Раздел квартиры приобретенной по ипотеке

Содержание

Ипотека при разводе супругов. Как правильно разделить квартиру?

Раздел квартиры приобретенной по ипотеке

Ипотека при разводе – развод это грустная и эмоциональная ситуация. Когда муж и жена решают развестись, необходимо справедливо разделить совместно нажитое имущество. Наиболее основной и существенный актив – это дом или квартира в ипотечной собственности. Сегодня я предлагаю несколько советов по ипотеке для пар, планирующих развод.

Первым и лучшим советом, который я могу вам дать — осуществляйте контроль за оплатой всех текущих платежей по ипотечному кредиту. Впоследствии вы сможете потребовать возмещения расходов от вашего супруга, поэтому сохраняйте все квитанции.

Ипотека при разводе — как разделить квартиру?

Хорошая идея — поговорить с вашим банком. Как только станет ясно, что вы и ваш партнер разводитесь, поговорите с вашим банком -кредитором. Конечно, этот разговор может быть неудобным, но, вполне возможно, банк посочувствует вашему положению и предложит так называемые «кредитные каникулы», чтобы облегчить ваше финансовое положение.

Однако это будет лишь временная мера и вам нужно будет найти решение для вопроса о разделе ипотеки при разводе. Если вы и (или) ваш супруг прекратите оплачивать ипотеку в ходе бракоразводного процесса, вы рискуете лишиться квартиры или дома в ипотеке и уже внесенных по ипотечному кредиту платежей.

Любовь исчезает и брак заканчивается …

Ипотека при разводе – квартира приобретена в браке

Супругам необходимо отложить свои эмоции и сосредоточиться на финансах. Какие варианты разумного компромисса существуют?

Погасить досрочно кредит по ипотеке, продать недвижимость и разделить деньги поровну.

  • Это идеальный вариант!
  • Но такой способ решить проблему раздела ипотечного кредита подходит далеко не всем.
  • Обычно найти крупную сумму денежных средств для досрочного погашения ипотеки достаточно сложно.

Продажа ипотечной квартиры или дома

  • Теоретически самым простым вариантом является продажа недвижимости, погашение имеющейся ипотеки и раздел оставшихся денег.
  • На такую сделку понадобится разрешение банка, в залоге у которого находится ваша недвижимость.
  • Думаю, что это самый простой способ избавиться от общего ипотечного долга.

Эта квартира или дом предназначались для вас двоих, но теперь семьи уже нет. Продайте, расплатитесь за ипотеку и начните новую жизнь.

Но сейчас ситуация на рынке недвижимости такова, что стоимость жилья при продаже возможно будет меньше суммы ипотечного кредита, который вам необходимо погасить. И вам придется либо найти денежные средства для погашения разницы, либо выбрать другой вариант.

Что произойдет, если муж или жена хочет сохранить дом или квартиру в личной собственности после развода и самостоятельно выплачивать ипотечные платежи?

  • Если у вас есть совместная ипотека, оба супруга ответственны за выплату ипотечных платежей, независимо от того, живете ли вы там.
  • Итак, один из партнеров хочет оставить собственность себе, ему придется взять личную ответственность за бремя ипотечных платежей после развода.
  • Он должен продемонстрировать банку – кредитору свою способность покрывать платежи по ипотеке самостоятельно, без помощи своего бывшего партнера.

Один из вариантов – поручитель по кредиту

Обычно это физическое лицо, которое может гарантировать банку выполнение обязательств заемщика по выплате ипотечного кредита. Если заемщик окажется в трудной ситуации и не сможет осуществлять ежемесячные платежи по выплате кредита за ипотечную квартиру, поручитель будет должен расплачиваться за него.

Поручитель может быть вариантом, если вы хотите сохранить ипотечную квартиру (дом), но не можете доказать, что вы сможете покрыть существующие ипотечные платежи в одиночку.

Рефинансирование кредита на имя одного из супругов является простым решением для раздела ипотеки при разводе, если:

  • У одного супруга есть достаточный доход и он может претендовать на рефинансирование ипотечного кредита.
  • Другой супруг соглашается с таким вариантом и отказывается от своей доли в праве на собственность.

Но часто жена или муж не могут позволить себе сохранить ипотечное жилье и претендовать на рефинансирование ипотеки.

Ипотека при разводе – очень важный вопрос, чьи средства были потрачены на оплату первоначального взноса по ипотеке, взятой в браке?

Например, для первоначального взноса была осуществлена продажа квартиры, дома, земельного участка или автомобиля, принадлежащие человеку на правах личной собственности до вступления в брак. Здесь необходимо будет доказать в судебном процессе доводы о том, что на такой платеж личные средства потратил один из супругов.

