Раздел объекта незавершенного строительства

Содержание

Объект незавершаемого строительства

Раздел объекта незавершенного строительства

Практика применения градостроительного законодательства не так часто становится предметом исследования на страницах популярных юридических изданий.

Однако, именно в этой сфере нередко встречаются споры, которые выходят за рамки узких специальных интересов и позволяют задуматься о пределах реализации собственниками своих правомочий, а также о последствиях судебных актов, которые затрагивают не только интересы спорящих стороны, но и интересы неопределенного круга лиц.

Одним из таких примеров является дело А13-9392/2016, единодушно рассмотренное судами всех инстанций.

Обстоятельства дела. На основании разрешения на строительство застройщик приступил к возведению объекта капитального строительства (жилой дом) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

На момент начала строительства проектные характеристики возводимого дома были таковы, что не требовали осуществления государственного строительного надзора.

В дальнейшем, построив три этажа и перейдя к возведению чердачного пространства, застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, и принял решение о его реконструкции в дом переменной этажности, проектные характеристики которого требовали ведения государственного строительного надзора.

Оформив всю разрешительную документацию на реконструкцию (проектную документацию, экспертизу проекта, разрешение на реконструкцию), Застройщик направил уведомление в уполномоченный на ведение строительного надзора орган государственной власти, который провел проверку возводимого объекта и заявил о невозможности осуществления надзорной функции потому, что не осуществлял надзор за уже возведенной частью.

При этом, гос.орган делал несколько лукавое уточнение, что реконструкция возможна только после ввода изначально запроектированного объекта (в данном случае 3-этажного дома) в эксплуатацию. Гос.

орган нисколько не смущало то обстоятельство, что даже если бы изначальный объект был достроен и введен в эксплуатацию, это было бы сделано без строительного надзора, а орган, вводивший объект в эксплуатацию, не подменяет собой орган строительного надзора.

Следует отметить, что в деле имелось обстоятельство, значительно его усложнившее: в акте проверки объекта строительства орган стройнадзора указал, что на момент проверки на объекте застройщик приступил к возведению четвертого этажа.

Конечно, данное обстоятельство не было причиной отказа в осуществлении строительного надзора: гос.орган последовательно заявлял о своем нежелании вести надзор только и исключительно потому, что им надзор не осуществлялся с нулевого цикла. Однако, именно оно сыграло роковую роль в судьбе процесса.

Позиции судов.

  Суд первой инстанции указал, что изменение застройщиком в процессе строительства своего решения относительно этажности объекта капитального строительства является риском застройщика и свидетельствует о нарушении им требований Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, суд указал, что указание в акте органа строительного надзора на наличие у возводимого объекта элементов четвертого этажа свидетельствует об умысле застройщика изначально возвести поднадзорный объект без надзора со стороны уполномоченного органа.

 Апелляционная и кассационная инстанции поддержали эти выводы. При этом ни один суд не указал:

– какие именно нормы законодательства были нарушены, ограничившись туманной фразой о том, что такие нарушения «усматриваются»,

– что же это за риск такой – “изменение этажности здания” – предпринимательский или какой-то иной.

– почему в основу решения могут быть положены обстоятельства, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции (в частности, о значении для обстоятельств дела наличия или отсутствия элементов четвертого этажа) и чем подтверждается наличие такого умысла у застройщика.

Судья ВС РФ Чучунова Н.С. поддержала решения нижестоящих судов (Определение № 307-КГ17-8528 от  19.07.2017 г) и отказала в передаче дела на рассмотрение тройки судей.

Такой подход к разрешению спора, представляется крайне необоснованным и вызывает следующие вопросы.

     1. Градостроительный кодекс РФ признает объекты незавершенного строительства разновидностью объектов капитального строительства.

         2. Градостроительный кодекс РФ не ставит саму возможность реконструкции объектов капитального строительства ни в зависимость от степени готовности объекта, ни в зависимость от вида объекта капитального строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/3/18/obekt_nezavershaemogo_stroitelstva

Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

Раздел объекта незавершенного строительства

Даже в 2019 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, из-за которой возникает множество споров. Известно, что при покупке недвижимости человек вправе оформить имущество на себя.

