Раздел ипотечного жилья

Содержание

Раздел ипотечного кредита при разводе: как делить квартиру в ипотеке?

Раздел ипотечного жилья

Для многих молодых семей единственным выходом приобрести собственное жилье является ипотека, которая позволяет отдавать кредитный займ частями.

Но ипотечное кредитование обычно выдается на несколько лет или десятилетий.

Однако некоторые супруги не выдерживают проверку бытом и временем.

Поэтому большинство распадающихся семей, обремененные квартирой в ипотеке, задаются вопросом: как ее делить при разводе?

Голос закона

Законодательно отношения между супругами регулируются нормами Семейного законодательства, а гражданско-правовые отношения – ГК РФ.

Обязательства по ипотечному кредитованию возникают на основе ФЗ «Об ипотеке».

Механизм кредитования гласит о наличии двух обязательных сторонкредитора и заемщика.

Если заемщик находится в браке, то его партнер выступает созаемщиком, дав согласие на совершение сделки (ст. 7 ФЗ).

Обязательства перед банком лежат на обоих супругах. Если один из них перестает вносить средства, кредитор имеет право предъявить претензию к другому.

Фактически ипотека – это форма залога, при которой обеспечением по кредиту выступает недвижимое имущество, являясь гарантией возврата кредитованных средств.

Расторжение брака при ипотечном имуществе установлено положениями ст. 38-39 ФЗ «Об ипотеке».

Уведомляем банк

Необходимым условием перед дальнейшими действиями является оповещение банка о сложившейся ситуации.

Далее кредитор способен посоветовать методы раздела жилья и самого займа.

Обычно один из супругов является заемщиком, а другой – созаемщиком. Для банка подобные нюансы роли не играют, поскольку платить должны оба партнера на равных условиях.

Прецедентом развода граждане создают организации риск потери денег, поэтому кредитор может быть не согласен с судебным постановлением или с пунктами брачного договора.

Основные варианты раздела ипотечной квартиры

Оптимальные способы решения ситуации с ипотечным жильем зависят от индивидуального случая заемщиков.

Немаловажную роль будет играть решение банка, который обязательно должен быть извещен об изменении статуса супругов.

Продажа недвижимости

Кредитная жилплощадь реализуется, часть вырученных денег идет на погашение ипотеки, оставшаяся часть денег делится поровну между разведенной парой.

Это самый выгодный вариант, поскольку освобождает партнеров от надобности жить на одной территории, одновременно избавляя от обременительных выплат.

Однако иногда подобный способ не подходит по ряду обстоятельств:

  1. Разрешение заемщика. Далеко не всем банковским организациям захочется терять проценты с заемщиков при досрочной выплате ипотеки. Однако если партнеры платёжеспособны, банк может предложить после реализации жилья использовать остаток денег для первого взноса на новое раздельное жилье,
  2. Проблемы при продаже. Будет проблематично найти заинтересованного покупателя, который захотел бы связываться с недвижимостью с обременением. Скорее всего придется значительно снизить цену на жилье, выставляя его на продажу,
  3. Личный фактор. Продажей квартиры разводящимся супругам нужно будет заниматься вместе, и успех дела будет напрямую зависеть от их отношений.

Для продажи квартиры необходимо иметь на руках письменное разрешение от кредитной организации, иначе сделка будет считаться незаконной (ст. 391 ГК).

О том, как при разводе разделить ипотечную квартиру, смотрите в видеоролике:

Платежи поровну

Выплаты считаются не суммарно, а на каждого партнера отдельно, соответственно граждане при выплате будут ответственны лично, а не коллективно.

При этом оба сохраняют права на владение, что будет не очень уместным, особенно если ни у кого из сторон нет другой жилплощади, и после расставания муж и жена будут вынуждены проживать вместе.

Кредитная организация станет проверять доказательства платежеспособности партнеров. Когда банк убедится, что они порознь способны делать взносы, ипотечное соглашение может быть переоформлено.

Отказ от прав

Данный метод станет уместным, если партнеры не смогут единоразово погасить ипотеку или реализовать жилье, при этом у одного из них имеется другая жилплощадь.

Кредитная организация будет проверять платежеспособность того супруга, который пожелал взять на себя всю сумму кредитных выплат.

После отказа от прав один из них вправе требовать от другого уплаченную за него сумму (ст. 325 ГК).

Изменение кредитного обязательства – процедура, на которую банки всегда идут неохотно, более того, способны взыскать комиссию, которая может составлять 0.5-1% от непогашенной суммы займа.