Следующий вариант — продолжить жить вместе и честно выплачивать ипотечный кредит

  • Этот вариант возможен, если бывшие супруги способны жить вместе под одной крышей.
  • А если ситуация осложняется? Бывшая супруга или супруг не может и не хочет решить вопрос с разделом ипотечной квартиры или дома разумно.
  • В такой ситуации первый шаг — обратиться за помощью к опытному адвокату. Адвокат по разводам и разделу имущества может рассказать о ваших законных правах и защитит от совершения чего-то неразумного.

Никто не покупает в браке квартиру или дом с помощью ипотечного кредита с намерением получить развод.

К сожалению, по статистике в РФ разводов больше, чем новых браков. Обратитесь за консультацией к опытному адвокату, чтобы защищать себя и свои активы, принимая решения, основанные на логике, а не на эмоциях.

Ипотека при разводе – квартира приобретена до брака

Этот вариант вполне реален — гражданин до регистрации брачных отношений приобрел жилье с помощью ипотеки.

Любовь заканчивается быстрее, чем ипотека.

Итак, что в таком случае произойдет с ипотекой при разводе и разделе имущества?

Ипотечная квартира останется в собственности супруга, на которого был оформлен ипотечный кредит. Была ипотека, затем семья и закончилось все это разводом… История грустная. А как же права второго супруга на ипотечное жилье?

Законодатель установил, что в случае погашения ипотечного кредита с использованием средств семейного бюджета при расторжении брака и разделе имущества супруг, права которого ущемлены, может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на определенную долю квартиры или взыскания компенсации сумм, затраченных на ипотечные платежи.

Считаю, что при доказывании такой позиции в суде, удовлетворение исковых требований будет справедливым решением. Вопрос может быть решен положительно и в том случае, если один из супругов не работал в период брака. Банки обычно требуют от заемщиков сообщать кредитной организации и вступлении гражданина в брак. Законное требование банка — оформление второго супруга созаемщиком (поручителем).

Что я могу посоветовать, как опытный адвокат, в случае раздела ипотеки при разводе?

  • Брак — это не тюрьма, поэтому случается так, что один из супругов захочет расстаться и создать новую ячейку общества.
  • К разделу ипотечной квартиры в суде нужно готовиться заранее, тщательно собирать квитанции и чеки о совершенных платежах по ипотечному кредиту, хранить неоспоримые доказательства траты личных средств (свидетельство о праве собственности, дарственную, договор купли — продажи, расписки и банковские квитанции о получении/ перечислении денежных средств).
  • Также необходимо сохранять чеки, подтверждающие покупку строительных материалов, мебели и тому подобное.

А если муж или жена намеренно не вкладываются в выплаты по ипотечному кредиту или ремонт квартиры?

Существуют несколько путей решения проблемы:

  • Подписать брачный договор и подробно оговорить раздел имущества при расторжении брака.
  • Подписать соглашение о разделе имущества.
  • Решать вопрос о разделе имущества в судебном порядке.

В любом случае обращение к опытному адвокату поможет вам отстоять свои права по вопросу раздела ипотеки при разводе как мирном переговорном процессе, так и при обращении в судебные органы.

Ипотека и гражданский брак

Этот вариант семейных отношений встречается все чаще. Зарегистрированный брак отсутствует, при этом ведется совместное хозяйство и воспитываются общие дети. По канонам семейного законодательства РФ так называемый «гражданский брак» не играет значения при разделе имущества в случае расставания такой пары.

Нет совместно нажитого имущества – нет обязательств по его разделу.

Ипотечная недвижимость, а также обязательства по внесению платежей по кредиту, остается за человеком, на чье имя было оформлено право собственности на недвижимость.

Что в такой ситуации можно и нужно сделать?

  • Необходимо будет доказывать в судебном порядке фактическое совместное проживание и ведение общего хозяйства, внесение платежей по кредиту и расходов на ремонт из общих средств.
  • Шансы получить долю в праве собственности на такую недвижимость или компенсацию понесенных расходов, невелики.
  • Но с помощью опытного адвоката возможность защитить свои права существует.

Помните! По вопросу раздела ипотеки при разводе и доказывании своей правоты в суде даже невозможное возможно!

Позвоните адвокату сейчас!

