Расторжение договора по инициативе арендатора

Содержание

Как расторгнуть договор аренды в условиях режима «повышенной готовности»?

Расторжение договора по инициативе арендатора

страница » Бизнесу » Как расторгнуть договор аренды в условиях режима «повышенной готовности»?

Про возможность расторгнуть договор аренды нежилого помещения спрашивают многие арендаторы. И этот вопрос является одним из самых популярных, наряду с кредитными каникулами.

Арендодатели не хотят идти на уступки — их можно понять, арендаторы не понимают за что они должны платить, если не могут вести деятельность в помещении — их также понимаешь. Как же решить вопрос?

Идеальный путь  — решить вопрос миром путем переговоров. Когда обе стороны идут на встречу друг к другу. Но скорее всего, в условиях кризиса, решить мирно вопрос мало у кого получится.

Отсрочка платы за аренду

Нормы по безусловной отсрочке платы за аренду нежилого помещения были приняты правительством в начале апреля и распространяются на арендаторов, чья деятельность включена в список пострадавших областей.

ОКВЭДы по этим отраслям постоянно добавляются, актуальный перечень можно проверять на сайте covid.economy.gov.ru. Отсрочка распространяется и на коммерческие помещения (не государственные) — то есть арендодатель будет обязан предоставить отсрочку по заявлению арендатора, это его императивная обязанность.

Таким образом законодатель напрямую вторгся в гражданские отношения сторон, понуждая арендодателя отсрочить плату по аренде и при этом запрещая последнему расторгнуть договор или подать в суд на арендатора.

Расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора — нормы закона

Сразу скажу — что судебной практики расторжения аренды в условиях невозможности работать (ограничения властей)  — нет. Потому что никогда ранее подобной ситуации не было. Но что то мне подсказывает, что суд будет на стороне арендаторов и в целом судебные дела будут разрешаться в их пользу. И вот почему.

Статья 416 ГК предусматривает прекращение договора (обязательства) в связи с невозможностью его выполнить по независящим от сторон (стороны) причинам. То есть в статье законодатель говорит о фактической невозможности исполнить обязательство.

Статья 417 ГК уже предусматривает юридическую причину невозможности исполнить обязательство — акт государственного органа, органов субъектов РФ и местного самоуправления. В этой же статье указано, что если сторона понесла убытки в результате принятия акта государством, она может требовать их возмещения на основании ст. 13, 16 ГК (что, конечно же, нереально в действительности).

Таким образом, и статья 416 и статья 417 являются нормами, на которые можно ссылаться при судебном расторжении договора аренды.

Так как деятельность подавляющего большинства арендаторов в настоящий момент ограничена по независящим от них обстоятельствам в результате действия властей — это основание для расторжения договора.

Потому что если бы арендатор предвидел или хотя бы мог предвидеть указанные события — договор аренды вовсе бы не заключался.

Кроме того, конструкция статьи 606 ГК РФ, определяющей понятие договора аренды, предполагает, что арендодатель ПРЕДОСТАВЛЯЕТ, а арендатор принимает во временное владение имущество. В связи с ограничениями деятельности торговых центров, многих рынков и т.п.

— фактически отсутствует предоставление имущества не по вине арендодателя (следовательно на него суд не возложит штрафные санкции (ст. 401 ГК)).  В связи с чем, арендатор имеет право приостановить встречное исполнение (ст. 328) по договору аренды (вносить плату).

Арендатор также не может нести риски по договору аренды, связанные с ухудшением имущества (а они всегда прописываются), т.к. не пользуется помещением.

Расторгнуть договор аренды: порядок

Важно соблюсти процедуру расторжения договора — сразу пойти в суд нельзя. Точнее можно, но не нужно. Статьи 451, 452 ГК предписывают арендатору, желающему расторгнуть договор, сначала обратиться к арендодателю с требованием расторгнуть (изменить) договор и при получении отказа или не получении ответа — только тогда обращаться в суд.

Примерная форма уведомления о расторжении договора аренды из за пандемии (скачать образец) — ее нужно изменить под свою ситуацию.

Требование (уведомление) лучше вручить в руки под роспись арендодателю, либо отправить курьером (почтой).

В нем сослаться на акты государственных органов, на приостановление деятельности арендатора, невозможность осуществлять работу, отсутствие прибыли и прочие существенные обстоятельства.