Другие варианты

Самый удобный, хоть и маловероятный выход из подобной ситуации – досрочная выплата ипотеки.

Найти для этого средства супруги могут такими путями:

  1. Продажа дорогого имущества,
  2. Оформление еще займа.

Банк имеет право выдвинуть требование о досрочном погашении кредитного займа. Часто организации на этапе подписания ипотечного соглашения требуют от супругов оформления брачного договора.

Еще одним популярным вариантом среди супругов, которые способны сохранить хорошие отношения после развода, является попытка оставить все по-прежнему.

Партнеры продолжат жить совместно или оставляют ее совместному ребенку и погашают ипотеку без переоформления договора с банком.

Брачный договор или судебный процесс?

Брачный договор – один из способов предусмотреть и избежать большинства сложностей при разводе и дележе имущества.

Часто банковские организации предъявляют брачный договор как одно из основных условий выдачи ипотечного займа.

Это дает ясную картину имущественных отношений между супругами.

Такое соглашение имеет положения об имущественных и финансовых обязанностях сторон, гарантирует их права и обязанности.

Брачный договор заключается только перед или во время брака, после развода оформить его невозможно!

Когда брачный договор необходим:

  1. Неравное финансовое положение супругов,
  2. Отказ в предоставлении кредита для одного из партнеров,
  3. Невозможность подтверждения уровня дохода,
  4. Недвижимость приобретается за средства третьих лиц (например, родителей).

Хоть брачный договор не дает абсолютных гарантий отсутствия разногласий между сторонами, его заключение значительно уменьшает шансы возможного судебного разбирательства между партнерами после расставания.

Разногласия в паре могут привести к невыполнению обязательств по ипотеке. Это грозит исковым заявлением в суд от банковской организации.

Анализ подобных случаев демонстрирует, что чаще всего такие процессы заканчиваются реализацией ипотечного жилья и выселением обоих супругов.

Судебное разбирательство обойдется дороже и будет куда более изматывающей процедурой, нежели своевременное оформление брачного контракта.

Скачать бланк образца искового заявления о разделе совместно нажитого имущества (квартира в ипотеке).

Когда недвижимое имущество нельзя разделять?

  • Невозможно разделить однокомнатную квартиру. Единственный возможный вариант – потребовать через суд раздела собственности (ст. 24 СК), включая и ипотечное жилье,
  • Не делится имущество, уже находящееся в долевой собственности. Например, если пара в браке купила четверть или половину частного дома, который оформили по долям, то единственным решением станет продажа подобной недвижимости и раздел вложенных в нее средств,
  • Имущество, переданное по наследству. Если один из партнеров являлся созаемщиком, а его наследственная собственность – залогом, и гражданин выплачивал средства для ликвидации кредита, то он может заявить свои права на возврат затраченных средств через суд.

Как делить ипотечную квартиру, если у пары есть ребенок?

Дети разведенной пары могут значительно повлиять на процесс разделения долговых обязательств между супругами.

Встречаются ситуации, когда матери требуют от суда отвести долю квартиры, которая превышает 50%, притом женщине не станут увеличивать сумму выплат.

Возможно уменьшение платежа для разведенной матери при нетрудоспособности в связи с беременностью или декретным отпуском.

Разрешение на уменьшение можно получить только после согласования данного решения с банком!

Когда для ликвидации задолженности по ипотеке применяется материнский капитал, детям выделяется доля квартиры.

Ипотека по программе Молодая семья. Читайте здесь.

Военнослужащие

Развод с военной ипотекой имеет свои нюансы, и на такой процесс не распространяются общие положения.

Связано это с тем, что законодательно ипотека погашается за счет государственных средств, а не военнообязанным гражданином.

Особенности военной ипотеки:

  1. Ипотеку имеет право взять только военнослужащий, а не его супруга,
  2. Максимальная сумма кредита составляет 2350000 р.
  3. Военнослужащий станет единоличным собственником,
  4. Переоформлять договор при разделе жилья нельзя.

Часто при разделе подобного ипотечного жилья возникает масса трудностей.

В случае суда выносится вердикт о разделении недвижимого имущества, но в реальности это осуществить очень сложно.

Поскольку при оформлении ипотечного соглашения банки часто требуют от молодоженов брачный контракт, согласно которому военнослужащий станет единственным собственником.

Если квартира приобреталась до заключения брака

Часто один из партнеров покупает недвижимость еще до начала семейной жизни.

