Разрешение на строительство на муниципальной земле

Содержание

Строительство на арендованном участке

Разрешение на строительство на муниципальной земле

Законодательство Российской Федерации разрешает строительство на арендованном участке как арендатору, так и субарендатору. Можно строить сооружения, здания, дома для проживания и другие капитальные/некапитальные объекты. Однако, не на всех категориях земель строительство разрешено и для каждого строящегося объекта есть свои нюансы. Об этом и поговорим в данном обзоре.

Строительство на арендованном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к  недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очень важно, чтобы перечисленные объекты строились на землях соответствующей категории и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ земельный участок может относится к одной следующих категорий:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенный пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых природных категорий;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

На каждой категории земель устанавливается свой правовой режим в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором.

Самый простой способ узнать к какой категории земель относится земельный участок, и какой у него вид разрешенного использования – зайти на сайт https://pkk5.rosreestr.ru/ , ввести кадастровый номер участка или точный адрес и нажать Enter.

Если Вы все сделали правильно, то сайт выдаст следующую информацию о земельном участке:

Допускается ли строительство на арендованном участке?

Перед тем, как планировать строительство на земельном участке, помимо категории земель и вида разрешенного использования участка, необходимо выяснить к каким функциональным зонам относится планируемая к застройке территория. Для этого необходимо найти генеральный план поселения и градостроительный регламент.

На сайтах Администраций муниципальных образований обычно выложены в открытый доступ принятые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается градостроительный регламент и виды разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования бывают:

  • основные,
  • вспомогательные,
  • условно разрешенные.   

Если объект строительства соответствует одному из  видов разрешенного использования, то можно приступать к следующим этапам решения задачи.

Но если Вы хотите наверняка убедиться в возможности строительства того или иного объекта, то можно заказать Выписку из ПЗЗ на сайте Госуслуги  или лично, через МФЦ.

Таким образом строительство на арендованном земельном участке возможно, но строить необходимо соответствующие объекты недвижимости на соответствующей земле. Рекомендуется ознакомиться с некоторыми нормами Земельного, Градостроительного законодательства РФ, регионального и местного законодательства. В этом Вам могут помочь наши юристы. Обращайтесь за бесплатной консультацией.

И конечно же, в Вашем договоре аренды земельного участка должно быть включено условие о том, что арендатор имеет право возводить на участке капитальные или не капитальные объекты недвижимости.   Если такого условия нет, то можно договориться с собственником о включении такого пункта в договор, путем подписания дополнительного соглашения.

В противном случае, собственник земельного участка может обязать арендатора снести постройки и вернуть земельный участок в первоначальный вид.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Если арендатор законно построил объект недвижимости на земельном участке, имея на руках всю разрешительную документацию на строительство, то за ним сохраняется право пользования (аренды) таким земельным участком. 

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации

  1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
  2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

  3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Если срок аренды земельного участка по Вашему договору с администрацией истекает, то Вы можете продлить или заключить новый договор на основании статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правообладатель объекта недвижимости имеет право обратиться в уполномоченный орган (Администрацию муниципального образования) с заявлением о предоставлении участка в аренду.

Если имеется несколько правообладателей, то Администрация направит проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора всем лицам, имеющим право на заключение договора аренды этого земельного участка, в течении 30 дней.

В течении 30 дней со дня направления такого договора правообладатели обязаны подписать такой договор и предоставить его в Администрацию города.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Если правообладатели не подписывают договор аренды со множественностью лиц, то Администрация обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства. 

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем. 

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.  Для этого необходимо иметь:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
  2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
  5. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
  6. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  7. Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
  8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
  9. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Строительство здания на арендованном участке

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Строительство зданий зависит от целевого использования земельного участка и сопровождается несколькими этапами:

  1. Выполнить градостроительный план земельного участка;
  2. Публичные слушания;
  3. Инженерные изыскания;
  4. Технические условия;
  5. Утверждение и экспертиза проектной документации;
  6. Разрешение на строительство;
  7. Строительство;
  8. Ввод в эксплуатацию;
  9. Эксплуатация здания.