8 911 098 78 18

Источник: https://advokat-peterburg.com/ipoteka-pri-razvode/

Раздел ипотеки при разводе

Раздел квартиры приобретенной по ипотеке
Юридическая энциклопедия “МИП” » Раздел имущества » Отдельные виды имущества » Ипотека

При заключении ипотеки между банком и плательщиками подписывается кредитный договор, в котором указывается, что до полной выплаты ипотеки квартира находится в собственности банка. Таким образом, совершать любые сделки с ипотечным жильем можно только с разрешения банка.

При разводе супругов квартира, которая была взята в ипотеку, во время брака согласно с законодательством разделяется в разных долях между двумя супругами. Однако на практике поделить ипотечную квартиру между разводящимися не так просто, ведь в большинстве случаев придется привлекать еще и банк в качестве третьей стороны.

Способы разделить ипотеку и ипотечное имущество без привлечения банка

Как правило, банки неохотно идут на внесение изменений в договор об ипотеке и в судебной практике нередко случается так, что официально разделить ипотеку между двумя разведенными супругами либо переоформить кредит только на одного супруга бывает затруднительно. Именно поэтому в большинстве случаев рекомендуется не разделять обязательства по ипотеке, а постараться выплатить ее после развода за счет продажи имущества.

Читайте в этой статье как разделить кредит при разводе

Продажа квартиры и выплата ипотеки

С разрешения банка разведенные супруги могут продать жилье по рыночной стоимости и выплатить за счет полученных средств оставшуюся часть ипотеки.

Если денег будет недостаточно для того, чтобы выплатить весь размер кредита, оба разведенных супруга будут иметь одинаковые обязательства перед банком по выплате долга.

В случае если вырученных с продажи денег будет больше, чем необходимо для выплаты ипотеки, остаток суммы супруги разделят между собой в равных долях.

Выкуп доли одного из супругов

После выкупа доли супруга, второй супруг становится единственным собственником квартиры, который ответственен за выплату ипотеки.

Если выбрана такая схема раздела ипотечного имущества, нужно обязательно знать какую сумму оба супруга уже выплатили по ипотеке и половину этой суммы супруг, который остается арендатором квартиры, должен выплатить тому, кто отказывается от своей доли в жилье.

Таким образом, можно прийти к одному из наиболее разумных компромиссов, при условии, что оба супруга в браке выплачивали ипотеку в равных долях.

Если ни у одного из супругов нет денег для того, чтобы выкупить долю другого супруга, сделка происходит по следующей схеме: муж или жена по договоренности с банком берут под залог ипотечной квартиры достаточно большой кредит, чтобы выплатить второму супругу долг и после заключения договора остается единственным заемщиком. Но на практике осуществить такую сделку довольно сложно, поскольку кредитодатель может не одобрить выдачу дополнительного к ипотеке кредита для одного из супругов, особенно если есть основания предполагать, что должник не сможет самостоятельно и своевременно выплачивать долг.

Совместная выплата ипотеки

После развода долг по ипотеке и все имущество супругов будет автоматически разделено между ними в разных долях.

Если бывшие муж и жена могут продолжать жить в одной квартире или хотя бы своевременно выполнять кредитные обязательства совместно, изменение их семейного положения никак не повлияет на порядок выплаты ипотеки.

В таком случае ежемесячно каждый супруг должен будет выплачивать половину суммы, которая прописана в кредитном договоре и когда вся стоимость недвижимости будет выплачена банку, каждому из плательщиков будет принадлежать по ½ доле квартиры.

Выплата ипотеки одним из супругов с правом взыскания части долга с другого супруга

Если один из супругов не в состоянии выплачивать свою часть кредита после развода, между супругами может быть заключен договор о том, что платить по ипотеке будет только один супруг, за которым остается право взыскания половины выплаченных с момента развода средств у другого супруга. Таким образом, после выплаты ипотеки первый супруг может выкупить у второго его долю в ипотеке с учетом долга, либо второй супруг вернет первому долг, и тогда квартира в равных долях будет принадлежать каждому из бывших супругов.

Нюансы раздела ипотечной квартиры

Квартира, приобретенная в ипотеку в барке, разделяется между двумя супругами в равных долях, даже если имущество оформлено только на одного из супругов. При этом не учитывается, кто из супругов выплачивал какую часть кредита. Если квартира была взята в ипотеку одним из супругов до брака, но второй супруг выплатил часть ипотеки, он может потребовать вложенные деньги назад.

Исключением является случай, когда у супругов есть несовершеннолетние дети, которые после развода остаются с одним из родителей. В таком случае суд в большинстве случаев оставляет право пользоваться квартирой за тем из супругов, с которым будут жить дети, либо присуждает ему большую в долевом соотношении часть квартиры.