Но, поскольку ипотека это долговечная и затратная процедура, выплачивают ее уже оба супруга.

При разрыве отношений одна из сторон станет свободной от необходимости выплаты кредита, но и может требовать с бывшего партнера сумму, потраченную на погашение ипотеки.

В результате, собственник остается только один – тот, кто заключил на себя первоначальный договор.

Как получить ипотеку с государственной поддержкой? Читайте в нашей статье.

Ипотека в новостройке на стадии котлована

Если договор был подписан на новостройку на стадии котлована, то развод также будет осложнен. Ведь фактически недвижимости нет – ни в документах, ни в реальности.

Право владения оформляется только после строительства на обоих партнеров. Права на жилье при этом признаются и для мужа, и для жены. После расставания недвижимость подлежит разделу.

Отказ в переоформлении кредитного соглашения

По принятию решения о расставании пара обязана оповестить банк – сообщение любой информации о значимых переменах в жизни заемщика входит в ипотечный договор. Если организация отказывается переоформлять договор, единственно верным для супругов решением станет подача иска в суд.

Предсказать развитие событий в ходе судебного разбирательства невозможно. Суд может обязать банк изменить условия займа или принудить мужа и жену продолжить выплаты при прежних обязательствах. Окончательный вердикт будет приниматься с оглядкой на конкретную ситуацию.

Таким образом, решение банка возможно оспорить лишь через суд.

Прекращение денежных выплат

Если после расставания бывший партнер прекращает вносить свою часть долга, то супругам следует немедленно оповестить об этом банк.

Независимо от того, кто является созаемщиком, а кто заемщиком, банк обязует обоих вносить плату по кредиту вплоть до его полного погашения.

Правильным шагом станет подача на раздел собственности.

Согласно общему правилу, при разделе общая сумма долга официально разделятся пополам, а значит уклоняющийся от своих обязательств супруг будет вынужден возместить свой долг.

Образец искового заявления о разделе ипотечного кредита между супругами Вы можете скачать здесь.

Разделение ипотечного жилья – это сложный процесс, который нельзя решить без вмешательства кредитной организации.

Распадающейся семье желательно первоначально обратиться в банк, и только потом планировать дальнейшую стратегию действий.

При наличии специфических нюансов не стоит рисковать, и рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу для консультации.

Как приобрести квартиру в ипотеку, чтобы не потерять ее при разводе? Об этом в видеоролике:

Источник: https://domosite.ru/ipoteka/esli-kvartira-v-ipoteke-to-kak-ee-delit-pri-razvode

Раздел ипотечной квартиры: судебная практика, решение суда, соглашение между супругами

Раздел ипотечного жилья

Ипотечная квартира при разводе часто становится камнем преткновения между супругами. Делить приходится не только недвижимость, но и долг. При этом варианты раздела существенно ограничиваются кредиторами, законодательством и контролирующими органами.

Раздел имущества при разводе

При разделе собственности супругам приходится придерживаться норм семейного и гражданского права. Закон устанавливает, что муж и жена на законных основаниях делят только общее имущество. К таковому относят все объекты собственности, приобретенные супругами за время официального брака на средства из общего семейного бюджета.

Личные вещи и частная собственность каждого разделу не подлежат даже, если они приобретены в браке. Разделить собственность можно следующими способами:

  1. Составив соглашение о разделе. Данный вариант подходит супругам, у которых отсутствуют противоречия относительно принадлежности имущества. В таком случае они договариваются друг с другом, составляют соглашение, в котором распределяют доли в имуществе в любых пропорциях.
  2. В судебном порядке. Наиболее распространенный способ раздела имущества – судебное решение. Если супругам не удается договориться полюбовно, один из них подает исковое заявление о разделе. В таком случае, за редким исключением, имущество будет разделено поровну.

Кроме имущественных объектов разделу подлежат и общие долги. Например, невыплаченный банковский заем. Сложней всего в процессе развода делить объекты, которые находятся в залоге у банка, т.к. по ним до конца не погашен кредит.

Это значит, что никаких регистрационных действий с таким жильем осуществлять нельзя без согласия кредитора. Плюс, начиная делить квартиру в ипотеке, необходимо помнить, что потребуется разделить и оставшийся долг.

В таком случае процедура будет иметь свои особенности и ограничения.