На арендованных земельных участках зачастую возводят многоквартирные дома. Застройщиками обычно являются коммерческие строительные компании или жилищно-строительные кооперативы, которые получают участки в длительную аренду у муниципального образования.

Также бывают случаи когда одному юридическому лицу в аренду предоставляется участок на срок 49 лет, например, под строительство и эксплуатацию торгового центра. А третье лицо (общество) планирует на части этого же участка строительство своего магазина.

Разрешение на строительство на арендованном участке

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

  1. ФИО адресата, его должность, организацию/учреждение;
  2. Сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
  3. Заголовок документа – «Заявление»;
  4. Изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
  5. Сведения об участке земли;
  6. Характеристика возводимого объекта;
  7. Список приложений. 

Вам потребуются следующие документы:

  1. Паспорт заявителя;
  2. Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
  3. Договор аренды земельного участка;
  4. Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
  5. Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.

Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. 

Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.

Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Источник: https://zemarenda.ru/stroitelstvo-na-arendovannom-zemelnom-uchastke/

Как подать уведомление о планируемом строительстве и получить разрешение

Разрешение на строительство на муниципальной земле

До 3 августа 2018 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса для начала строительства требовалось разрешение, которое призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части. Также признаются разрешения, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Получение разрешения на строительство занимало 10 дней и требовало финансовых и временных затрат на подготовку следующих документов:

  1. Проект строительства дома или его реконструкции;
  2. Акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
  3. Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
  4. Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о собственности, либо договор аренды.

Однако, согласно новой статьи 51.1 ГрК РФ, с 3 августа 2018 начал действовать уведомительный порядок и получать разрешение на строительство больше не нужно. 

Уведомительный порядок был введён с целью уменьшения сроков рассмотрения заявок и увеличения темпов строительства. Однако срок выдачи разрешений сокращен и для тех объектов, которые не попадают под данный порядок. К ним относятся особо опасные, сложные и уникальные строения. Как правило, жилые дома таковыми не являются.

Целесообразность введения уведомительного порядка оспаривается специалистами. Главные аргументы: увеличение жилых строений, не соответствующих нормам безопасности, а также использование земли не по назначению. Новые проблемы, конечно, решаемы с помощью органов государственного контроля, но они же создают дополнительную нагрузку на контролирующий орган. В общем, замкнутый круг.

Получается, что уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС представляет собой вариант договорных отношений, когда одна из сторон принимает на себя обязанности по возведению строения в соответствии с представленными документами, а другая дает на это разрешение и осуществляет контроль соответствия действий застройщика заявленным документам.

Для легального начала строительства жилого дома требуется:

  1. Уведомление о начале строительства (порядок получения рассмотрим ниже);
  2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой заявитель указан собственником или арендатором. Заказать документ можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

О строительстве каких объектов нужно уведомлять

Под уведомительный порядок попадает строительство:

  1. Индивидуального жилого дома на землях под ИЖС или ЛПХ;
  2. Садового дома на землях СНТ. 

Обратите внимание, что с1 января 2019 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома теперь возможно лишь на участках первого типа и только после уведомления муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и жилой застройке больше не подлежат.

Категории земель и виды разрешенного использования

В каких случаях уведомление не требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:

  1. строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
  2. объекты, не являющиеся капитальными;
  3. временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
  4. объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.

Один из комментариев к ст. 51.1 ГрК РФ: направление уведомления по ст. 51.1, не требуется, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 04.08.2018. 

Логично было бы внести в этот список здания, построенные без предварительного разрешения и которые удалось легализовать в упрощенном порядке, например по дачной амнистии. Однако эта ситуация не совсем вписывается в существующие нормативы и является показателем наличия противоречий переходного периода.