Если речь идет о вторичном рынке или сданной в эксплуатации новостройке, проблем не возникает. Другое дело, когда оформляется незавершенный объект. Без передаточного акта могут возникнуть трудности, для решения которых необходимо идти в суд.

Ниже рассмотрим, как правильно оформить такой объект, какие документы потребуются, и куда необходимо обращаться. Разберем требования к оформлению иска и подаче бумаг.

Позиция закона

Сегодня многие объекты по той или иной причине остаются на незавершенной стадии. При этом страдает участник долевого строительства, который оформил недвижимость, но не смог стать ее полноценным владельцем. В таких ситуациях объект признается незавершенным. При этом в законодательстве нет четкого определения этому термину, что и создает ряд правовых коллизий.

По ГК РФ (статья 130, часть 1) недвижимость — участки земли, недра, а также все, что тесно связано с поверхностью и не может быть перемещено без ущерба для конструкции. Из этого определения напрашивается вывод, что недостроенное здание также является недвижимым имуществом. Это означает, что уполномоченные органы должны признавать право собственности в незавершенном строительстве.

Если исходить из научной литературы, этот вопрос является дискуссионным. К примеру, применяется следующее определение.

Незавершенный объект — здание на этапе постройки или реконструкции, на которое не получено разрешение для ввода в эксплуатацию. Но здесь не учтено много особенностей, в том числе касательно причин такой ситуации.

К примеру, возможно замораживание строительства, его консервация, запрет на дальнейшие действия и иные случаи.

С учетом действующих правил можно выделить следующие признаки, позволяющие признавать объект таковым, что является незавершенным:

  • надежная связь с землей и невозможность перемещения без разрушения конструкции;
  • незавершенность строительных работ из-за остановки, консервации или отсутствия средств;
  • индивидуальное назначение сооружения.

Именно на эти факторы ориентируются представители фемиды, если дело доходит до признания права собственности на незавершенное здание.

Особенности признания прав: важные моменты для суда

Судебная практика показала, что суды используют разный порядок доказывания в зависимости от ситуации. Учитываются следующие моменты:

  • Стадия, на которой заморожено возведение сооружение, его степень готовности перед окончательной сдачей.
  • Категория здания. Здесь возможно несколько вариантов — долевой объект, самовольная постройка. С учетом этих факторов принимается окончательное решение.
  • Права заявителя. В качестве истца может выступать непосредственно должник, владелец доли или судебный пристав.

Несмотря на видимые отличия, право собственности на недостроенный объект должно признаваться с последующей регистрацией в соответствующей документации. Наличие прав на землю под сооружением не обязательно.

В ФЗ №218 сказано, что для госкадастра необходим технический план, правоустанавливающий документ на ЗУ или бумага, подтверждающая возможность размещения неоконченных сооружений без предоставления права на ЗУ.

Условия признания прав собственности незавершенного объекта

Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.

По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.

Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.

В первом случае позитивное решение суда играет роль передаточного акта. Имея на руках такой документ, можно обратиться в уполномоченный орган и зарегистрировать имущество по всем правилам. Если речь идет о наказании застройщика, единственное, на что можно рассчитывать — получение неустойки.

Как действовать для признания права собственности

Существует порядок действий, позволяющий решить вопрос с недостроенным объектом. На практике рекомендуется следовать таким шагам:

  • Оформите документ с претензией и отправьте его в строительную компанию. В обращении потребуйте разрешить ситуацию путем мирных переговоров. Застройщик обязан изучить бумагу и дать ответ. В нем должны быть указаны сроки, когда вопрос незавершенного строительства будет решен. Здесь же должны описываться причины возникшей задержки. После прохождения этого этапа у дольщика должна быть четкая дата, когда строительная фирма планирует сдать сооружение.
  • Если рассмотренный выше шаг не дал ожидаемых результатов, спор решается в суде. Для этого оформляется исковой документ. Также необходимо собрать и передать пакет бумаг. Как только документация подготовлена, отправьте ее для изучения в судебный орган.