Ипотечный кредит предоставляется на длительный срок. Как правило, это – 10 лет. Естественно, что за такой промежуток времени в жизни семейной пары могут произойти серьезные изменения. В том числе и развод. Поэтому большинство банков включает данное условие в текст кредитного договора, оговаривая возможный вариант дальнейших выплат.

Раздел ипотечных квартир, за которые не погашен долг, может осуществляться следующими способами:

  1. Бывшие супруги продолжают совместно платить кредит. По окончанию выплат квартира переходит в их совместную или долевую собственность. Далее недвижимость делится по закону или по соглашению между сторонами.
  2. Общий банковский счет супругов закрывают и на обоих формируют индивидуальные счета. Остаток по долгу делят между сторонами. Далее каждый выплачивает свою часть долга самостоятельно. После окончания выплат квартира переводится в долевую собственность и делится между супругами согласно действующему законодательству.
  3. Один из супругов отказывается от своих прав на квартиру и обязательств по дальнейшей выплате долга. Второй супруг далее производит платежи банку самостоятельно и по завершению становится единоличным владельцем квартиры. При этом он обязан отказавшейся стороне выплатить денежную компенсацию, размер которой составит половину суммы, уже внесенной в качестве платежей по кредиту.
  4. Квартиру выставляют на торги. Это может сделать сам банк или супруги с разрешения банка. Вырученными денежными средствами погашается остаток долга по кредиту, а остаток суммы делится в установленных долях между супругами.

В ряде случаев выбор варианта будущего погашения долга и раздела квартиры в ипотеке существенно ограничен. Например, это касается ситуаций погашения кредитного долга за счет средств материнского капитала.

В таком случае супругам придется полностью выплачивать кредит. Выставить квартиру на торги не получится.

А после окончания выплат такая недвижимость будет в равных долях поделена между всеми членами, которые официально значились в семье владельца материнского сертификата на момент оформления договора ипотечного кредитования.

Порядок действий процедуры

Порядок действий

Процедура раздела квартиры, приобретенной в ипотеку, может иметь существенные различия. Ее допустимо разделить на основании договоренности или через суд.

Вопрос раздела квартиры супруги могут регламентировать даже до вступления в брак условиями брачного контракта.

При реализации любого из способов действует главное правило: стороны обязаны уведомить кредитора о произошедшем разводе и оговорить дальнейшие действия по выплате долга.
Если банк поставлен в известность, стороны могут составлять соглашение о разделе. Такой вариант наиболее приемлем, если раздел имущества затрагивает не только ипотечное жилье, но и иные объекты. При этом сами супруги не имеют разногласий относительно их будущей имущественной принадлежности.

Если договориться относительно будущего распределения собственности супругам не удается, они подают исковое заявление в суд. Такой вариант приемлем, если стороны имеют разногласия относительно раздела ипотечной квартиры не только между собой, но и с банком.

Уведомление банка

Все заемщики обязаны сообщать банку о существенных изменениях своей жизни, будь то финансовые перемены или семейные. Это правило касается также предстоящего или свершившегося развода. Особенно, если супруги выступают в качестве созаемщиков или один из них является поручителем по кредиту.

Даже если квартира в ипотеку была оформлена до брака, а выплаты на момент развода еще не закончились, уведомление обязательно. Это касается и тех ситуаций, когда долг погашается из личных средств только одного из супругов.

Варианты раздела имущества

Поделить квартиру при разводе, в том числе и ипотечную, можно несколькими способами. Их выбор зависит от условий банка, желания заемщиков и российского законодательства. Важную роль сыграет размер оставшегося долга и возможность найти компромисс между супругами.

Продажа квартиры и погашение задолженности

Раздел ипотечной квартиры посредством ее продажи используется чаще в том случае, если бывшие супруги оформили кредитный договор недавно и выплатили по нему малую часть. Плюс далее считают нецелесообразным иметь совместное имущество. В таком случае квартиру выставляют на торги.

С согласия банка сделать это могут и сами заемщики. В таком случае квартира будет продана с обременением, т.е. покупатель приобретает кроме квартиры долговые обязательства перед банком. На такую сделку граждане соглашаются редко. Только при очень выгодных условиях.

Чаще квартиру на торги выставляет банк. Ему нет нужды заботиться о достойной стоимости объекта. Важно вернуть недополученные денежные средства. Вырученной суммой закрывается вся задолженность перед кредитором на момент продажи. Если денежные средства остаются, их возвращают заемщикам. Раздел средств осуществляется в зависимости от размера предполагаемых долей в имуществе.