Попросить арендодателя снизить плату, дать отсрочку и или сразу расторгнуть договор с такой то даты. Срок ответа на требование должен быть прописан в договоре аренды (претензионный срок), если его нет — 30 дней. По истечении месяца можно идти в суд.

Также в суде можно отстаивать и другую позицию. Договор аренды был прекращен с даты наступления события, приведшее к невозможности исполнить договор (ст. 416 ГК)  — то есть с конца марта 2020 года.

Вполне возможно суд примет эти доводы и расторгнет договор с даты введения режима, связанного с С19, а не с даты, указанной в уведомлении арендатора. Про это же указывает Верховный суд в Обзоре 2017 г.

По смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом.

Обеспечительный платеж и штрафы

Что делать, если арендодатель не вернет обеспечительный платеж и начислит штрафы, связанные с расторжением договора?

В статье 381-1 п. 2 ГК РФ указано, что обеспечительный платеж подлежит возврату при прекращении договора. Да и его удержание не подпадает под условия расторжения договора по ст. 416, 417 ГК. Следовательно, арендодателю его придется вернуть. Тоже самое касается и поручительства, залога иного вида обеспечения по договору, а также штрафных санкций — нет вины арендатора, нет и штрафа.

Судебная практика

Как я указала в начале статьи, практики по расторжению договора аренды в связи с действиями властей в нынешних условиях — нет. Однако есть Обзор ВС №2 от 2015г. , в котором суд (раздел 3 вопрос 4) указывает:

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Суд, ссылаясь на ст. 606, 611, 614 ГК, приходит к выводу, что если арендатор не может пользоваться помещением, которое принял в аренду, то и платить он не обязан., так как аренда — это взаимные отношения сторон. Арендодатель — дает, арендатор  — платит. Обнадеживающая для арендаторов практика Верховного суда.

Похожее

Страница 1 из 11

Источник: https://urist-rostov.com/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-arendy/

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора по инициативе арендатора

По российскому законодательству аренду жилых или нежилых помещений необходимо закреплять договором, который должен соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Расторжение соглашения также является юридической процедурой, положения которой должны соответствовать ранее заключенному договору и не противоречить законам.

Разберем, на каких основаниях происходит досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации:

Аренда жилых помещений и ее особенности

В законодательстве РФ аренда жилых помещений именуется коммерческим наймом и имеет юридические особенности, связанные с правоотношениями сторон.

Наймодатель ограничен в своем праве досрочного расторжения соглашения, а наниматель вправе расторгнуть соглашение без наличия уважительных причин, оговоренных в законодательстве.

Также увеличены сроки предварительного уведомления сторон о досрочном расторжении.

А также сроки неуплаты арендных платежей, что признается обоснованием для расторжения.

Максимальный срок коммерческого найма составляет 5 лет, при отсутствии в тексте соглашения временных сроков, договор считается заключенным на этот срок.

Еще одной особенностью является проживание в квартире связанных с нанимателем лиц. Без их согласия наниматель не вправе расторгнуть договор по своей инициативе.

Расторжение действующего договора в судебном порядке может основываться на основании ГК РФ либо на условиях договора.

Законы и нормативные акты

Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.

Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.

Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.

Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.

О предоставлении жилья по договору социального найма читайте в нашей статье.

Основания для прекращения соглашения

Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.

Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.

ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.

Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:

  1. арендатор не оплачивает аренду более 2 раз подряд либо вносит ее позднее заявленного в договоре срока;
  2. арендатором нарушаются условия соглашения;
  3. существенно ухудшается состояние имущества;
  4. жилье и имущество используются не по назначению;
  5. арендатор не проводит капремонт помещения, если это обусловлено заключенным договором.

Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:

  • арендодатель препятствует использованию квартиры либо вовсе не предоставляет ее согласно заключенному договору;
  • помещение и имущество становится непригодным к использованию не по вине арендатора;
  • жилье и имущество передано в пользование арендатору с существенными недостатками, о которых было известно арендодателю;
  • арендодатель не производит капремонт помещения, если это обусловлено договором.

Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.

К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.

Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.

Источник: https://kvartirgid.ru/arenda/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-po-initsiative-arendatora.html

Расторжение договора аренды (в суде)

Расторжение договора по инициативе арендатора

8 июля 2020 в 19:45

В хозяйственной деятельности любого предприятия может возникнуть необходимость прекратить досрочно действие арендного договора. Причины могут быть разные. Юрист поможет все правильно оформить, грамотно составить необходимые документы, взыскать штрафы, убытки, пени, основной долг. Итак, поговорим про расторжение договора аренды, в том числе, в суде.

