Расторжение договора жилищного найма

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора жилищного найма

Расторжение договора найма жилого помещения – это процесс, при котором одна из сторон принимает решение расторгнуть сделку по тем или иным причинам либо же она расторгается по обоюдному согласию.

На сегодняшний день различают социальный наем помещений, а также частный. При этом жилое помещение может использоваться в коммерческих и служебных целях, что имеет свои нюансы, о которых мы расскажем вам в нашей статье.

На социальный наем жилья имеют права слои населения, которые не обеспечены собственной жилплощадью.

К ним можно отнести многодетные семьи с низким доходом, военнослужащих, работников госструктур, а также других социально не обеспеченных граждан.

Что касается коммерческого найма, то на него имеют право любые лица, проживающие на территории Российской Федерации, с любым социальным статусом и положением.

Причин для того, чтобы расторгнуть договоренность о найме, может быть множество. Большинство из них описано в Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 687.

Порядок

Консультация юриста бесплатно
Порядок расторжения договора зависит от многих факторов, а также от того, по чьей инициативе было принято это решение. Выделяют три вида расторжения:

  • одностороннее;
  • по общему согласию;
  • из-за непредвиденных обстоятельств и факторов.

В одностороннем порядке разорвать договор возможно лишь посредством обращения заинтересованного человека в городской или региональный суд. Если инициатива исходила от арендодателя, ему необходимо собрать требуемый пакет документов, а также выполнить некоторые действия. Таким образом, порядок расторжения будет следующим:

  1. Поначалу следует собрать все документы, требуемые для дела, а именно: паспорт гражданина России, заявление на расторжение договора, чек об уплате госпошлины, соглашение о найме, документ, подтверждающий права истца на жилплощадь, выписку из домовой книги, а также дополнительные документы, которые могут ускорить принятие решения.
  2. Далее необходимо получить консультацию юриста или адвоката, который специализируется конкретно в данном вопросе.
  3. Затем истец должен оплатить госпошлину в размере трехсот рублей.
  4. После этого все необходимые документы передаются в судебные органы.
  5. В конце остается явиться на слушание и дождаться решения.

Читать также:  Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Все документы подаются в оригинале с двумя приложенными к ним копиями. После того как суд примет решение, оно вступит в силу в тот же момент.

При этом арендодатель обязан выслать съемщику уведомление о том, что он имеет намерение расторгнуть договор.

В статье 684 Государственного Кодекса России установлен срок в девяносто дней, именно за столько времени до досрочного выселения арендодатель обязан вынести нанимателю предупреждение о намерении выселить его.

Основания и сроки для расторжения договора

Основания и сроки для расторжения договора бывают разными. Их определяет тот, кто подает заявление. Так, в случае с истцом-арендодателем список оснований будет таким:

  • порча имущества проживающим в снимаемой квартире лицом;
  • неуплата положенных средств за помещение больше полугода при долгосрочном найме и более 2 раз при найме на короткий срок;
  • нарушение личного пространства и интересов соседних жильцов;
  • эксплуатация снятого помещения неправильным образом;
  • невыполнение обязательств, которые были занесены в договор.

Что касается нанимателя, то причины для отмены соглашения не указаны в Гражданском или Жилищном кодексах. Он может разорвать договор в любой момент, предупредив арендодателя о своих намерениях не менее чем за девяносто дней до выезда.

Причиной для разрыва договора по обоюдному согласию сторон также бывает непригодность помещения для жилья, то есть в случае его несоответствия санитарным и любым другим нормам.

Следует учитывать тот факт, что при социальном найме жилья сроки могут быть не установлены, в то время как коммерческий наем подразумевает указание четкого времени аренды.

Как составить акт — образец о расторжении договора найма жилого помещения

Как составить акт о расторжении договора найма жилого помещения, вы можете прочесть в нашей статье. Образец формы, которую необходимо заполнить для подачи иска, находится ниже.