Разделение платежей

Если бывшие супруги желают погасить ипотечный долг, а затем произвести раздел квартиры, но при этом не имеют возможности или желания контактировать друг с другом в период выплат, они могут разделить имеющийся банковский счет и платежи.

Кредиторы используют такой вариант редко. Как правило, если оба супруга имеют высокую платежеспособность. Иначе для банка этот вариант может обернуться существенными проблемами.

Например, одна сторона добросовестно завершит выплаты, а у второй возникнут серьезные задолженности.

В таком случае к определенному моменту возникает ситуация, когда часть квартиры уже можно оформить в собственность одного заемщика, а вторая остается в залоге у банка.

Если же обе стороны добросовестно погашают долговые платежи, по завершению квартира переходит в долевую собственность бывших супругов. Далее они ее делят на основании законодательства.

Отказ одного супруга от прав на недвижимость

Если одна сторона не хочет или не может после развода участвовать в погашении долга перед банком, у нее имеется право отказаться от своей доли в ипотечной квартире. В таком случае вторая сторона может принять все долговые обязательства на себя и дальше осуществлять платежи самостоятельно.

По окончанию выплат квартира становится собственностью того супруга, который выплачивал остаток долга по кредиту. Вторая сторона может претендовать на денежную компенсацию. Размер ее будет равен половине суммы, которая была внесена в качестве платежей за время официального брака до момента отказа от части обязательств.

Если есть дети

Наличие несовершеннолетних детей у заемщиков уменьшает количество вариантов раздела ипотечной квартиры при разводе. В качестве факторов, которые могут усложнить процедуру, рассматривают:

  1. Использование средств материнского капитала для погашения долга.
  2. Если дети выступают в качестве совладельцев.
  3. У семьи отсутствует другая жилплощадь, где могут проживать несовершеннолетние дети.

Ипотека при разводе, если у пары имеются несовершеннолетние дети, делится только по согласованию с органами опеки и попечительства. На проведение любой сделки потребуется получать их согласие. Как правило, для бывших супругов оставляют один вариант: погасить долг, а затем разделить квартиру согласно установленным долям и законодательству.

Оформление военной ипотеки

Если оформлена военная ипотека

Основной принцип военной ипотеки в том, что долг перед банком погашает государство. Поэтому раздел ее между супругами невозможен, т.к. приобретенное жилье нельзя считать общим имуществом, если на него не расходовались средства из семейного бюджета.

Но в этом правиле имеется несколько исключений. Сумма, выделяемая по программе военной ипотеки, имеет ограничения (ФЗ РФ № 117 от 20.08.2004). В ряде регионов квартиры стоят дороже.

Поэтому часть ипотечного кредита может быть погашена за счет средств семейного бюджета. В таком случае супруг, который не является официальным владельцем ипотечной квартиры, может претендовать на долю в ней.

Размер ее будет равен половине суммы, которую выплатили сами супруги, а не государство.

Закон не запрещает использовать для погашения долга перед кредитором средства материнского капитала. При военной ипотеке, в частности. В таком случае каждому из супругов и всем детям, которые были у владельца материнского капитала на момент его выдачи, предоставляются равные доли в ипотечной квартире. При этом не имеет значения, какая часть средств материнского капитала была в нее вложена.

Если ипотека оформлена до брака

Личное имущество согласно российскому законодательству не делится. Поэтому квартиры, купленные до брака, остаются собственностью тех лиц, которые их покупали и после развода. Если долг по ипотечной квартире был полностью погашен до свадьбы, разделом этой квартиры заниматься в суде не будут.

Исключение составляют ситуации, при которых приобретенная до свадьбы квартира была существенно улучшена в период брака на средства из общего семейного бюджета.

В таком случае сторона, которая не является владельцем, может претендовать на долю в квартире, равную половине стоимости работ по улучшению жилища.

Когда ипотека оформлена до брака, но выплаты по ней продолжались после свадьбы, супруг владельца может претендовать на долю в недвижимости, которая стоит половину суммы, внесенной в качестве банковских платежей в период существования брака. Исключением будут ситуации, когда долг погашался за счет личных средств владельца, например, суммой вырученной от продажи личного автомобиля, купленного до брака.

Другие варианты раздела

Поделить ипотечную квартиру, за которую не погашен долг, бывает очень сложно. Например, раздел однокомнатной квартиры, с большей долей вероятности, закончится ее продажей и дележом денежных средств.