Порядок расторжения

Расторжение договора аренды возможно:

  • по договоренности между обеими сторонами;
  • в судебном порядке.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

По инициативе одного из контрагентов возможно расторжение договора аренды, если он бессрочный. Необходимо уведомить контрагента за 1 месяц (за 3 месяца, если речь идет о недвижимости).

Внимание! Законодательным актом или договором могут предусматриваться другие сроки. Поэтому проверяйте договор.

В этом случае не нужно идти в суд, получать согласие другой стороны, объяснять причину расторжения.

Порядок такой:

  • составьте письменное уведомление об отказе от арендного договора;
  • направьте его курьером или почтой с уведомлением и описью вложения;
  • через месяц (три месяца) сдайте объект по акту.Плюсы: в любой момент без объяснения причин можно прекратить действие договора.Минусы: нужно ждать в течение 1 (3) месяцев, за это время арендодатель не может заключить новый договор, а арендатор должен продолжать платить.

Внимание! За отказ от бессрочного договора плата не взимается (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

Расторжение по соглашению сторон

Самый удобный, малозатратный и быстрый способ прекратить арендный договор – это заключить соглашение между сторонами.

Порядок расторжения договора аренды следующий:

  • направьте письменное предложение, лучше сразу вместе с проектом соглашения;
  • подпишите акт сверки, погасите все денежные обязательства;
  • подпишите соглашение о расторжении;
  • в согласованный срок подпишите акт приема-передачи арендованного имущества.Плюсы: можно самим устанавливать, когда прекратиться договорМинусы: вторая сторона может отказаться.

Расторжение по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды арендатором в суде возможно, если он:

  • не получил имущество;
  • не может его использовать из-за арендодателя;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт в срок или допустил иное значительное нарушение договора.

Внимание! Чтобы легче было убедить суд, что нарушения существенные, прописывайте все их в договоре.

Также договор расторгается судом досрочно, если:

  • имущество имеет значительные недостатки, которые стороны не оговорили;
  • вещь пришла в непригодное состояние по причинам, не зависящим от арендатора.В договоре можно указать и иные основания.

Порядок досрочного расторжения:

  • Обязательно письменно предложите арендодателю прекратить арендный договор с указанием причины (п. 2 ст. 452), отправьте курьером или письмом с описью и уведомлением о вручении;

Внимание! Направить иск в суд возможно только через тридцать дней после получения стороной уведомления, иначе суд оставит заявление без движения, а затем вернет его.

  • Если арендодатель не захочет прекращать договор или промолчит, направляйте иск в арбитражный суд.

Расторжение по инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды арендодателем в суде возможно, если арендатор:

  • допускает значительные или многократные отступления от договора при использовании имущества;
  • значительно снижает качество имущества;
  • многократно не платит за аренду (боле 2-х раз);
  • не делает капитальный ремонт, если это его обязанность;
  • допускает иное существенное нарушение договора.

Порядок такой же, как и при расторжении по инициативе арендатора.

Но до того, как направить арендатору предложение расторгнуть арендный договор, арендодатель должен предложить арендатору устранить нарушение.

Срок должен быть достаточным с учетом характера нарушения, но не менее семи дней (Определение ВС РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

Расторжение в связи с существенным изменением обстоятельств

По этому основанию договор расторгнуть очень сложно. Суды редко признают изменения обстоятельств настолько существенными, чтобы прекратить договор.

Необходимо доказать, что при заключении сделки стороны не могли предугадать такое изменение, не могли предотвратить его, и что ущерб от сделки больше, чем предполагаемая выгода.

Например, закрытие одного из банковских офисов по финансовым причинам не является поводом для прекращения договора аренды. (Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2014 по делу N 309-ЭС14-3223, А71-11083/2013).

Расторжение договора аренды: коронавирус

Этот вопрос волнует многих арендаторов на протяжении нескольких месяцев.

По причине коронавируса возможно расторжение договора аренды помещения, здания или иной недвижимости, но нужно соблюдать определенные условия.

Если арендатор:

  • является малым или средним предпринимателем (компанией);
  • осуществляет деятельность в пострадавших областях согласно Перечня Правительства;
  • заключил сделку до возникновения чрезвычайных обстоятельств.Порядок действий такой:
  • арендатор письменно просит уменьшить плату на 1 год;
  • арендодатель отказывается;
  • через 14 дней после отказа арендодателя, но не позднее 1 октября арендатор отказаться от договора, уведомив другую сторону.Следствие отказа (закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ):
  • арендатор не возмещает убытки, вызванные прекращением договора и не платит за односторонний отказ, если такое условие есть в договоре;
  • обеспечительный платеж остается у арендодателя.