Для того чтобы составить акт правильно, необходимо обратиться за помощью к юристу, который проконсультирует вас по этому поводу. При этом следует понимать, что расторжению подлежит даже бессрочное соглашение о найме жилого помещения.

Если соглашение не было составлено, то наймодатель в праве выселить нанимателя без предварительного объяснения причин, а также без уведомления о своих намерениях.
Консультация юриста бесплатно

Коммерческий и служебный (специализированный) наем жилого помещения

Коммерческий и служебный (специализированный) наем жилого помещения отличаются от социального тем, что в качестве арендодателя выступает не государство, а отдельный гражданин или организация. При этом арендодатель обязательно должен иметь при себе документы, подтверждающие его права на данную жилплощадь.

Коммерческий съем жилья подразумевает сдачу наймодателем частной жилплощади в пользование нанимателю.

При этом требования к размеру предоставляемого жилья не установлены документально, они могут обговариваться исключительно между заинтересованными сторонами.

Также при коммерческом съеме устанавливается срок не дольше шестидесяти месяцев, который по истечении может быть продлен. Оплату за сдачу жилплощади устанавливает наймодатель. Цена также может быть обговорена при составлении договора.

Служебный или специализированный наем – это сдача жилого помещения сотрудникам определенных организаций, пребывающим в отъезде, на время их работы в определенном месте. Служебным жильем сотрудников обеспечивает организация, в которой они работают. Оплата за такое жилье также лежит на организации.

По закону на служебное жилье имеют право представители следующих профессий:

  • врачи;
  • учителя;
  • депутаты и чиновники;
  • сотрудники военных и правоохранительных органов;
  • пожарные и спасатели;
  • дворники;
  • судьи;
  • егеря.

Расторжение договора о найме служебного помещения происходит между предприятием и арендодателем.

При этом условиями расторжения являются следующие факторы: прекращение трудовых отношений между предприятием и сотрудником, несвоевременное внесение платы за проживание, порча имущества, использование предоставленной жилплощади не по назначению. Арендатор должен выселиться в течение тридцати суток с момента его уведомления о выселении.

Читать также:  Как оформить наследство после смерти?

Однако существует ряд лиц, которые не могут быть выселены из съемного помещения независимо от причин, по которым обычно происходит выселение других лиц. К ним относятся:

  • члены семьи работников, погибших при исполнении своих обязанностей (пожарные, военные, силовые структуры, спасатели, шахтеры и т.д.);
  • пенсионеры;
  • инвалиды, которые получили инвалидность по причине, связанной непосредственно с их работой;
  • члены семьи погибшего работника, которому была предоставлена возможность жить в служебном помещении при исполнении своих обязанностей.

Если договор о найме служебной площади подходит к концу, вышеперечисленным лицам должна быть выделена другая жилплощадь или же продлен срок договора.

Следует знать, что при расторжении договора о найме жилого помещения арендатор обязан выплатить долги по арендной плате, если таковые имеются, и устранить нанесенный им ущерб, если он был зафиксирован.

Источник: https://mfc-list.info/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshhenija.html

Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке?

Расторжение договора жилищного найма

Отношения между наймодателем, тем, кто сдал жилое помещение, и нанимателем, тем, кто взял его во временное пользование, регламентированы положениями главы 35 ГК РФ.

В них установлены обязанности сторон, порядок проживания иных лиц с нанимателем, общие правила оплаты, срока использования и изменения договора найма. Ст.

687 ГК РФ фиксирует основания и алгоритм прекращения обязательств по договору.

По соглашению сторон договор может прекратить свое действие в любое время. Однако достигнуть договоренности по проблемным вопросам не всегда удается, тогда вступает односторонний досудебный порядок.

Досудебный порядок расторжения договора для нанимателя

Законодатель, защищая нанимателя, дает ему право расторгнуть договор найма в любой момент, но при соблюдении следующих условий:

  • получение согласия от других граждан, совместно проживающих в жилом помещении;
  • вручить лично или направить заказным письмом с обратным уведомлением письменное сообщение владельцу о желании прекратить использовать его собственность не позднее 3 месяцев до дня выселения.