Иногда, если позволяет планировка, недвижимость делят в натуре. Т.е. оба супруга продолжают в ней жить изолированно. Такая ситуация возможна при наличии изолированных входов и канализационных систем. А долг по кредиту выплачивают совместно или каждый сообразно своей доли.

Если долг на момент развода небольшой, банк может предложить сторонам погасить кредит досрочно. В таком случае супруги станут владельцами недвижимости и далее разделят ее по закону или по соглашению.

Разделить квартиры, находящиеся в ипотеке, бывает очень сложно. Все шаги должны быть согласованы с банком и российским законодательством. Плюс необходимо учитывать, что после развода стороны могут оказаться в неравном материальном положении. Наличие несовершеннолетних детей в таком случае уменьшает количество возможных вариантов действий.

Источник: https://prorealtora.ru/kak-podelit-kvartiru-v-ipoteke-pri-razvode-ili-otkazatsya-ot-nee/

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Раздел ипотечного жилья

Развод – крайне непростая процедура не только в организационном плане, но и с юридической точки зрения.

За время совместного проживания супруги не могут не обзавестись общим, совместно нажитым, как говорит юридическая формулировка, имуществом, которое при расторжении брака делится.

А дележ имущества, в свою очередь, усложняется другими факторами – детьми или, например, ипотечным кредитом. О том, как усложнит процесс квартира в ипотеке при разводе, как него влияет наличие детей и брачного договора, и как обойти все эти сложности – далее в нашей статье.

Правовой вопрос

Сложности в расторжении брака и разделом имущества, нажитого супругами, связаны не только с возможно испортившимися отношениями между мужем и женой.

Дело еще в правовом регулировании этого вопроса, а вернее – в его недостатке: суды руководствуются Гражданским кодексом, Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и подписанным супругами-созаемщиками ипотечным соглашением с кредитором. Кроме того, повлиять на процесс может и брачный договор.

На основе этих документов изложен принцип решения таких споров, и заключается он в нескольких пунктах:

  • Недвижимость (квартира, жилой дом, земельный участок), приобретенные в период брака в ипотеку – это совместно нажитое имущество;
  • Совместно нажитое имущество делится пополам – кроме оговоренных брачным договором случаев;
  • При разделе имущества, приобретенного в кредит, пополам делятся и долговые обязательства супругов, и неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из супругов, или они оба выступали созаемщиками.

Бракоразводный процесс

То, как будет произведен раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Так, огромное влияние может оказать то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нем. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей. Еще один нюанс – гражданский брак. Мы разберем каждую ситуацию отдельно.

Ипотека до брака

Купленная в ипотеку до официального вступления в брак квартира не считается совместно нажитым имуществом и зарегистрирована только на одного супруга. Споров при этом возникнуть не должно, особенно если кредит полностью погашен еще до официальной регистрации отношений, а второй партнер не участвовал в сделке в качестве созаемщика.

Однако и здесь могут встретиться подводные камни. Семейный кодекс РФ (ст. 34), подразумевает, что одна из сторон может потребовать денежную компенсацию затрат на выплату кредита или ремонт недвижимости, использованной для совместного проживания.

Один из супругов может также добиться права на собственность в квартире или доме – предмете спора, – через суд. Так, если ипотека не была погашена до заключения брака, взносы по кредиту будут совершаться уже из семейного бюджета.

Поэтому даже в случае, если ипотеку оформлял только один супруг, другой все еще может отсудить себе долю – особенно, если сможет привлечь хорошего адвоката и соберет все необходимые документы, в том числе чеки и квитанции.

Суд принимает решения по таким делам в индивидуальном порядке в зависимости от деталей каждого прецедента.

Гражданский брак

Раздел ипотечной квартиры, купленной в гражданском браке, также имеет место быть.

Если рассматривать гражданский брак с юридической точки зрения, то он не приводит к возникновению имущественных обязательств между супругами.

Поэтому при разводе недвижимость достается тому, кто заключил ипотечный договор с банком. Иное возможно только в случае, если другая сторона возбудила судебное разбирательство.

Однако в настоящее время банки часто выдают ипотеку, которую могут разделить между собой и пары, находящиеся в гражданском браке. В заявках на этот случай предусмотрен соответствующих пункт. Так ответственность за кредит несут оба супруга, а раздел ипотеки происходит пополам, как и при официальном вступлении в брак.