Чем еще может помочь юрист в случае расторжения договора аренды в суде

Арендатор после прекращения сделки может продолжать пользоваться имуществом.

В этом случае юрист поможет направить претензию и составить иск о возврате имущества и о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом без договора.

Мы в Адвокатском бюро “Правовая гарантиЯ” представляем интересы своих доверителей в арбитражных судах Омска и Москвы с 2003 года.

Споры по договору аренды – частая причина обращения организаций и предпринимателей в наше Бюро, особенно в связи с ограничениями в связи с эпидемией COVID-19.

Чем можем ВАМ помочь:

  • Правовая экспертиза договора аренды;
  • Консультация юриста по расторжению договора аренды в досудебном порядке;
  • Консультация юриста по расторжению договора аренды в суде;
  • Представительство в арбитражном суде по расторжению договора аренды;
  • Составление исковых заявлений, жалоб, претензий для судебного процесса.

Все интересные новости по тегу “Договор аренды”

В хозяйственной деятельности любого предприятия может возникнуть необходимость прекратить досрочно действие арендного договора. Причины могут быть разные. Юрист поможет все правильно оформить, грамотно составить необходимые документы, взыскать штрафы, убытки, пени, основной долг. Итак, поговорим про расторжение договора аренды, в том числе, в суде.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора по инициативе арендатора

Расторжение договоров аренды производится с обязательным соблюдением всех существующих законодательных актов, регулирующих данный процесс. Иногда возникают ситуации, при которых необходимо осуществить досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Выполнить данный шаг не всегда просто – если период действия еще не истек, необходимо наличие веских оснований либо каких-то нарушений со стороны собственника.

В противном случае, разрыв деловых отношений может быть сопряжен с материальными затратами и потерями по причине разрыва соглашения по собственной инициативе.

Для того, чтобы прекратить действие договора, в первую очередь необходимо быть уверенным, что все осуществляемые вами шаги имеют законное основание. В частности, ГК РФ регулируются такие действия, относящиеся к арендным отношениям:

  •   Порядок расторжения договора аренды. Его досрочное прекращение регламентируется ст. 619 и 620,
  •   Сроки разрыва договорных отношений,
  •   Основания для прекращения действия соглашения об аренде,
  •   Права и ответственности сторон при разрыве отношений по личной инициативе,
  •   Возможные виды прекращения деловых отношений аренды,
  •   Варианты урегулирования спорных вопросов в судебном и досудебном порядке.

Виды расторжения договоров

Отвечая на вопрос, как расторгнуть договор аренды необходимо рассмотреть возможные варианты и виды разрыва таких сделок:

  •  Автоматическое по истечению времени, прописанного в соглашении. В том случае, если срок действия такого соглашения истек, то он уже перестает иметь юридическую силу. Однако, существуют отдельные формулировки, предусматривающие возможность пролонгирования действия такого соглашения. Тогда уже расторжение договора должно происходить в срок до прописанного времени действия. Зачастую формулировка таких пунктов также содержит определенное время до окончания действия, в которое одна сторона должна уведомить другую о необходимости прекращения отношений.
  •   Досрочное расторжение по достигнутому общему соглашению сторон. В таком случае контрагенты заранее оговаривают условия, которые не должны идти в разрез с текстом действующего договора и далее заключают отдельное соглашение,
  •   Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Может осуществляться на основании невыполнения основных условий соглашения, а также уклонения арендатора от своих обязанностей,
  •   Расторжение договора по инициативе арендатора. Причиной также может служить наличие фактов нарушения его прав по указанным пунктам арендных отношений, а также невыполнение арендодателем обязательств согласно любому из формулировок заключенного соглашения,
  •   Расторжение соглашения в одностороннем порядке при помощи обращения в суд. К такому способу прибегают, если вторая сторона отказывается от осуществления расторжения, мотивируя тем, что выполняет все предписанные условия.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Рассмотрим с вами основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора. Такая процедура возможна в следующих случаях:

  •  Несвоевременная передача арендованного объекта в пользование арендатора. На практике часто происходит подписание договора аренды, в результате которого лицо, в чье пользование переходит определенный объект (недвижимость, транспортное средство, оборудование, земельный участок), проплачивает всю необходимую сумму, включая и предоплату за последний календарный месяц пользования, а арендодатель не передает предмет соглашения пользования в необходимые сроки. Такой вариант может осуществиться по различным причинам, но по существу арендодатель нарушает пункт действия соглашения и тем самым дает основание для прекращения действия подписанного документа. В таком случае арендатор даже может кроме возврата всех переданных средств требовать возмещения ущерба, если будут иметься доказательства,
  •   Досрочное прекращение договора аренды возможно также тогда, когда собственник объекта чинит препятствия в пользовании сданным объектом. Как пример, это смена замков в помещении, перекрытие каких-либо коммуникаций (электричества, газа, воды) без веских причин на это. Зачастую такие ситуации возникают при наличии какого-либо конфликта между сторонами соглашения. Однако, действуя не по пунктам соглашения, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за такие шаги. Естественно при инициировании каких-либо судебных разбирательств будут учтены все сопутствующие факторы такой ситуации. Хотя закон бывает чаще на стороне тех, кто действует согласно всех пунктов подписанного договора и не нарушает их,

Дефекты и отказ от ремонта

  •   Выявление в снимаемом объекте дефектов, которые значительно затрудняют его прямое использование. Важным условием расторжения договора по такой причине должен являться факт скрытия таких дефектов арендодателем или же отсутствие объективной возможности увидеть такие недостатки при подписании акт приема-передачи, который зачастую сопровождает соглашение аренды. Это может быть протекающая крыша строения, нарушения в коммуникациях, повреждения стен и прочее. Если арендодатель отрицает такой факт, то назначается судебная экспертиза для установления факта непричастности арендатора к таким поломкам, а также его неосведомленности об этом,
  •   В причины расторжения договора аренды также может входить отказ или уклонение владельца имущества от произведения капитального ремонта сданного в аренду объекта. Такой вариант зачастую возможен в отношении объектов недвижимости, а также транспортных средств. В том случае, если отдельным пунктом договора осуществление ремонта не вменяется в обязанность арендатора, по умолчанию такие действия должен производить владелец объекта. В случае возникновения судебного разбирательства исполнительные органы будут на стороне арендатора,
  •   Порча снимаемого имущества, которая приводит к невозможности его дальнейшего использования. Обязательным условием такого случая является наличие обстоятельств, неконтролируемых арендатором. Так, это может быть пожар, наводнение, землетрясение, повреждение третьими лицами при соблюдении всех необходимых мер по сохранности имущества со стороны лица, арендующего объект.

Основания для прекращения действия документа по инициативе владельца объекта

Чтобы обезопасить арендатора от нежелательного разрыва коммерческих отношений, рассмотрим вкратце возможное расторжение договора по инициативе арендодателя. Осуществиться оно может по таким причинам:

  •  Использование арендуемого предмета или объекта с нарушениями пунктов соглашения. Это может быть цель использования, режим работы, другие моменты,
  •   Расторжение договора аренды арендодателем возможно также в случае причинения порчи имуществу по вине арендатора либо изменении его без дополнительного согласования,
  •   Задержка выплаты согласно договора на период, более чем два месяца (если соглашением не предусмотрен другой порядок),
  •   Невыполнение текущего ремонта, если такая обязанность наложена на арендатора по пункту подписанного договора.

Порядок действий

Если у арендатора имеются законные основания прекращения договора аренды, порядок действий должен быть следующий:

1. Направление арендодателю извещения о намерении разрыва договорных отношений. Стандартное извещение содержит следующие пункты:

  •  Общая часть, в которой отражаются наименования контрагентов и их реквизиты,
  •   Реквизиты соглашения аренды, который один из сторон соглашения намерен прервать,
  •   Основания для расторжения договора аренды. Обязательна ссылка на нормативные акты или, что еще правильнее, на конкретные пункты договора, которые были нарушены владельцем объекта,
  •   Уточнения. В основном это определенный период или конкретное число, в которое арендатор желает осуществить прекращение действия соглашения,
  •   Дата и подпись стороны, оформившей уведомление.

2. Ожидание ответа от контрагента (по закону он может осуществить такое действие в течение одного месяца),

3. В том случае, если арендодатель присылает отказ от расторжения договора или же просто игнорирует полученное извещение, арендатор может обратиться в судебные инстанции.

Кроме искового заявления лицо, подающее его, должно предоставить копию действующего соглашения об аренде, а также банковскую квитанцию об уплате положенной государственной пошлины.