Как заполнить уведомление о планируемом строительстве

Для начала нужно скачать официальный бланк уведомления, который утвержден Приказом Минстроя России 19 сентября 2018 года: № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Еще одна странность нового законодательства: уведомительный порядок введен 3 августа 2018 года, а официальный бланк уведомления утвержден лишь спустя 1.5 месяца — 19 сентября 2018.

Скачать бланк уведомления о планируемых строительстве или реконструкции

После загрузки официального уведомления, вам останется только распечатать бланк и заполнить его согласно образцу ниже.

Как подать уведомление о начале строительства

Подавать уведомление о начале строительства должен собственник земельного участка, который указан в выписке из ЕГРН, либо нотариально заверенный представитель. Когда документы готовы, уведомить администрацию можно следующими способами:

  • Лично через МФЦ «Мои документы»; 
  • Лично передать документы секретарю Департамента земельно-имущественных отношений (ДИЗО) Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Не забудьте взять у секретаря входящий номер обращения;
  • Отправить оригиналы документов почтой с уведомлением;
  • Отправить скан-копии документов через портал «Госуслуги». Нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Далее процедура согласования будет выглядеть так (на примере Московской области):

  1. Инспекция ГосАрхСтройНадзора Московской области проводит сверку соответствия заявленной документации реальной ситуации.
  2. После этого орган архитектуры и градостроительства муниципалитета подает документацию на регистрацию в ГосАрхСтройНадзор Московской области.
  3. Пакет документов рассматривается в течение семи дней, после чего объект регистрируется, либо заявка отклоняется.

После проверки параметров дома на соответствии градостроительным нормам и правилам, администрация муниципалитета выдает «Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке» (согласитесь, что название можно было бы придумать и покороче), а застройщик получает законное право начать строительство.

Образец уведомления о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке

Как ввести построенный дом в эксплуатацию

Как получить разрешение на строительство старого образца

Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).

Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов.

Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.

ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.

Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.

Можно ли получить разрешение на строительство объекта согласно ПП РФ 1300

В случае, если вы решили получить разрешение на размещение объекта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов согласно ПП РФ 1300 в Московской области, то нужно следовать Постановлению 229/13 от 08.04.2015.

Проблема может быть в том, что выбранный участок не имеет кадастрового номера, но земель без собственника у нас в России нет, есть просто не оформленная. 

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство является юридическим документом и частью прав на недвижимость. Это означает, что участок с недостроенным объектом можно продать и разрешение при этом перейдет к новому владельцу на законных основаниях.

Поэтому, если срок действия разрешение на строительство истек, а дом ещё не введен в эксплуатацию, нужно только уведомить местную администрацию о смене владельца.  К примеру, срок действия разрешения на индивидуальное строительство жилого дома — 10 лет.

Какие существуют ограничения при строительстве дома

Обратите внимание, что летом 2018 Правительство России утвердило проекты законов, касающихся самовольной застройки и устанавливающих единые параметры строящегося индивидуального жилья (ИЖС). По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, ИЖС представляет собой:

  1. Отдельный жилой дом не более трех надземных этажей и высотой до 20 м.
  2. Такой дом не должен состоять из отдельных квартир или блок-секций.
  3. Приведенные ограничения также распространяются на садовые и жилые дома на дачных участках.
  4. Закон устанавливает правовое регулирование возведения ИЖС площадью до 500 и более 500 кв. м.

Нужно ли уведомлять о строительстве бани, если планируешь строить дом

В случае, если баня будет объектом капитального строительства, а в последующем вы решите ее зарегистрировать и после выкупать земельный участок, то однозначный ответ будет — конечно же подавайте уведомление.

Если в договоре аренды земельного участка не содержатся специальные условия выкупа в собственность, такие как: строительство жилого дома и процент застройки земельного участка, то вы осуществляете выкуп земельного участка в соответствии с пп.6 п.

2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ.