В официальном браке

Как проходит раздел квартиры в ипотеке для официально зарегистрированных супругов? Закон тут достаточно однозначен. Квартира, приобретенная после официальной регистрации брака, является совместной собственностью супругов. То же касается и ипотеки.

И уже неважно, кто именно заключал кредитный договор – более того, сегодня второй заемщик банки отказываются выдавать ипотеку без согласия мужа или жены и их участия в качестве созаемщика в сделке.

Таким образом супруги несут солидарную, равную ответственность перед финансовой организацией.

Существует несколько вариантов того, как сложится раздел купленного в ипотеку имущества при разводе, а также взаимоотношения заемщиков с банком.

  • Супруги извещают банк о расторжении брака, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, распределив финансовые обязательства и выбрав способ распределения собственности после выплаты долга;
  • Супруги обращаются в банк с предложением разделить не только имущество, но и выплаты по кредитному договору. К сожалению, такой вариант не всегда устраивает сами финансовые организации – для них это не очень выгодно. Поэтому для реализации этого плана требуется решение суда. Имея на руках этот документ, уже бывшие супруги не будут нуждаться в согласии банка.
  • Один из созаемщиков отказывается от своей доли, а кредит переоформляется на второго супруга. Права собственности также переходят к новому заемщику. Для реализации этого сценария необходимо согласие кредитора.
  • Более редкий, затратный по финансам вариант – супруги единовременно выплачивают оставшийся долг банку, а квартиру продают или делят.
  • Расторжение ипотечного договора с согласия банка. В этом случае оба заемщика прекращают обслуживать ипотеку, а банк продает квартиру, чтобы покрыть возникшие убытки.

Крайне редко встречаются случаи, когда ипотечный кредит оформлен только на мужа или жену, и именно один супруг несет ответственность перед банком. Но стоит помнить, что квартира остается совместно нажитым имуществом – а значит второй супруг имеет право на половину квартиры при разводе.

Военная ипотека

Здесь все довольно просто. При расторжении брака квартира, приобретенная на средства военной ипотеки, остается в имуществе военнослужащего, так как она куплена на средства целевого назначения – то есть полученных по программе НИС. О ней мы писали подробно в одной из наших статей. Закон не предусматривает раздела такой недвижимости.

Ипотека при наличии брачного договора

Брачный договор – это соглашение, которое регламентирует права супругов на имущество в период брака и в случае развода. С его помощью можно изменить законом режим общей собственности. Так, если в документе прописано, что при расторжении брака квартира переходит к жене – она ее и получит.

Неважно, когда был заключен брачный договор – он действителен как до и после официального заключения брака, так и до оформления самого ипотечного кредита. Кроме того, возможно его составление после приобретения квартиры. Если брачный договор составлен после заключения кредитного, необходимо уведомить об этом банк.

Еще одна характерная черта брачного договора – после его составления банк не сможет повлиять на предусмотренную им процедуру развода. По этой причине финансовые организации требуют предварительного заключения брачного контракта установленной ими форме.

В некоторых организациях это одно из обязательных условий для заключения брачного договора.

Чаще всего его требуют, когда:

  • Один из супругов имеет испорченную кредитную историю,
  • Имеет несколько других кредитов,
  • Получает доход неофициально – или вовсе его не имеет.

Ипотека при разводе с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей – вне зависимости от их количества, – значительно усложняет процесс расторжения брака, даже если супруги не оформляли кредитов.

А ипотека при разводе супругов с детьми может серьезно затянуть разбирательства. Чаще всего суд принимает решение отдать большую долю квартиры родителю, за которым закрепляется и ребенок.

Однако это также означает, что и выплата оставшейся части долга остается на этого супруга – и нагрузка на его бюджет увеличивается.

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Допускается составление мирового соглашения. В нем указываются доли каждого супруга в имуществе и долговых обязательствах. Раздел квартиры в ипотеке, впрочем, невозможен только в случаях, если она однокомнатная, и в ней невозможно выделить комнату или площадь для каждого родителя.

Наличие ребенка, кроме того, не станет препятствием для банка при изъятии имущества в случае невыполнения кредитных обязательств.

Один из супругов отказывается выплачивать задолженность

Нередки ситуации, когда муж и жена не приходят к согласию в споре о том, как платить ипотеку. Один из них отказывается вносить свою долю, а это приводит к образованию задолженности. Кроме того, муж или жена могут отказаться от оплаты кредита, ссылаясь на то, что они не живут в приобретенной квартире.