Оформляемый в таком случае иск содержит следующие пункты:

  •   Наименование судебной инстанции, куда направляется иск,
  •   Суть и предмет договора, какой расторгается,
  •   Основания, в связи с которыми арендующий инициирует разрыв деловых отношений.

Вынесенное решение, в чью бы пользу оно не было, может быть обжаловано как истцом так и ответчиком в течение одного месяца.

4. Если арендодатель признает за собой факт нарушения соглашения и дает добро на его разрыв, составляется документ о досрочном расторжении по согласию сторон. Основные пункты, которые он должен содержать, следующие:

  •  Дата составления и место (обычно указывают населенный пункт),
  •   Уточнение определенных пунктов, на основании которых осуществляется разрыв деловых отношений,
  •   Отражение в соглашении точной даты – дня, с которого все имеющиеся договоренности по условиям действующего документа прекращаются,
  •   Указание отсутствия взаимных претензий друг к другу. В основном такой пункт касается внесения арендатором всех положенных сумм согласно ежемесячных платежей, состояния арендованного предмета или объекта (что имущество удовлетворяет владельца, и он готов принять его в таком виде), возврат залоговой суммы от собственника,
  •   Отметка о наличии акта приема-передачи от арендатора к владельцу имущества, в то случае, если таковой имеется,
  •   Реквизиты обеих сторон, подписи и печати.

Возможность возврата задатка

Зачастую одним из условий предоставления имущества в аренду является внесение задатка – конкретной денежной суммы, которая определяется исключительно по договоренности между обеими сторонами процесса и находится у арендодателя весь период до расторжения соглашения.

Арендатор может рассчитывать на возвращение внесенной суммы при досрочном расторжении только в том случае, если у него имеются претензии к собственнику, подкрепленные текстом подписанного документа.

Если же лицо инициирует разрыв отношений без объяснения причин, тогда сумма в полном размере переходит к владельцу объекта.

Для того, чтобы прекратить действие договора, в первую очередь необходимо быть уверенным, что все осуществляемые вами шаги имеют законное основание.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/kak-pravilno-rastorgnut-dogovor-arendyi-po-initsiative-arendatora

Как разорвать арендное соглашение без судебного разбирательства

Расторжение договора по инициативе арендатора

Вопросам расторжения арендных договоров юристы уделяют повышенное внимание. Прекращение сотрудничества нередко осложняется взаимными претензиями контрагентов. Выйти из сделки во внесудебном порядке удается далеко не всегда. Ситуация усугубляется ограничением оснований одностороннего отказа от обязательств.

Краткая юридическая характеристика

Расторжение договора аренды – это официальное прекращение гражданско-правовых отношений между участниками. Основания отказа от сотрудничества перечислены в ст. 450 ГК РФ. Норма признает таковыми:

  1. Соглашение сторон. Участники сделки могут установить дату окончания аренды при составлении контракта или прийти к решению уже на этапе его исполнения.
  2. Одностороннее требование. Настаивать на прекращении договора участники вправе в случае недобросовестности партнера. Разрыв отношений сопровождается наложением штрафных санкций. Иногда выйти из сделки можно по личной инициативе, заблаговременно уведомив об этом вторую сторону.

Формулировку ст. 450 ГК РФ юристы считают крайне неудачной. Исчерпывающего перечня оснований расторжения договора здесь нет. Парламентарии оставили список открытым, сославшись на «иные причины». В результате порядок приходится уточнять соглашением либо ссылаться на отраслевые федеральные акты.

Анализ деловой практики показывает, что прекращение аренды происходит также в случае банкротства одного из контрагентов, ликвидации участника-организации или смерти партнера-физлица. Основанием становится непригодность имущества к дальнейшему использованию (разрушение, аварийность).

Во всех указанных ситуациях сотрудничество становится невозможным (ст. 416 ГК РФ). Судебная практика по этому направлению представлена широко. Показательными можно считать постановления ФАС Московского и Уральского округов № Ф05-13103/11, № Ф09-2787/08-С5.

Частные случаи расторжения арендного соглашения прописаны ст. 619 и 620 Кодекса.

Прекращение аренды по истечении срока

Порядок расторжения соглашения описывается ст. 408 и 610 ГК РФ. Участники не заявляют о нарушениях, а потому обязательство признается исполненным надлежащим образом. Отношения прекращаются в связи с истечением срока аренды.