Иск передается в районную судебную структуру, ведь именно эта организация занимается решением подобного рода моментов. При выборе варианта необходимо учитывать адрес места, где ведется строительство.

После передачи иска необходимо выждать 15-дневный срок. Именно в этот период изучается дело и принимается решение — рассматривать дело или отклонить заявление истца.

Если представители фемиды приняли обращение, заинтересованные стороны информируются о месте, времени и дате разбирательств.

Как оформить иск

Чтобы суд мог признать права заявителя на те или иные объекты, важно правильно подойти к оформлению искового заявления. Бумага составляется с учетом требований ГПК РФ. Если не соблюдать рекомендации в этом документе, иск не принимается к рассмотрению. В таком случае придется снова тратить время на оформление.

В иске о признании прав на незавершенный объект должны быть такие данные:

  • название суда, который рассматривает дело.
  • данные о заявителе и строительной компании (ответчике).
  • описание возникшей ситуации, вынудившей человека обратиться в суд.
  • указание нарушений закона или договора, которые допустила строительная фирма.
  • требования по отношению к застройщику с указанием законодательные нормы (одной или нескольких).
  • список актов, прилагаемых к заявлению и т. д.

Если вместо истца с иском в суд приходит другой субъект, эти сведения также указываются в тексте документа. Образец заполнения бумаги на признание права собственности можно попросить в суде или воспользоваться помощью юристов.

Какие нужны бумаги

Если застройщик решил недостраивать сооружение, дольщика не интересуют причины. Ему важно, чтобы купленное имущество признали его собственностью. Для этого при обращении в суд необходимо иметь полный пакет документации. В него входит:

  • паспорт гражданина РФ
  • чек о выплате всей суммы госпошлины
  • договор долевого участия
  • акты, свидетельствующие о внесении определенной суммы (всей или части)
  • сведения, подтверждающие попытки решить вопрос мирно (к примеру, ответ застройщика на претензию)
  • технические характеристики здания и его текущий вид

Документацию можно отдать лично или привлечь к помощи представителя. В последней ситуации вместе с актами должна направляться и доверенность с отметкой нотариуса.

Итоги

Суды все чаще признают право владения на объект строительства, если сооружение готово на 75 % и более. В случае готовности на 90 % вероятность выиграть дело повышается. При меньших значениях необходимо все равно идти в судебную структуру и требовать компенсации. В таком случае есть надежда, что застройщик зашевелиться и достроит здание.

Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства доступна на сайте БЕСПЛАТНО:

Статья на нашем сайте: Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

————————————————————————————————Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/kak-priznat-pravo-sobstvennosti-na-obekt-nezavershennogo-stroitelstva-5dadccda86c4a900ada591ee

Незавершенное строительство: понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

Раздел объекта незавершенного строительства

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ними;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
  • сопровождение сделок по покупке объектов незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – самостоятельный объект недвижимого имущества, статус которого урегулирован гражданским законодательством РФ. В связи с этим объект незавершенного строительства может участвовать в обороте и выступать предметом гражданско-правовых сделок.

По общему правилу, объектом незавершенного строительства признается такой объект, в отношении которого не был оформлен акт приемки законченного строительством объекта.

Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства не может быть признана стройка, на которой ведутся строительные работы.

При этом право собственности на объект незавершенного строительства может быть установлено только после его надлежащей регистрации.

В связи с этим на практике зачастую возникает необходимость доказать регистрирующему органу наличие оснований признать существующую законсервированную стройку объектом незавершенного строительства.

Кроме того, законодательство не определяет, с какого именно момента предмет строительных работ может быть признан объектом незавершенного строительства.

В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения на объекте фундаментных работ.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение того, что у застройщика имеются права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В связи с указанным, регистрация права на объект незавершенного строительства может быть затруднительной в том случае, если право на земельный участок прекратилось. Хотя если объект построен до истечения срока договора аренды, регистрация права на него также возможна.

После регистрации права на объект незавершенного строительства его собственник вправе совершать любые сделки с незавершенным объектом: продать, отдать в залог или иным способом ввести в гражданский оборот.