Здравствуйте. Интересует такой вопрос. Имеется ипотека, оформленная в браке. Есть ребенок, который живёт с матерью. Также был использован материнский капитал в пользу ипотечного кредита. После развода по устной договоренности ипотечный кредит выплачиваю самостоятельно, а на меня не подают на алименты.

Первый вопрос: как будут оформлены доли и обязательства по уплате кредита в случае раздела имущества (ипотеки). Второй вопрос: могу ли я отказаться от доли в квартире, а так же от ипотечных обязательств, в пользу бывшей супруги или ее нынешнего мужа? Она сейчас в декретном отпуске.

У меня зп около 90тр

Андрей Игоревич16.08.2019 10:15

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. По стоимости услуг, обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Дубровина Светлана Борисовна16.08.2019 14:14

Задать дополнительный вопрос

Скажите пожалуйста, подаём заявление в суд на развод, есть несовершеннолетний ребёнок. В браке куплена квартира которая находится в ипотеке. Ипотеку оплачивал супруг. Может ли он доказать что он оплачивал ипотеку ( имею ввиду уже оплаченнуючасть ипотеки) и отсудить полностью квартиру у второго супруга. Мы являемся созаемщиками в банке и квартира оформлена в равных долях. Спасибо

Лиана28.08.2018 02:20

Добрый день! Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

  К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. То есть Вы имеете право на 1/2 квартиры.

Смирнов Юрий Константинович30.08.2018 15:30

Задать дополнительный вопрос

Да, половина квартиры принадлежит Вам.

31.08.2018 11:20

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/voprosyi-i-otvetyi/razdel-imushhestva/ipoteka.html

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Раздел квартиры приобретенной по ипотеке

Прежде чем выяснить, как делится ипотечная квартира при разводе, нужно учитывать, что согласно ФЗ «Об ипотеке» недвижимость переходит в собственность заемщиков, в том числе супругов, еще до выплаты кредита, но распоряжаться жилплощадью они могут только после погашения кредита. Квартира не может быть реализована без одобрения банка. При разводе жилплощадь делится с учетом интересов супругов, их общих детей и кредитной организации, одобрившей ипотечный кредит.

Порядок раздела общей ипотечной квартиры

Раздел ипотеки, в том числе, если собственник жена, осуществляется с учетом режима общего нажитого имущества супругов. Согласно Семейному Кодексу он может быть договорным или законным.

В первом случае муж и жена вправе договориться о том, кому и какое имущество принадлежит в случае расторжения брака. В перечень имущества входит также ипотечная квартира.

Если один из супругов не желает платить за ипотеку, то в брачном договоре должен быть зафиксирован его отказ от недвижимости.

Брачный договор может быть полностью или частично оспорен в суде, когда его условия существенно нарушают интересы одного из супругов. Если договор остался в силе после расторжения брака и не оспорен заинтересованной стороной, то ипотека может стать обязательством супруга, который оформил жилищный кредит на себя.

Учитываются права другого супруга – например, возможность пользования недвижимостью на постоянной основе (если в ипотечной квартире второй супруг оформил постоянную регистрацию).

Право бессрочного проживания второго супруга в квартире сохраняется по договоренности между сторонами, если на общей жилплощади остается жить ребенок.

Право пользования требует согласия собственника – заемщика по ипотеке.

Выдел доли детей

На практике ипотека обычно делится поровну между супругами. Жилплощадь может быть поделена на доли, с учетом интересов общих детей, если жилищный заем приобретался с использованием средств материнского капитала.

В такой квартире у детей будет своя доля, пропорциональная части материнского капитала, за счет которую оплачивался первоначальный взнос. Т.е.

квартира, если есть ребенок и он собственник части маткапитала, делится не поровну на всех членов семьи, а с учетом доли детей, рассчитанной с использованием суммы материнского капитала, затраченной на ипотеку. На этом сходится мнение большинства судей. Если вложен материнский капитал, то доли детей выделяются в обязательном порядке.

Например, стоимость ипотеки составляет 3 млн. 150 тыс. рублей (общая цена, включая оплату процентов, комиссий и т.д.). Семья состоит из супругов и двух несовершеннолетних детей. Жилищный кредит приобретался с использованием сертификата на материнский капитал.

Бывшая жена может обратиться в суд с требованием о разделе дома с учетом следующих пропорций – по 25% каждому собственнику: мужу, жене и двум детям.

В качестве возражений на исковые требования мужем может быть предложен иной вариант раздела спорной ипотечной квартиры, в том числе, когда задолженность за нее погашена не в полном объеме.