Если у вас не возникает проблем с уплатой арендных платежей и одновременно строительством дома, то можете не спешить с переводом в собственность и выкупить земельный участок уже после регистрации бани.

Можно ли на участке под ИЖС зарегистрировать два дома

Да, можно. Если действующее законодательство не регламентирует количество жилых домов на земельном участке ИЖС, однако ПЗЗ вашего муниципального образования может устанавливать процент застройки ЗУ в соответствии с требованиями применяемыми для объектов капитального строительства ГрК РФ.

Выводы

  1. Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
  2. Однако появились и минусы.

    Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.

Примеры отказов в разрешении на строительство

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo-doma/

Строительство на государственных или муниципальных земельных участках

Разрешение на строительство на муниципальной земле

Строительство на государственных или муниципальных земельных участках считается публичным строительством, которое осуществляется с возложением на застройщика особенных обязательств, среди которых наиболее материалоемким признается строительство социальных объектов.

Вопрос о том, каким образом следует оформлять обязательства застройщика, осуществляющего строительство на государственных или муниципальных земельных участках, решается в Федеральном законе от 23.06.

2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Все нововведения Земельного Кодекса вступили в силу с 1 марта 2015 года и сейчас являются частью проводимой масштабной земельной реформы.

  • За счет нововведений в законы планировалось, что строительство на государственных или муниципальных земельных участках упростится, а сам процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность станет более понятным и прозрачным. В целом закон № 171-ФЗ разрабатывался и принимался с целью усовершенствования процедуры предоставления земельных участков и градостроительного регулирования, как для физических лиц, так и для юридических.

Но строительство на государственных или муниципальных земельных участках зачастую до сих пор вызывает трудности.

 В частности, потому что до сих пор однозначно не решен вопрос создания на государственных или муниципальных земельных участках готовых социальных объектов, которые возводятся за счет средств застройщиков и безвозмездно передаются муниципальному образованию в собственность либо предоставляются ему в аренду до полного или частичного возмещения затрат застройщика.

В статье 39.6 Земельного Кодекса РФ описываются случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Обстоятельства, согласно которым происходит передача прав на участки, состоящие в распоряжении государства или муниципалитета обоснуются в статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно чему, сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией.

В некоторых случаях закон прямо предусматривает возможность возложения обязательств по строительству социальной инфраструктуры на застройщика.

И если в договор о развитии застроенных территорий включено условие об обязанности компании осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, то строительство на государственных или муниципальных земельных участках обязывает заказчика (застройщика) исполнять свои обязательства и заниматься возведением объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур за свой счет.

Образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

  • проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ,
  • проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков,
  • утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Муниципальный или государственный орган власти может предоставлять земельные участки застройщикам для комплексного освоения в целях жилищного строительства на государственных или муниципальных земельных участках. Пунктом 1 ст. 30.

2 ЗК РФ предусмотрено, что комплексное строительство на государственных или муниципальных земельных участках включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Таким образом в договоре изначально предусматривается условие о возложении на застройщика обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры.

Чтобы избежать лишних трат, предлагаем обратиться к пункту 4 статьи 38.2. Земельного кодекса РФ, в котором четко сказано, что включать в договор требования о выполнении каких-либо работ или оказании услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, недопустимо.

То есть производить строительство на государственных или муниципальных земельных участках можно как с комплексным освоением территории, так и без него, а условие об обязанности по безвозмездной или возмездной передаче социальных и иных объектов в государственную или муниципальную собственность рассматриваться как противоречащее законодательству.

О том, как грамотно и экономно осуществлять строительство на земельных участках разного типа и вида можно проконсультироваться по телефону 391 209-09-40. Мы ценим ваше время и деньги и предлагаем оптимальные схемы сотрудничества! Обращайтесь!

