Расторжение купли продажи дома

Содержание

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2020 году

Расторжение купли продажи дома

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его.

Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования.

Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет.

Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать.

Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях.

Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город.

Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом.

Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Скачать образец искового заявления

Документы

При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.

Госпошлина

Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Судебная практика

Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.

Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения

Расторжение купли продажи дома

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

  • При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
  • Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

  • Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

В этом случае общее количество этапов составит три, а состоять они будут из:

  1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
  2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
  3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Если рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке, то здесь количество этапов будет несколько большим:

  1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
  2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
  3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
  4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
  5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

  • Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
  • Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
  • Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
  • Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

  1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
  2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
  3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Как расторгнуть сделку купли-продажи жилья?

Расторжение купли продажи дома

Процесс заключения сделки является непростым и требующим учета различных юридических нюансов. Однако могут возникнуть ситуации, при которых потребуется провести расторжение договора купли-продажи жилья по тем или иным причинам.

Поэтому в этой статье мы рассмотрим все особенности процедуры расторжения сделки купли-продажи, а также все риски и возможные затраты, которые могут возникнуть по причине этого расторжения.

По закону договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть либо в одностороннем порядке, либо по согласию обеих сторон, либо же на иных основаниях. Это можно сделать как до проведения регистрации договора, так и даже после, если на то есть особые причины. 

Если желание расторгнуть договор является обоюдным для обеих сторон сделки, то это можно сделать без участия суда даже после того, как была завершена регистрация договора в Росреестре. Однако для этого должны существовать веские причины, указанные в законодательстве.  

Расторжение договора купли-продажи возможно при следующих ситуациях:

  • Покупатель не произвел перевод денег в срок, прописанный в договоре. И если при этом у покупателя не оказывается средств, то оба участника сделки могут в Росреестре подать заявление на расторжение этого договора купли-продажи.
  • Появление непредвиденных обстоятельств либо у одной, либо у обеих сторон, при этом решить их возможно лишь том случае, если будет расторгнут договор.  
  • Появление третьих лиц, претендующих на проданную недвижимость. При данных обстоятельствах продавцу нужно уладить дело с претендентами и предложить второй стороне сделки расторгнуть заключенный договор, предоставив при этом выплату неустойки. Это позволит избежать судебные разбирательства.

После принятого совместного решения следует подписать новое соглашение, содержащее пункты, касающиеся возврата денежных средств, а также выплаты неустойки покупателю.  
 

Договор купли-продажи можно расторгнуть в одностороннем порядке, но лишь через суд. Такое происходит чаще всего тогда, когда другая сторона сделки выражает свое несогласие. Также может возникнуть ситуация, когда вторая сторона сделки вовсе не выходит на связь. Тогда даже суд может не помочь в расторжении договора. 

Обычно расторжение в одностороннем порядке происходит при наличии определенного и веского основания, а именно: 

  • Не была произведена выплата суммы, указанной в договоре. Причем это может быть либо частичное, либо полное отсутствие денег. И после того, как истечет срок, прописанный в договоре, можно будет подавать в суд.  
  • Появление обременения. Так, может оказаться, что гражданин, прописанный в жилье, не выписался в течение срока, обозначенного в договоре. И далеко не все новые владельцы жилья идут в суд, чтобы прекратить действие регистрации предыдущего собственника квартиры. Нередко все приводит к тому, что происходит расторжение сделки купли-продажи. Также в суд может обратиться и сам продавец, если ему некуда выписаться из бывшего жилья.  
  • Сделка проводилась с недееспособными лицами. При проведении регистрации договора в Росреестре не проводится проверка дееспособности сторон. По этой причине при наличии нарушения опекун имеет право обратиться в суд без разрешения своего подопечного либо другой стороны сделки. 
  • Договор был подписан одной из сторон под давлением. Подобное будет непросто доказать в суде, однако если имеются веские аргументы, то суд может пойти навстречу пострадавшей стороне. 

Однако чтобы добиться результатов в суде, следует иметь соответствующие доказательства. 
 

Обе стороны сделки должны соблюдать условия, прописанные в договоре. Однако если какой-то из пунктов договора будет нарушен, то это может стать причиной расторжения договора. 

Другими причинами, способствующими расторжению договора, являются:

  • фальшивые документы при проведении регистрации
  • в указанные сроки не было произведено освобождение жилья
  • нарушение прав несовершеннолетних
  • уставные документы оформлены неверно
  • различные жизненные изменения, влияющие на сделку.  

Какая бы ни была причина расторжения сделки, необходимо подготовить ряд документов, которые подтвердят обоснованность проведения расторжения сделки купли-продажи уже после регистрации. 
 

Процесс расторжения зависит лишь о того, на каких основаниях это происходит. И если для расторжения сделки требуется обратиться в суд, то нужно соблюдать определенную последовательность действий: 

  • подготовить документы, которые могут подтвердить основания для проведения расторжения сделки
  • подать в суд иск (требуется даже при соглашении сторон)
  • в суде выступить с объяснениями, касающимися нарушения прав одного из сторон сделки
  • принятие решения со стороны суда и выдача соответствующего заключения
  • с полученным утвердительным решением от суда нужно подать в Росреестр заявление, в котором потребовать расторжение уже оформленной сделки 
  • ожидать окончания обработки документов (не больше 5 рабочих дней)
  • приступать к выполнению задуманного после того, как получите новые документы. 

Также возможно подача апелляции, если судебное решение не принимается одной из сторон сделки.  
 

Источник: https://www.dkrealty.ru/blog/kak-rastorgnut-sdelku-kupli-prodazhi-zhilya

Как успеть — расторжение договора купли продажи недвижимости

Расторжение купли продажи дома

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.

Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).

Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.

Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kogda-mozhno-otmenit-sdelku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.