3 мл. 150 тыс. составляют 100% стоимость жилья.

Сумма в 453 тыс. руб. – 14.4% (т.е., 14.4 % квартиры оплачено материнским капиталом, который должен быть разделен между всеми членами семьи).

14.4/4= 3.6% квартиры (доли) получит каждый из двоих детей. По 3.6% доли квартиры, оплаченной материнским капиталом, получит также муж и жена.

100 %- 14.4= 85.6% квартиры делится между супругами (не считая детей) поровну, при условии, что муж и жена считаются созаемщиками ипотеки и второй супруг не отказался от жилплощади, а женщина не лишена на детей родительских прав.

85.6/2=42.8+3.6% (доля, приобретенная за счет раздела материнского капитала)=46.4% квартиры получит каждый из супругов. Таким образом, муж и жена получат по 46.4% доли в ипотечной квартире, а дети – по 3.6%. Предварительно раздел квартиры можно согласовать с банком. Для этого следует оформить нотариально подтвержденное соглашение.

Раздел квартиры с учетом иных законных интересов сторон

Если квартира не приобреталась за счет средств материнского капитала, то ипотека может быть разделена на два дольщика, даже если собственник муж.

Предварительно супруги-заемщики должны предупредить банк в письменной форме о предстоящем разводе. Вероятность требования о досрочном погашении ипотеки невелика.

Тогда банк привлекается к судебному разбирательству в качестве третьего лица, который не заявляет самостоятельные требования.

Предусмотрена возможность получения согласия от банка на продажу ипотечной квартиры. Приобретатель залогового имущества обязан продолжать погашать ипотеку. По договору могу быть предусмотрены пункты, когда новый приобретатель ипотеки должен погашать задолженность за предыдущих заемщиков, включая штрафные санкции.

Супруги могут досрочно погасить ипотеку, что не всегда устраивает банк, так как он предполагает получать выгоду при взносе длительных платежей за кредит.

Муж и жена могут взять дополнительный нецелевой кредит и выплатить ипотечный кредит до конца.

Предусмотрена возможность выкупа доли супруга (подобное соглашение также должно оформляться в письменной форме и, желательно, заверяться у нотариуса). При выкупе доли ипотечный договор может стать обязанностью только одного супруга.

При оформлении военной ипотеки раздел осуществляется с учетом того, сколько средств супруги потратили на оплату кредита из совместного бюджета. Максимальная сумма помощи военным – участникам накопительной ипотечной системы от государства составляет 2 млн. 400 тыс. рублей.

Если стоимость ипотеки выше, и она погашалась за счет общих средств, то доля квартиры, приобретенные сверх предоставленной субсидии, полагается и второму супругу.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, делится поровну, когда второй супруг также выступает в качестве заемщика.

В процессе раздела недвижимости учитываются права собственника залогового имущества. В качестве залога может быть предоставлено дополнительное имущество, например, земельный участок или ценные бумаги. При разделе ипотечного кредита права залогодателя обычно не прекращаются. Имущество по-прежнему остается в обеспечении у банка до полного погашения жилищного кредита.

Если квартира куплена до брака, то собственником недвижимости может быть признан супруг, который оформил на себя ипотечный заем. Но по требованию другого супруга жилищный кредит может быть разделен на двоих, с соответствующим выделом долей из общей квартиры.

Для этого супругу, который оплачивал ипотеку, нужно доказать, что стоимость жилья была частично погашена за счет его собственных средств. В качестве доказательств можно использовать соответствующие квитанции, чеки.

При заключении брака банк может потребовать в судебном порядке включить супруга в ипотечный договор в качестве дополнительного заемщика. Тогда супруг обязан оплачивать кредит наравне с первоначальным заемщиком.

В судебном порядке второй супруг также вправе требовать, на основании ст. 37 СК РФ, признать ипотечную квартиру, приобретенную до брака, совместным имуществом. Для этого понадобится доказать личный вклад второго супруга в приобретении недвижимости.

При добровольном разделе ипотеки учитываются интересы банка. Может быть ситуация, когда жилищный кредит фактически полностью выплачивается за счет доходов одного из супругов, а второй выступает в качестве заемщика для того, чтобы банк одобрил семейной паре ипотеку.

При расторжении брака и разделе кредита у второго супруга могут возникнуть проблемы с выплатой своей части кредита. В договоре ипотечного займа обычно предусматривается солидарная ответственность заемщиков по обязательствам перед банком.

При невозможности оплаты ипотеки одним из супругов банк вправе предъявить претензии к другому, независимо от степени его участия в общих кредитных обязательствах.