Если предметом сделки являлось движимое имущество, составлять отдельный документ не требуется. Сторонам достаточно оформить акт о возврате активов. Аналогичное правило применяется к краткосрочным соглашениям с недвижимостью.

Для арендных договоров, прошедших государственную регистрацию, предусмотрен иной порядок. Информация о передаче квартир, нежилых помещений или земельных участков на срок свыше 1 года фиксируется в ЕГРН.

Процедур автоматического исключения записей из федеральной базы закон 218-ФЗ не содержит. О расторжении договора сторонам приходится уведомлять Росреестр.

В противном случае обременение сохраняется и становится препятствием для последующих сделок.

Единого мнения относительно регистрации факта прекращения аренды в российском праве не сложилось. Одни суды считают ее обязательной (постановление Западно-Сибирского окружного ФАС № Ф04-3141/11). Другие называют процедуру излишней (постановление 17ААС № 17АП-5250/09).

Расторжение сделки по соглашению сторон

Прекратить сотрудничество участники могут и до истечения оговоренной в контракте даты. Общие условия просты: обоюдное желание и письменное оформление.

Соглашение сторон составляется в той же форме, что и основной контракт. Образец можно найти в бесплатных правовых справочниках.

Если арендный договор регистрировался в ЕГРН, участникам придется обратиться в Росреестр вновь. Вывод следует из содержания п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Поскольку прекращение отношений является обоюдным решением, соблюдать уведомительную процедуру не требуется. Порядок возврата имущества участники устанавливают в ходе переговоров.

Наличие задолженности по арендной плате не препятствует заключению соглашения. Стороны вправе разорвать контракт, а затем предъявить финансовые претензии (п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 104).

Расторжение договора по инициативе участника

Отказаться от партнерства можно и в одностороннем порядке. Причины поименованы в Гражданском кодексе РФ. По инициативе арендодателя сделку расторгают на следующих основаниях (ст. 619 ГК РФ):

Причина Подтверждение
Нарушение правил эксплуатацииСтатья 615 ГК РФ обязывает арендатора использовать имущество в соответствии с назначением или условиями договора. Выход за рамки требования влечет расторжение соглашения и взыскание убытков. Чтобы предъявить претензии, арендодателю необходимо документально зафиксировать нарушение. Свидетельством недобросовестности могут стать жалобы смежных землепользователей, протоколы об административных правонарушениях, акты осмотра, сообщения управляющих компаний или сервисных служб. Нередко свидетельствами становятся видеозаписи с камер наблюдения. Официальная характеристика доказательств приводится в ст. 55 ГПК РФ
Существенное ухудшение состояния имущества по вине контрагентаОснованием прекращения договора аренды становится документ о причинении вреда. Таковым может служить акт обследования или заключение независимого оценщика. Для точного установления размера ущерба требуются передаточный акт с указанием исходного состояния актива, а также протокол повреждений. Обосновывать причинно-следственную связь между действиями арендатора и вредом не нужно. Доказывать отсутствие вины должен непосредственный пользователь вещи, поскольку договором на него возлагается обязанность по обеспечению сохранности (ст. 401 ГК РФ)

Односторонний внесудебный порядок расторжения сделки позволяет отказаться от дорогостоящих услуг оценщика. Если арендатор согласен с претензиями, размер вреда определяют совместно. Для этого формируется комиссия, в состав которой входит равное количество представителей от каждой стороны. Возмещение выплачивается добровольно

Уклонение от оплаты аренды 2 и более раза подрядОбосновать требование о расторжении договора нужно расчетными документами. Арендодателю достаточно представить акт сверки с выделенной суммой задолженности. При этом стоит помнить о минимальном периоде просрочки. Его определяют с учетом графика внесения арендных взносов. Отсутствие подписи контрагента на актах сверки не является препятствием. В случае передачи спора в суд доказательствами станут банковские выписки, счета и переписка
Отказ от ремонтных работ, если такая обязанность возложена на арендатора законом или договоромЗдесь на помощь вновь придут акт о передаче имущества в аренду и протокол осмотра. Для их составления можно создать комиссию либо пригласить независимого специалиста

Во всех перечисленных случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь после направления претензии. Контрагенту надлежит вручить уведомление с указанием разумного срока устранения недостатков.

Отказаться от исполнения сделки в одностороннем порядке можно, если партнер проигнорирует требования. Уклонение от возврата имущества становится основанием для обращения в суд.

Расторжение договора по инициативе арендатора происходит по правилам ст. 620 ГК РФ.