Самостоятельная проблематика связана с необходимостью оформления прав на помещения, квартиры или доли в праве на объект незавершенного строительства.

Так, законом такая возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена.

Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности (исключение – практика судов общей юрисдикции по требованиям граждан-дольщиков).

Кроме того, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельной участке публичной (государственной или муниципальной) собственности, и право на земельный участок прекращено, собственник объекта незавершенного строительства вправе получить участок в аренду однократно для достройки незавершенного объекта на срок до трех лет.

Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.

Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/ponyatie-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/ponyatie

Судебная защита прав на недвижимое имущество

Раздел объекта незавершенного строительства

Обратимся к исследованию понятия объекта незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства рассматривается в зависимости от ситуации следующим образом: как материалы и расходы, как жилой дом определенной степени готовности, т.е. недвижимость. Он возникает либо с момента начала работ, либо с момента приемки работ, либо с момента учета объекта.

Судебная практика признает объект незавершенного строительства объектом недвижимости, т.е.

независимо от степени его готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки его следует относить к недвижимости.

Возможно определение долей в праве на недвижимость. Причем вид права определяется основанием ею возникновения. Возможен также раздел недвижимости при наличии положительного заключения строительно-технической, иных экспертиз.

Нам представляется, что раздел недостроенного дома при отсутствии права собственности у сторон возможен. Вопрос возникает о разделе в натуре и об определении долей в праве собственности.

Проанализируем судебную практику.

Дело по иску о признании права на часть дома и земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку у суда надзорной инстанции не имелось оснований для отмены определения кассационной инстанции, обоснованно отменившей решение суда первой инстанции, как вынесенное без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (Определение Верховного Суда РФ от 23 апреля 2001 г. № 57-В01-2).

Судом установлено: П. обратилась в суд с иском к К. о признании права собственности на 1/2 часть домовладения и земельного участка, расположенного по ул. Металлистов, № 48, в с. Д. Игуменка Корочанского района Белгородской области.

В обоснование иска указала, что с июня 1991 г. проживала с ответчиком одной семьей, 15 февраля 1992 г. они зарегистрировали брак, в октябре 1995 г. ответчик ушел из семьи, 4 марта 1996 г. брак был расторгнут. В период брака на общие средства строили спорное домовладение, которое является незавершенным строительством.

Решением Октябрьского районного суда от 11 марта 1997 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 24 апреля 1997 г., признано право собственности на 1/2 долю домовладения и земельного участка за каждой стороной, взыскано с К. и П. в пользу Белгородского завода металлоконструкций по 18 493 763 руб. с каждого.

Постановлением президиума Белгородского областного суда от 17 апреля 1998 г. решение и определение судебной коллегии отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Октябрьского районного суда от 23 декабря 1999 г. признано право собственности: К. — на 2/5 доли, П. — на 3/5 доли домовладения. Взыскано в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций»: с П. — 13 194 руб. 40 коп., с К. — 18 298 руб. 12 коп.

Определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 11 апреля 2000 г. решение Октябрьского суда от 23 декабря 1999 г. в части признания права собственности на 2/5 доли домовладения за К. и на 3/5 доли за П. и взыскания в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций» 13 194 руб. 40 коп. с П. и 18 298 руб.

12 коп. с К. отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

26 июня 2000 г. федеральный суд Западного округа г. Белгорода в иске П. о признании права собственности на 1/2 долю домовладения отказал. В мотивировочной части решения суд указал, что в связи с решением суда Западного округа от 23 декабря 1999 г.

об отказе П. в иске о признании права собственности на долю в земельном участке № 48 по ул. Металлистов в с. Д. Игуменка и вступлением этого решения в законную силу требования о разделе земельного участка в настоящем деле не могут быть удовлетворены (л.д.

190 об.).

Судебная коллегия Белгородского областного суда 22 августа 2000 г. решение суда от 26 июня 2000 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на существенное нарушение норм процессуального права, ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, и невыяснение обстоятельств, имеющих существенное значение. Таким обстоятельством является установление права собственности на спорное домовладение, признанное незавершенным строительством.