Источник: https://stroy-trading.ru/information/article/1084-Stroitelstvo-na-gosudarstvennykh-ili-munitsipalnykh-zemelnykh-uchastkakh

Самовольная постройка на муниципальной земле

Разрешение на строительство на муниципальной земле

РЕШЕНИЕ ПРАВОВЫХ ВОПРОСОВ,

СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЁЙ И

пн-пт 10.00 — 20.00

Оформление земельного участка под самовольной постройкой

Одним из самых острых и насущных вопросов в области земельного права и строительства является такое действие, как самовольное строительство. Больше всего самовольное строительство распространено среди физических лиц, которые ввиду неосведомленности не знают, что нельзя строить там где хочется то, что хочется.

Для решения ситуации с самовольными постройками именно для физических лиц был принят ряд изменений в законодательные акты РФ. Теперь данное явление и свод законодательных норм носят название «дачная амнистия».

Но ситуация стала решаемой только с одной стороны. Право на оформление самовольной постройки получили лишь те граждане, у которых имелись в наличии документы на землю.

При отсутствии вовсе документов на землю, даже обращение в суд не всегда поможет узаконить (оформить в собственность) самовольную постройку.

Понятие самовольной постройки дается в гражданском кодексе РФ- ст. 222.

Под такой постройкой принято понимать жилой дом, иное строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В большинстве случаев, самовольное индивидуальное строительство (жилищное, гаражное и т.д.) осуществлялось в большей степени в виде застройки земельных участков, не предназначенных для строительства, а также без получения разрешения на соответствующее строительство. Оформление земельного участка

Строение может приобрести статус самовольного при наличии хотя бы одного из следующих условий:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

§ земельный участок, на котором происходит строительство объекта, не был отведен для такого строительства (имел иное разрешенное использование) назначение». Например, земельный участок отведен под застройку офисных зданий, а осуществляется по факту строительство жилого дома;

§ на строительство объекта не была получена предусмотренная законом разрешительная документация. Разрешение на строительство не получено;

§ строение было возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Важно знать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Оформление земельного участка

В случае установления наличия самовольной постройки и невозможности признания права собственности на нее, самовольная постройка подлежит сносу построившим ее лицом, либо за его счет (ст. 222 ГЕ РФ; п. 3 СТ. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 Г. ;N’Q 169-Ф3 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерацию».

Оформить земельный участок под самовольной постройкой можно. Но достаточно сложно. Можно назвать два способа.

Предполагается, что у лица, осуществившего самовольную постройку, имеются в наличии документы о предоставлении ему земельного участка, на котором велось или ведется строительство.

Данный земельный участок предоставлен гражданину на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Также наличие права пользования данным земельным участком можно подтвердить старыми документами о выделении земли под что-то, из которых сложно определить вид права предоставления земельного участка. Такие документы тоже являются основанием для признания права собственности на земельный участок. Оформление земельного участка

Речь идет о той самой «дачной амнистии».

Как уже говорилось, «дачная амнистия» — это изменения, внесенные в ряд законов и нацеленные на упрощение оформления физическими лицами их прав на строения и землю. Данные изменения были внесены Федеральным законом от 30 июня 2006 г.

NQ 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон от 30 июня 2006 г.

М 93-ФЗ), вступившим в силу 1 сентября 2006 г.

Именно эти изменения в законы «отобрали» у судей огромную часть работы по рассмотрению гражданских дел о признании фактов, имеющих юридическое значение, связанных с признанием права физических лиц на землю и самовольные постройки.

Во-первых, это относится к тем случаям, когда у физического лица имеются в наличии документы на земельный участок. И из таких документов не представляется возможным определить, на каком именно праве предоставлен данный земельный участок. Оформление земельного участка

До вступления в силу Закона «О дачной амнистии» наличие «неопределенного» документа на землю требовало обращения в суд с исковым требованием о признании права собственности на земельный участок.

Все происходило из-за того, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации права собственности на основании такого документа отказывал.