Одновременно требования о погашении ипотечного займа могут быть предъявлены банком, если супруг − поручитель по ипотечному займу. Поручитель несет субсидиарную ответственность. Если супруг не смог оплачивать ипотеку за счет собственных средств, то кредитор вправе обратить взыскание на имущество второго супруга-поручителя, что возможно даже после смерти заемщиков по ипотеке.

Обычно долги супругов делятся поровну, если только один из них не докажет, что кредитные договоры и более мелкие сделки по займам, в том числе для рефинансирования ипотеки, оформлялись на нужды семьи.

При разделе ипотечной квартиры определяются доли супругов – обычно каждому отходит половина жилплощади, если стороны не согласовали раздел ипотеки на иных условиях и банк согласен на изменения условий сделки.

Условия раздела ипотечной квартиры зависят от срока оплаты жилищного кредита, уже фактически погашенной суммы займа и процентов. Если до окончания ипотеки осталось немного времени и оставшаяся сумма кредита небольшая, то супругам целесообразно досрочно погасить кредит, снять обременение с квартиры в Росреестре.

Далее следует продавать недвижимость либо определять порядок пользования общей долевой жилплощадью. Наличие в квартире граждан, зарегистрированных на постоянной или временной основе, не дает таким жильцам права собственности на квартиру. Собственниками считаются супруги и, в случае приобретения жилья за счет материнского капитала, их общие дети.

Если имущественные права супругов также затрагивают интересы третьих лиц, то, согласно п. 3 ст. 24 СК РФ, суд вправе выделить спор о разделе ипотечной квартиры в отдельное производство.

Раздел ипотечной квартиры целесообразно производить отдельно от развода в суде. При отсутствии соглашения между мужем и женой исковое заявление, с учетом стоимости недвижимости, оформляется в районный суд по месту проживания ответчика. Заявление оформляется по правилам ГПК РФ – ст. 131-132.

В иске следует указать следующую информацию:

  • наименование судебной инстанции;
  • сведения об истце – Ф.И.О., место жительства;
  • информацию об ответчике – Ф.И.О, место проживания;
  • данные о третьих лица — кредитной организации, оформившей ипотечный заем, Росреестр.
  • цену иска – необходимо для расчета государственной пошлины.

В исковом заявлении следует изложить следующие обстоятельства: заключение брака, развод, заключение договора ипотечного кредитования, сумма, погашенная на момент подачи искового заявления.

Если ипотека обеспечена дополнительным имуществом, то об этом также следует указать.

Если жилье находится в собственности одного супруга, а выплачивают кредит двое, то подобные обстоятельства также желательно обозначить в иске.

При обращении в суд уже после выплаты ипотеки и погашении записи об обременении в Росреестре супругу достаточно обозначить требование о выделе доли из общего приобретенного имущества.

Если суд установит факт оплаты ипотечного займа обоими супругами, то он, с учетом содержания договора ипотеки и представленных платежных документов, вынесет решение о разделе квартиры на равные доли между бывшим мужем и женой.

Если квартира была куплена на средства материнского капитала, то отдельно суд должен определить доли детей.

Необходимые документы

К исковому заявлению понадобятся следующие документы:

  • копию паспорта истца;
  • договор ипотечного кредитования;
  • квитанции, платежные документы;
  • брачный договор (при наличии);
  • справку из ЗАГСа о разводе или свидетельство;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы из ПФР – подтверждающие оплаты части квартиры материнским капиталом;
  • соглашение о залоге (если оно оформлено отдельно от договора);
  • квитанцию об оплате госпошлины.

В качестве участников вызываются свидетели – поручители, представитель банка (при действующей ипотеке).

Отдельно могут предъявляться требования об изменении или отмене отдельных условий ипотечного договора, в том числе графика платежей.

Решение суда считается правоустанавливающим документом, по которому супруги могут зарегистрировать доли в ипотечной квартире, либо основанием, позволяющим изменить условия договора ипотеки.

Даже если супруги не обратятся в суд за разделом ипотечной квартиры, они обязаны платить по договору. Уже после погашения ипотеки супруги могут разделить недвижимость по нотариальному соглашению и зарегистрировать в Росреестре право на долю. Поиск выхода из ситуации, касающейся защиты жилищных прав бывших супругов и их общих детей, желательно начинать при участии компетентного юриста.

Источник: https://lawinfo24.ru/family/razdel-imushhestva/kak-delitsya-ipotechnaya-kvartira-pri-razvode

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе

Раздел квартиры приобретенной по ипотеке

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

  1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
  2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде.

Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее.