Ситуация может решиться двумя путями:

  • Второй созаемщик полностью берет на себя кредит и делает по нему взносы. После полного погашения долга за ним также закрепляется и недвижимость.
  • Заемщик отказывается выплачивать кредит, и закрепленный за ним долг постепенно накапливается. Банк инициирует продажу квартиры на аукционе. После ее реализации сначала осуществляется погашения долг, а оставшиеся средства банк распределяет между заемщиками. Однако часто средств от продажи недвижимости хватает только на выплату задолженности.

Альтернативные способы

У супругов есть возможность избежать дележа квартиры и ипотечного кредита. Существует два способа, которыми можно решить эту проблему, и первый – самый затратный, – попросту выплатить кредит перед тем, как инициировать процедуру развода. Это не только избавит их от необходимости решать вопрос с банком, но и облегчит раздел недвижимости.

Другой вариант – продать саму квартиру. Деньги делить намного проще, чем жилплощадь, однако для этого потребуется согласие банка на продажу ипотечной квартиры. Есть несколько вариантов проведения этой процедуры. Подробнее о процедуре продажи ипотечной квартиры мы писали ранее в https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/.

Еще один вариант – сдавать жилплощадь в аренду. Так бывшие супруги смогут выплачивать кредит за счет поступающих средств от арендатора, однако в этом случае самим заемщикам придется найти новое место жительства.

Один из супругов также может отказаться от своей доли в общем жилье – безвозмездно или за денежную компенсацию от другой стороны. Другой, в свою очередь, обязан взять на себя все платежи по ипотеке. Если банк устраивает платежеспособность этого супруга, то переход права собственности регистрируется в соответствующих регистрирующих органах.

Алгоритм действий

Как разобраться с разделом недвижимости и ипотеки при расторжении брака? И как сделать это без судебного разбирательства? Мы составили план действий.

  1. Семьи, оформившие ипотеку, уже состоя в зарегистрированном браке, могут заключить мировое соглашение, в котором будет прописан раздел квартиры в ипотеке и оставшейся части долга;
  2. С мировым соглашением супруги должны обратиться в банк, в котором они получали ипотеку – однако только после официальной регистрации развода.

    Также необходимо предоставить менеджеру ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние 6 месяцев;

  3. Если кредитор одобрил раздел ипотеки, оформляются два новых договора на ипотечный кредит – на каждого из заемщиков. Также они получают новые графики платежей.

    Однако переоформление документов не бесплатно – за это придется заплатить 1-2% от суммы долга. В случае отказа банка один из заемщиков выводится из состава должников и, соответственно, лишается права на купленную недвижимость.

Важно понимать, что банки не любят рисковать, и развод заемщиков для кредиторов – не причина делить платежи и остаток займа на две части. То же касается и вывода одного из супругов из состава заемщиков.

Поэтому получить одобрение такой процедуры очень сложно. В идеале, решившей расторгнуть брак паре стоит предварительно обратиться в банк и проговорить возможные варианты с кредитным менеджером.

Вероятно, эксперт сможет предложить более удобный вариант.

К слову, если вы предложите продать ипотечную квартиру для погашения долга, банк может согласиться быстрее – такой вариант позволит снизить риск невыплаты ипотеки одним из заемщиков. В этом случае заемщикам следует найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением.

Помните! Независимо от того, как протекает бракоразводный процесс, супруги обязаны делать взносы по кредиту. В противном случае банк начнет начислять штрафные проценты, и ситуация только усложнится – вплоть до того, что банк в любом случае продаст квартиру на аукционе.

Вывод

К сожалению, одна из характерных особенностей бракоразводных процессов – это испорченные отношения супругов. Когда муж или жена идут на принцип, трудно прийти к соглашению и заключить мировой договор – самый простой способ решить ипотечный спор. Помочь здесь сможет только влияние опытного адвоката.

Кроме того, развод супругов, получивших ипотеку в браке, затрагивает не только семейное право, но и семейное. Поэтому окончательное решение выносят именно судебные органы.

Ипотека при разводе супругов с детьми – еще более сложный фактор, который может затянуть судебный процесс.

Значительно повлиять на результат может, опять же, высококвалифицированный юрист, представляющий интересы бывшего супруга. Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/razdel-ipotechnoj-kvartiry-pri-razvode/

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе

Раздел ипотечного жилья

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

  1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
  2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде.

Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее.

При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

  • те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
  • те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

  • как эти долги были оформлены;
  • на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
  • можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f55ce899a79472375474ba4

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.