Постановлением президиума областного суда от 5 октября 2000 г. определение судебной коллегии от 22 августа 2000 г. отменено, решение федерального суда Западного округа от 26 июня 2000 г. оставлено без изменения.

В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене постановления президиума, как вынесенного с нарушением норм процессуального нрава.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Перечень оснований к отмене судебных постановлений содержится в ст. 330 ГПК РСФСР. К таким основаниям относятся неправильное применение или толкование норм материального права и существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения.

Согласно ч. 2 ст. 330 ГПК РСФСР не может быть отменено судебное постановление по формальным соображениям.

Отменяя определение судебной коллегии, президиум суда указал, что решение суда от 26 июня 2000 г., которым П. отказано в иске о разделе имущества, приобретенного в период брака с ответчиком, и признании права на 1/2 долю домовладения, является законным и обоснованным.

По мнению президиума, недостроенный дом возводился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», степень готовности дома составляет 70%, а поэтому у судебной коллегии не имелось оснований считать недостроенный объект жилым домом.

С выводами президиума нельзя согласиться, поскольку им не приведены основания к отмене определения суда, указанные в ст. 330 ГПК РСФСР.

Утверждение о том, что не имеется оснований считать недостроенный объект жилым домом, не основано на материалах дела, поскольку судом первой инстанции не выяснялся вопрос о возможности его использования в качестве жилого дома с учетом степени готовности и доведения до конца отдельных частей незавершенного строительством дома.

По иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.

При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Ссылка в постановлении президиума на то, что дом строился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», правового значения для определения права на долю в имуществе бывших супругов не имеет.

Исполком Белгородского областного Совета на основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 21 марта 1991 г. № 232-р передал в пользование Белгородскому заводу металлоконструкций для строительства домов усадебного типа 92,8 га земли в селе Д. Игуменка (л.д. 59).

На совместном заседании администрации завода и профкома К. распределен земельный участок № 48. В 1991 г. с К. заключен договор на строительство жилого дома, в котором он выступает заказчиком, погашающим расходы подрядчика — завода по мере выполнения работ (л.д.

58, 159).

В деле имеются акты сдачи-приемки выполненных работ и платежные документы по оплате их стоимости.

Строительство дома осуществлено на 70% в период нахождения сторон в браке.

Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, в том числе приобретенные на общие доходы движимые и недвижимые вещи.

Поскольку суд первой инстанции 26 июня 2000 г.

, разрешая дело, выяснял размер денежных вложений в объект незавершенного строительства и не определил в качестве обстоятельств, имеющих значение, вопрос о возможности раздела неоконченного строительством дома, возведенного в период брака, с учетом степени его готовности при условии доведения до конца объекта строительства, суд кассационной инстанции правомерно по основаниям и. 2 ст. 330 ГПК РСФСР отменил решение, направив дело на новое рассмотрение.

Поэтому у суда надзорной инстанции не имелось оснований к отмене определения судебной коллегии, которым отменено решение, постановленное с нарушением ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума Белгородского областного суда от 5 октября 2000 г. отменила, а определение судебной коллегии того же суда от 22 августа 2000 г.

оставила без изменения: «Раздел неоконченного строительством дома с учетом степени его готовности может быть произведен судом лишь между совместно возводившими его супругами, членами семьи застройщика, а также между наследниками» (Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1983 г.)

Проанализируем дело по иску Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом.

Тамулявичюс Б.Ю. и Тамулявичене В.Ю. состояли в браке. В 1977 г. их брак расторгнут. После расторжения брака Тамулявичене в 1978 г. приступила к строительству дома на выделенном ей участке в г. Варена Литовской ССР. В этом ей помогал Тамулявичюс, проживавший совместно с бывшей женой.

В 1980 г., когда строительные работы были осуществлены на 45-47%, Тамулявичюс окончательно прекратил отношения с Тамулявичене, создав другую семью. Строительство дома продолжала одна Тамулявичене.

Когда готовность дома составила 75%, Тамулявичюс в июне 1982 г.

предъявил иск к Тамулявичене о признании за ним права собственности на 1/3 часть недостроенного дома и об определении порядка пользования этим домом.