При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

  • те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
  • те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

  • как эти долги были оформлены;
  • на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
  • можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f55ce899a79472375474ba4

Раздел квартиры в ипотеке | Гордон и Партнеры

Раздел квартиры приобретенной по ипотеке

Как правило,  раздел квартиры в ипотеке чаще всего происходит при  разделе супругами супружеского имущества.

Кредит ипотечный, поскольку возврат процентов и самого кредита обеспечен залогом купленной квартиры – ипотекой. Держатель залога – банк кредитор.

Раздел ипотеки состоит в разделе имущества – квартиры, и в разделе долга по ипотечному кредиту, если кредит не выплачен на момент раздела квартиры.

Раздел ипотечной квартиры супругами

Раздел ипотечной квартиры супругами должен проводиться по общим  правилам раздела супружеского имущества ( главы 7 и 8 Семейного кодекса РФ). Согласно закону приоритет в решении вопроса раздела общего имущества принадлежит супругам. При наличии брачного договора квартира делится в соответствии с его условиями, даже если дело будет рассматривать суд.

Если супруги брачный договор не заключали, раздел квартиры производится по закону. Согласно Семейному кодексу РФ доли супругов в супружеском имуществе равные, но в интересах несовершеннолетних детей суд может отойти от равенства долей и присудить супругу, с которым будут проживать дети, большую долю.

При всей простоте раздел ипотечной квартиры супругами вызывает вопросы и сложности.

Дело в том, что банки при заключении кредитных договоров с физическими лицами на покупку квартир предвидят возможность расторжения брака супругами и последующий раздел имущества.

В кредитных договорах  устанавливают обязательное получение согласие банка на раздел имущества. Чем фактически устанавливают запрет на раздел ипотечной квартиры, поскольку банки системно отказывают супругам в согласии на раздел имущества.

Требование получить согласие банка обосновано  статьями 346 Гражданского кодекса РФ и статьей 37 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Подать иск о разделе супружеского имущества

Если банк не дает согласие на раздел ипотечной квартиры, а разделить квартиру нужно, у супругов остается один выход — суд.  Проще всего подать иск о разделе супружеского имущества, в том числе и квартиры.  Но прежде чем идти в суд рекомендуем получить консультацию адвоката по недвижимости.

Дело в том, что внешне сходные ситуации – квартира в ипотеке разделить, юридически может быть разная и судебные решения будут разными.

Например,  в одном случае квартира оформлена на имя одного из супругов и при разделе собственность делят на обоих, в другом – один супруг отказывается от своей доли в квартире и переоформляет собственность на другого, а первому супругу выплачивают компенсацию.

В первом случае судом будет изменен режим собственности супругов с общей совместной на общую долевую. При этом в решениях судов по таким делам  не содержатся выводы ни о прекращении ипотеки, ни об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Что свидетельствует об отсутствии ущемления прав залогодержателя – банка кредитора.

В отдельных случаях при отказе банка в суд идти бесполезно, поскольку раздел ипотечной квартиры запрещает закон. Не может быть разделена в ипотеке однокомнатная квартира.

 Согласно пункту 4 статьи 5 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может быть передана в залог часть имущества, которая не может быть разделена в натуре.

Однокомнатная квартира состоит из одной жилой комнаты, и доля в такой квартире не может быть выделена  в натуре, как изолированная комната в двух комнатной квартире.

К участию в судебном  процессе необходимо привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, банк-кредитор. По существу спора банки всегда возражают против раздела ипотечных квартир, мотивируя это ухудшением своего положения и запретом на проведение раздела без согласия залогодержателя (статья 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В таких ситуациях суды в основном поддерживают супругов, особенно если заключен брачный договор. По мнению судов, правила статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»   о необходимости согласия залогодержателя (банка) не применяются в случаях раздела ипотечной квартиры между супругами.

Суд исходит из буквального прочтения этой статьи закона: согласие залогодержателя необходимо, если происходит отчуждение ипотечной квартиры. Отчуждение – суть прекращение права собственности супруга-залогодателя на заложенную квартиру.

Суды считают, что при разделе квартиры супругами, по сути, прекращения права собственности супруга-залогодателя на квартиру не происходит.  Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ является общим имуществом супругов любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В договорах на покупку квартир могут быть указаны оба супруга, и тогда квартира оформляется в общую совместную собственность. То есть доли каждого супруга не выделяются, но квартира оформляется при покупке в собственность  двух супругов.