Оформление земельного участка

Сегодня регистрация права собственности на землю осуществляется на основании любого документа о предоставлении земельного участка конкретному физическому лицу, даже в том случае, если вид права установить невозможно (ст. 22.

2 Федерального закона «O государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Сегодня нет необходимости обращения в судебные органы для оформления права собственности на строение — гараж, дом, садовый домик, любое хозяйственное строение, если оно построено гражданин без разрешения на строительство на выделенном ему земельном участке, на который у него имеются документы.

Как уже говорилось, декларация не заполняется для регистрации права на жилые дома, декларация заполняется только на постройки, на которые в соответствии с законодательством не требуется разрешение на строительство. Оформление земельного участка

Если изучить Бланк декларации, то можно увидеть, что он содержит пять видов объектов недвижимости: жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке;

— жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке;

— жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке;

— хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования);

Однако, решением Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2009 г. N2 ГКПИ09-484 декларация была признана частично недействительной в части абзаца четвертого п.

2, где как раз указан такой вид объекта, как жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, ввиду того, что данное положение нарушает права граждан на регистрацию по месту жительства. Оформление земельного участка

Однажды, срок действия «дачной амнистии» уже был продлен до 1 января 2010 г. Сегодня определена очередная дата окончания действия «дачной амнистии» — это 1 января 2015 года. Указанная дата распространяется далеко не на все объекты недвижимого имущества, подпадающие под «дачную амнистию».

Суть амнистии по недвижимости состоит в том, что изменения, внесенные в Гражданский кодекс Российской Федерации и 3емельный кодекс Российской Федерации, временно устранили необходимость в получении таких документов, как разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию при строительстве на определенных земельных участках с конкретными видами разрешенного использования.

Отпала также необходимость в получении разрешений и актов органов государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками, в частности при переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в собственность граждан и физических лиц.

Следует заострить внимание, что «дачная амнистия» распространяется только на определенные земельные участки и построенные на них строения. Существуют ограничения, в том числе и по субъектному составу.

Порядок оформления права собственности на объекты недвижимого имущества распространяется только на физических лиц.

При наличии желания физического лица оформить земельный участок и (или) самовольные строения на таком земельном участке для коммерческих целей, данные объекты и это лицо (индивидуальный предприниматель) под действие закона о «дачной амнистии» не подпадают. Оформление земельного участка

Под «дачную амнистию» подпадают только те земли, которые предоставляются для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства.

К зданиям, строениям, сооружениям, которые можно оформить в упрощенном порядке, относятся только те, которые построены на указанных земельных участках и только в соответствии с их разрешенным использованием.

Рекомендуем к прочтению: Тип земли днп что это такое

Оформление земельного участка в собственность в упрощенном порядке по «дачной амнистии» на основании документов о передаче земли в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, либо в соответствии с документами, по которым невозможно установить конкретный вид права, возможно, только в случае, если данные земельные участки были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 30 октября 2001 г.

Документы, в соответствии с которыми регистрирующий орган осуществляет государственную регистрацию права собственности на землю, являются:

§ акт о предоставлении такого земельного участка. К таким документам могут относиться распоряжения, постановления о предоставлении земельных участков на любом праве или без указания права, на котором предоставлен земельный участок;

§ свидетельство о праве на данный земельный участок. Свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения;

§ выписка из по хозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства;

§ другой документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок.

Кроме указанных выше документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, должен быть представлен кадастровый паспорт на оформляемый земельный участок.

Нужно упомянуть, что упрощенный порядок оформления земли предусмотрен только для физических лиц. Юридические лица находятся гораздо в более затруднительном положении как в случае оформления самовольной постройки на земельном участке, так и в случае приобретения земельного участка под самовольной постройкой. Оформление земельного участка

Источник: https://zakonosfera.ru/cat-num-4/samovolnaya-postroyka-na-munitsipalnoy-zemle.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.