В процессе рассмотрения дела в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями в дело вступили родители Тамулявичене — Ивошка и Ивошкене, которые также просили признать за ними право собственности на часть строящегося дома.

Дело дважды рассматривалось народным судом. Последним решением от 3 февраля 1983 г. народный суд г. Друскининкая признал право собственности Тамулявичюса на 1/2 часть дома и в его пользование выделил помещения на втором этаже. В удовлетворении требований, заявленных родителями Тамулявичене, суд отказал.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Литовской ССР 1 марта 1983 г. решение оставлено без изменения. Президиум Верховного суда республики также признал решение суда правильным.

И.о. Председателя Верховного Суда СССР внес в Пленум Верховного Суда СССР протест, в котором поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений в части удовлетворения иска Тамулявичюса ввиду их необоснованности.

Пленум Верховного Суда СССР удовлетворил протест по следующим основаниям.

По делу установлено, что Тамулявичюс оказывал помощь Тамулявичене в возведении дома, однако еще до того, как строительство дома было завершено менее чем наполовину, прекратил оказание такой помощи.

Суд, признавая за истцом право собственности на половину недостроенного дома, сослался на наличие договоренности между сторонами о совместном строительстве дома. Однако суд не учел, что стороны не состояли в зарегистрированном браке, поэтому право на часть дома, не являющегося общей совместной собственностью, у Тамулявичюса не возникло.

Застройщиком являлась ответчица. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в и. 4 Постановления от 31 июля 1981 г.

«О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома.

Такое право может быть признано лишь в исключительных случаях и при наличии договоренности между сторонами о создании общей собственности на дом.

Поскольку право собственности на дом не возникло, так как его строительство не было завершено, у суда не имелось оснований признавать за истцом право собственности на часть недостроенного дома и определять порядок пользования им. Судом не учтены и положения п.

10 названного Постановления Пленума, в котором содержится разъяснение о том, что право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета.

До окончания строительства дома вопрос о его разделе может быть разрешен лишь по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников. Ни к одной из этих категорий граждан истец после расторжения брака с ответчицей не может быть причислен.

Нельзя не обратить внимание и на то, что суд признал право собственности истца и на часть дома, возведенного одной ответчицей без его участия.

Суд не определил размер средств, вложенных истцом в строительство дома, не выяснил, необходим ли ему этот дом для проживания.

Ответчица утверждает, что истец обеспечен жильем, и после вынесения судом решения предложил ей выплатить денежную компенсацию за выделенную ему часть дома.

При новом рассмотрении дела указанные обстоятельства должны быть тщательно исследованы.

Учитывая изложенное, Пленум Верховного Суда СССР отменил все принятые судебные постановления в части иска Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом и дело передал в Верховный суд Литовской ССР на новое судебное рассмотрение по первой инстанции».

Источник: https://isfic.info/defsu/volaps13.htm

Основные положения лекции, прошедшей в Филиале ФГБУ

Раздел объекта незавершенного строительства

В Филиале ФГБУ “ФКП Росреестра” по Кировской области 21 сентября 2017 г. состоялась лекция для кадастровых инженеров. В ходе лекции были освещены темы:

  • “Реализация положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”;
  • “Практические вопросы осуществления кадастровой деятельности”;
  • “Рассмотрение основных причин приостановления осуществления государственного кадастрового учета”.

Данные темы были рассмотрены по следующим объектам недвижимости:

1. Помещения

  • Постановка на учет комнаты в коммунальной квартире

Если в коммунальной квартире производится перепланировка, то необходимо формировать технический план помещения на учет изменений в квартире, в котором отражается измененная площадь и расположение квартиры на этаже. При этом заявителем является потенциальный собственник, который должен предоставить акт приемочной комиссии о завершении перепланировки. Технический план на комнату формируется на основании проекта на комнату, технического паспорта дома, выписки из ЕГРН.

Если в коммунальной квартире перепланировка не производилась, то необходимо формировать только технический план комнаты.

В любом случае кадастровый инженер в Заключении кадастрового инженера должен подробно описать способы определения площади и местоположения комнаты.