Или квартира покупается в собственность (на имя) одного из супругов. В этом случае согласно статье 34 Семейного кодекса РФ собственность второго супруга на квартиру предполагается, поскольку право собственности на общее имущество у супругов возникает  одновременно при покупке имущества во время  брака.

Вне зависимости от способа  оформления собственности на общую квартиру в случае раздела квартиры субъектный состав собственников квартиры не меняется – ими остаются оба супруга. Прекращения права собственности каждого из супругов на квартиру при ее разделе не происходит, и устанавливается размер права собственности каждого из супругов-собственников.

То есть, права и интересы залогодержателя банка-кредитора при разделе ипотечной квартиры между супругами обеспечиваются неизменностью заложенного имущества и установленной законом обязанностью каждого из супругов отвечать по общим долгам пропорционально своей доле (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ).

При этом интересы залогодержателя не ущемляются, если квартира между супругами делится в не равных долях.

Банкам известны эти положения и они с ними согласны, что  косвенно подтверждается текстом кредитных договоров.

В большинстве кредитных договоров на приобретение квартир супруги выступают, как созаемщики, и при оформлении залога (ипотеки) квартир банки требуют предоставить нотариальное согласие второго супруга на залог квартиры.

То есть банки признают второго супруга собственником покупаемой квартиры, даже если он не упомянут в договоре.

Во второй ситуации – когда в результате раздела квартиры собственность одного супруга прекращена, юридическая ситуация кардинально отличается от первой: Состав собственников меняется – была общая совместная собственность супругов, стала личной собственностью одного супруга. Поскольку собственность второго супруга на заложенную квартиру прекращена, очевидны признаки отчуждения заложенного имущества. В такой ситуации для раздела квартиры требуется согласие залогодержателя – банка кредитора. Такой позиции придерживаются суды.

Риски раздела ипотеки

Принимая решение о разделе ипотечной квартиры, супругам придется о принятом решении уведомить банк. Это может вызвать нежелательные для заемщиков последствия.

Банки для управления задолженностью и возврата кредита оставляют себе лазейку. 1) По договору  заемщики обязуются уведомить банк о расторжении брака, о разделе имущества; 2) В случае раздела супругами ипотечной квартиры банк вправе потребовать досрочного возврата кредита.

Часто в договорах само извещение о расторжении брака банк рассматривает как основание для досрочного возврата кредита.

Рассматривая возможность расторжения брака и выбирая варианты раздела имущества необходимо планировать раздел с учетом  условий кредитного договора на квартиру.

Кроме того, переоформление кредитного договора ипотечной квартиры в связи с ее разделом может потребовать дополнительных расходов – банк может требовать уплаты комиссии за переоформление в сумме до 1%.

Как разделить долги

Как разделить долги по кредитному договору? Если раздел ипотечной квартиры возможен по соглашению супругов, то раздел кредитного договора возможен только с согласия банка (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Даже если сам кредитный договор и останется, то количество сторон договора и условия возврата кредита должны измениться, ведь заемщиков после раздела квартиры стало два.

По этому банки продумывают все эти жизненные ситуации заранее и изначально при заключении ипотечных договоров вводят второго супруга в качестве созаемщика и т.д.

Если второй супруг в кредитном договоре изначально не участвовал, что бы получить согласие банка на изменение порядка выплаты кредита второму супругу придется доказать банку свою платежеспособность. Для этого в банк представляются документы, например, справку о доходах по форме 2-НДФЛ, сведения об участии в организациях, о движении по счетам и т.д. Список документов определяет банк.

Если банк отказывает разделить кредитный долг между супругами, возможно, разделить его удастся в суде. Основная задача заемщика в суде – доказать, что кредитный долг одного из супругов является общим долгом обоих супругов. Признак общего долга по кредиту – расходование кредита на общие нужды семьи.

Если супруги были созаемщики по ипотечному кредитному договору, они являются солидарными должниками перед банком. И лучшим выходом для бывших супругов после раздела квартиры является выплата обоими супругами кредита в течение установленного кредитным договором срока.

Как правило, по разным причинам один из супругов прекращает выплаты кредита. В этом случае банк вправе взыскать образовавшийся долг с любого  из солидарных должников ( с любого из супругов).

При этом выплата большей суммы по общему кредитному договору не увеличивает долю одного супруга в квартире.

  Излишне выплаченная сумма кредита может быть взыскана одним супругом с другого в порядке регресса.

Такие же последствия будут, если один из супругов досрочно выплатит весь долг по кредиту по собственной инициативе.  Второй созаемщик-супруг не обязан выплачивать весь долг единовременно, так же, как сама выплата не увеличивает долю супруга в праве собственности на квартиру.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.