Досудебный порядок расторжения договора для наймодателя

ГК РФ таких привилегий наймодателю не дает, однако при использовании помещения не по назначению или при постоянном нарушении прав соседей, к которым можно отнести:

  • громкое прослушивание музыки;
  • проведение ремонтных работ в ночное время суток;
  • хулиганские действия в отношение общедомового имущества;
  • неоднократные обращения соседей в органы полиции о действиях, мешающих комфортному проживанию.

Владелец квартиры в письменной форме может направить претензию квартиросъемщикам с требованием устранить или не допускать подобного вновь. Срок для выполнения устанавливается по желанию собственника, однако следует помнить о разумности устанавливаемых временных границ.

Квартиросъемщику не стоит игнорировать это сообщение, в случае не выполнения требований, собственник вправе обратиться в суд для принудительного расторжения договора. В ходе судебного заседания письменная претензия увеличит шансы на исход дела в пользу владельца помещения.

Мировое соглашение

Даже если желание о прекращении отношений исходила от одной из сторон, в любой момент можно урегулировать вопрос, не доводя до суда, путем подписания соглашения. В случае если стороны не пришли к единому решению, дело рассматривается в суде.

Судебный порядок

В случае если ущемлены права нанимателя или не устранены претензии наймодателя, каждая из сторон может обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

По общему правилу, иск направляется в городской или районный суд по месту проживания ответчика, то есть по адресу квартиры, которая находится в найме.

В исключительных случаях (наличие малолетних детей или тяжелобольных близких родственников) дело может рассматриваться там, где проживает истец.

В ходе судебного заседания каждый участник может представить дополнительные документы, просить о приобщении их делу. Исходя из судебной практики, спор выигрывает тот, кто предоставил большее количество фактов в свою пользу, подтвержденных документально.

К таким можно отнести:

  • договор о передачи недвижимости в найм;
  • уведомление, направленное второй стороне, и подтверждение его получения (личная подпись получателя на письме или обратное уведомление от заказного письма);
  • документы, подтверждающие нанесение ущерба имуществу (экспертные заключения);
  • заявления в органы полиции о нарушении прав соседей;
  • сведения, подтверждающие отсутствие платежей за использование жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги
  • иные фото-, видео-доказательства.

Согласно процессуальным нормам рассмотрение таких дел не должно превышать 60 календарных дней.

Однако по следующим причинам возможно продление срока принятия решения:

  1. Наличие у одной из сторон уважительного повода для пропуска судебного заседания.
  2. Необходимость проведения экспертизы причиненного ущерба имуществу или вреда здоровью.

Решение суда по иску

В случае если собственник докажет, что квартиросъемщик причинил ущерб его собственности, суд может дать срок для проведения ремонтных работ, но не более 1 года. Если наниматель не устранил и не принял каких-либо мер по исполнению решения, то у владельца есть право повторно обратиться с иском о расторжении договора.

Следует помнить, что по ходатайству нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда, то есть выселение, на срок не более года.

Если решение истца или ответчика не удовлетворило, то в течение 10 дней необходимо подать жалобу на вынесенное решение в вышестоящий суд.

Выселение

Перед выселением стоит провести обследование жилого помещения вместе с собственником и составить акт приема-передачи, в котором следует указать:

  • персональные данные участников обследования (ФИО, паспортные данные);
  • дату, время и место составления акта;
  • детальное описание жилого помещения, которое передается собственнику;
  • список выявленных недостатков и порядок их устранения;
  • отсутствие претензий по состоянию квартиры.

Наличие такого документа снизит риски повторных исков по состоянию недвижимости, находящейся в найме.

Итак, закон усложняет механизм расторжения договора для наймодателя, чтобы не допустить мошеннических действий, и не манипулировать нанимателем при первой же конфликтной ситуации. Расторгнуть договор найма по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке. Нанимателю же достаточно за 3 месяца до выселения направить собственнику уведомление о расторжении договора.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/kak-rastorgnut-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.