  • Общедолевая собственность на квартиру

Например, квартира разделена на две доли, то в случае выделения доли лучше ставить на учет сразу обе комнаты (от двух собственников), иначе при учете только одной комнаты (1 доля) необходимо сформировать соглашение на выделение.

При этом вне зависимости от того, как выделяется доля,каждой комнате должен быть присвоен адрес.

2. Жилые дома

  • Приватизация жилого дома как квартиры

Если жилой дом приватизирован как квартира, то необходимо оформить документы на реконструкцию дома. Затем перерегистрировать права с квартиры на дом. Для этого необходимо подать документы на прекращение прав на квартиру и подать заявление о регистрации права на дом, а также оплатить соответствующую государственную пошлину.

  • Постановка на учет жилого дома из объекта незавершенного строительства

Если при постановке на учет жилого дома из ОНС [1] фактические координаты здания не сходятся с координатами ОНС, но незначительно, то кадастровый инженер в Заключении кадастрового инженера должен описать причину изменения площади и границы (например, изза обшивки).

Если же отличие в координатах значительное (изменились углы поворота, конфигурация), то необходимо формировать технический план на исправление реестровой ошибки в ОНС, при этом к техническому плану должны быть приложены соответствующие документы, которые отображают отличия – съемка, акты выносов и т.п.

Если дом был построен на участке не на месте объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением “жилой дом” (например, в 10 метрах), тогда есть два варианта решения данного вопроса:

  1. изменить проектируемое назначение ОНС;
  2. сформировать акт обследования на ОНС для его последующей ликвидации.

Так как на одном участке, предназначенном для ИЖС [2], не может располагаться более одно жилого дома (гостевой дом является нежилым зданием).

Для постановки на учет такого здания требуется: разрешение на строительство, непосредственно проектная документация или декларация, распоряжение о присвоении адреса. Помимо этого, объект должен соответствовать ст.

16 Жилищного кодекса и попадать в “пятно” застройки (в соответствии с градостроительным планом).

Иначе в Заключении кадастрового инженера необходимо прописать, что объект не совпадает с правилами землепользования и застройки или непосредственно с градостроительным планом.

  • Снятие с учета, изменение назначения, реконструкция

Если объект прекратил свое существование, то необходимо сформировать акт обследования для ликвидации объекта.

Если изменилось назначение объекта, то формируется технический план на учет изменений. В Заключении технического плана на нежилое здание прописывается, что объект является вспомогательным. А также от собственника требуется новая декларация и смена адреса объекта.

В случае если жилой дом выходит за границы земельного участка, то право на такой объект не зарегистрируют. Для того чтобы исправить это потребуется менять границу земельного участка или перераспределять земельные участки (на котором располагается дом и на границу которого заходит).

Для реконструкции жилого дома на два блокированных необходимо в первую очередь получить разрешение на реконструкцию, затем разрешение на ввод в эксплуатацию и адресные справки на оба объекта.

3. Многоквартирные жилые дома

  • Большие многоквартирные дома (100 и более квартир)

Если на учет ставится большой многоквартирный дом, то технический план выполняется на основании проектной документации (ст.

48 Градостроительного кодекса РФ), из которой прикладываются титульные листы, пояснительная записка, планы, разрезы, высотные отметки, которые отражают информацию о самом здании, помещениях, машиноместах.

Информацию о нежилых помещениях в многоквартирном доме как общее имущество вспомогательного использования (теплоузлы, электрощитовые и др.) необходимо прописывать вЗаключении кадастрового инженера до выхода новой XMLсхемы технического плана.

Если в многоквартирном доме поставлены на учет нежилые помещения, на которые права зарегистрированы, но выясняется, что эти помещения являются помещениями вспомогательного использования, то для исправления этого необходимо подготовить технический план на учет изменений, где заявителем выступает администрация.

  • Реконструкция многоквартирных домов

Если при реконструкции здания появился выход на кровлю или мансарду, тогда в разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо внести новые характеристики здания (например, площадь, этажность) и помещений. После этого от собственника выполняется учет изменений здания, в технический план которого включается новое разрешение.