ПричинаПодтверждение
Уклонение арендодателя от передачи имущества по договоруСтатья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить контрагенту предмет сделки. Одновременно необходимо вручить сопутствующие документы, ключи. Отсутствие акта или иного документального подтверждения свидетельствует о недобросовестности. Доказывать факт передачи имущества при возникновении спора обязан именно арендодатель
Выявление недостатков и дефектов, не оговоренных сторонами в соглашенииФакт несоответствия объекта заявленным в договоре характеристикам подтверждается передаточным актом. Свои претензии арендатор может высказать при отказе от его подписания. Если недостатки оказались скрытыми и выявились в процессе эксплуатации, придется созывать комиссию для составления протокола. Для освидетельствования можно пригласить независимого эксперта. При возникновении споров юристы рекомендуют опираться на положительную практику, например, постановление Северо-Западного окружного ФАС РФ № Ф07-5727/14
Уклонение арендодателя от проведения ремонтаНеисполнение обязанности по надлежащему содержанию имущества признается основанием расторжения сделки. Статья 616 ГК РФ возлагает расходы по капитальному ремонту на арендодателя. При неисполнении этого требования контракт можно разорвать. Арендаторам даже удается обосновать отказ от оплаты по договору (постановление Московского окружного ФАС № Ф05-13929/2017)
Непригодность имущества к дальнейшей эксплуатации по причинам, не зависящим от арендатораНастаивать на прекращении договорных отношений можно при существенном повреждении или полном разрушении объекта. Подтверждением становится документ о текущем состоянии предмета сделки. Доказательствами являются протоколы осмотра, фотографии, видео, заключения независимых экспертов или контролирующих служб

Односторонний отказ по указанным основаниям возможен только в судебном порядке. Письменной претензии или уведомления будет недостаточно.

Дополнительная возможность выхода из сделки по инициативе участника предусмотрена для бессрочных договоров (п.2 ст. 610 ГК РФ). Условием становится направление извещения. Если предметом соглашения является недвижимость, отправить сообщение необходимо не менее чем за 3 месяца.

Для остальных случаев этот срок сокращен в 3 раза. По обоюдному согласию стороны вправе изменить правила. Так, если в договоре присутствует пункт об уведомлении партнера о расторжении за полгода, выйти из сделки раньше не получится. Арендную плату придется заплатить за весь период.

После вручения извещения важно надлежащим образом оформить возврат имущества. Факт передачи имущества фиксируется актом. Отказ собственника принять предмет сделки этому не препятствует.

Если арендодатель уклоняется от подписания, можно составить односторонний документ. Доказательством добросовестности станут письменные извещения и приглашения на приемку.

Настаивать на взыскании арендной платы за период просрочки контрагент не сможет (п. 37 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Срочные договоры расторгаются в одностороннем порядке лишь при наличии соответствующего пункта. Участники вправе перечислить в контракте основания или согласовать право на безусловный отказ от сделки. Здесь же прописывают процедуру уведомления. Дополнительно партнеры могут установить неустойку.

Штрафные санкции будут покрывать убытки другой стороны. Этот механизм реализуется, если прекращение сотрудничества не связано с нарушениями. Примером может служить переезд компании в более дешевый офис. В остальных случаях немотивированный внесудебный отказ от срочного договора аренды недопустим.

При составлении пункта о расторжении важно использовать максимально точные формулировки. Арендатор должен получить «право выхода из сделки во внесудебном порядке», а не возможность «предъявить требование». Второй вариант не освобождает от необходимости обращения в суд. Досадное упущение грозит длительными разбирательствами (постановление ВАС РФ № 9615/11).

Право на одностороннее прекращение договора следует реализовывать добросовестно и разумно. Злоупотребления повлекут ничтожность уведомления о расторжении сделки (постановление ВС РФ № 54).

Краткие выводы

  1. Договор аренды расторгается по окончании срока либо досрочно.
  2. Основанием прекращения сотрудничества становится соглашение контрагентов или требование одного из них.
  3. Уведомительный порядок выхода из бессрочной сделки установлен ст. 610 ГК РФ. При наличии соответствующего пункта он может применяться и к соглашениям с определенным периодом действия.
  4. Сторона, отказавшаяся от дальнейшего сотрудничества, должна обосновать причину. При возникновении споров вопрос разрешается судом.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kak-razorvat-arendnoe-soglashenie-bez-sudebnogo-razbiratelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.