Если при реконструкции задеты конструктивные элементы здания (например, новые квартиры), то необходимо подготовить технические планы на учет изменений здания и помещений.

Для постановки на учет машиномест многоквартирного дома требуется к техническому плану приложить пояснительную записку из проектной документации, где указаны сведения оразлиновке машиномест или иных элементах разбивки, например, штыри, описание специальных меток (на основании ст.24 ч.6. 218ФЗ). Помимо этого, на обмерочном чертеже необходимо показывать расстояние от специальных меток до двух точек машиноместа.

На основании 315ФЗ от 3 июля 2016 года, если право общедомовой собственности или просто собственности на помещение зарегистрировано, то участник долевой собственности вправе осуществить выдел своей доли в натуре, посредством определения границ машиноместа в соответствии с требованиями 218ФЗ и зарегистрировать право собственности на машиноместо.

До прекращения права долевой собственности собственник машиноместа имеет право пользоваться имуществом, оставшимся после выдела.

Примечание: общедолевая собственность прекращается после выдела последней доли.

Проходы и проезды остаются в собственности всех дольщиков, и формировать их как отдельное помещение не надо.

Если все участники долевой собственности одновременно хотят выделить свои доли, то в техническом плане выбирается способ образования машиномест Раздел, а в Заключении кадастрового инженера указывается, что производится Выдел и указывается, что именно остается в общем пользовании (проходы, проезды).

Технический план на машиноместа подготавливается на основании проекта на помещение, содержащее машиноместа, где в пояснительной записке указывается соответствие СНиП (строительные нормы и правила для стоянки автомобилей), приказу Минэкономразвития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 “Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машиноместа”, описываются специальные метки и непосредственно размеры машиноместа.

Адреса машиноместам не присваиваются, поэтому структурированный адрес по ФИАС записывается только до помещения, а в неформальном описании указывается номер машиноместа (в ином описании: РФ и № машиноместа).

4. Нежилые здания

Для постановки на учет всех помещений нового нежилого здания сначала необходимо зарегистрировать права на здание (не нужно вновь регистрировать, если права уже есть), а затем ставить на учет все помещения в здании.

Для этого требуется оформить технический план на многоквартирный дом, а в Заключении кадастрового инженерапрописать, что объектом кадастровых работ является нежилое здание с помещениями в нем и то, что действующая XMLсхема технического плана версии 03 не предназначена для постановки на учет нежилого здания с помещениями. В этом случае регистраторы изменят назначение здания самостоятельно.

Примечание: также каждое помещение можно оформить отдельным техническим планом.

Если в здании произошла перепланировка либо ставятся на учет части или помещения, и площадь здания учтена неверно, то сначала необходимо провести учет изменений здания, а затем подавать документы на учет части или помещения.

5. Сооружения

Границы объекта сооружения могут определяться актом разграничения балансовой принадлежности, договорами на подключение и др.

Теплотрасса транзитная через подвалы многоквартирных домов является единым объектом.

6. ЕНК

ЕНК – единый недвижимый комплекс, к которому применяются правила о неделимых вещах (ст. 133 Гражданского кодекса).

До выхода новой XMLсхемы технического плана для постановки на учет единого недвижимого комплекса (ЕНК) на одном диске сдается несколькоZIPархивов: один архив содержит сведения о ЕНК (технический план сооружения), остальные архивы должны содержать технические планы всех зданий и сооружений, которые входят в ЕНК.

В заключении основного технического плана прописывается, что объект является ЕНК, состоит из зданий и сооружений, для которых указываются площади и основные характеристики. Дополнительно прикладывается заключение от проектировщиков.

В заключении кадастрового инженера в технических планах входящих в ЕНК объектов указывается информация о том, что объект входит в состав ЕНК.

Важно! Адрес присваивается только ЕНК.

Если к ЕНК добавляются ранее учтенные объекты, то права на них прекращаются, и создается право на единый недвижимый комплекс.

Если какойлибо объект ликвидируется из ЕНК, то необходимо производить реконструкцию (выдел).

[1] ОНС – объект незавершенного строительства

[2] ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

Источник: https://pbprog.ru/journal/articles/11393/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.