Расторжение договора найма служебного помещения

Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Расторжение договора найма служебного помещения

Жилищный кодекс устанавливает для договора найма специализированного жилого помещения те же основания и порядок расторжения, которые установлены для договора социального найма жилого помещения (ст. 101 ЖК). Отличием является лишь то, что наниматель специализированного жилого помещения может расторгнуть договор найма в любое время и без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи.

Основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения являются утрата (разрушение) жилого помещения, т.е.

гибель предмета найма, и иные основания, предусмотренные ЖК для конкретных договоров.

Договоры найма специализированных жилых помещений — срочные, помещения предоставляются в связи с особыми обстоятельствами, поэтому прекращение этих обстоятельств (оснований предоставления) прекращает договор.

Так, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, субъекта РФ или на выборной должности.

В случае прекращения трудовых отношений, пребывания на государственной должности или выборной, а также увольнения со службы, прекращается и договор найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК). Аналогично прекращается договор найма в общежитиях.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период, предусмотренный ст. 106 ЖК. Истечение этого периода является основанием для прекращения этого договора. Договор найма специализированного жилого помещения из фонда для беженцев и вынужденных переселенцев заключается на определенный срок, по окончании которого договор прекращается.

Для прекращения договоров найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии есть еще одно основание.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передачи такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК). Очевидно, о такой передаче права собственности можно говорить как о замене конкретного собственника в пределах государственной или муниципальной собственности (например, когда специализированное жилое помещение переходит из собственности одного субъекта Федерации в собственность другого или в муниципальную собственность).

Передача служебных жилых помещений и общежитий в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц происходит также в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий.

По общему правилу граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по договорам найма специализированного жилого помещения, если данные договора расторгнуты или прекратили свое действие. В случае отказа добровольно освободить занимаемое помещение гражданин может быть выселен из него в судебном порядке без предоставления ему другой жилой площади.

Но для определенных категорий жилых помещений и определенных граждан законодатель делает исключение. Эти исключения касаются служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитии (ч. 1 ст. 103 ЖК). Для нанимателей служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии предусмотрено выселение с предоставлением другого жилья в случаях:

  • 1) прекращения договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии в результате перехода прав собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу;
  • 2) расторжения или прекращения договора найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии по всем другим основаниям (кроме предусмотренного ч. 2 ст. 102 ЖК, если наниматель или члены его семьи относятся к категории лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК).

Из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не могут быть выселены:

  • а) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей;
  • б) пенсионеры по старости;
  • в) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии; г) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы[1].

Обязательным условием предоставления другого жилого помещения гражданину, выселяемому из служебного помещения или жилого помещения в общежитии, должно быть то, что гражданин не является нанимателем или членом семьи нанимателя иного жилого помещения, не имеет жилого помещения на праве собственности либо не является членом семьи собственника жилого помещения.

Предоставляемое названным гражданам жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Таким образом, правовые последствия расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения зависят от вида жилого помещения специализированного жилищного фонда; оснований прекращения договора; особенностей отдельных категорий лиц, которые пользуются жилой площадью в служебных жилых помещения и общежитиях.

Вводный закон (ст.

13) предоставил право лицам, проживающим в служебных жилых помещениях и общежитиях, состоящих на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, еще до введения в действие ЖК или имеющим право состоять на данном учете, требовать при выселении предоставления другого жилого помещения, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК. Без предоставления другой жилой площади из служебных жилых помещений и общежитий не могли быть выселены лица, указанные в ст. 108, 110 ЖК РСФСР. Ряд категорий граждан, названных в ЖК РСФСР совпадает с категориями, перечисленными в ЖК (ст. 103), — инвалиды 1 и II группы, пенсионеры по старости и др. Есть и несовпадающие категории, которые имеет в виду ст. 13 Вводного закона: лица, уволенные по сокращению штатов, проработавшие более 10 лет и др.

Контрольные вопросы и задания

  • 1. Как определяется договор социального найма жилого помещения в Жилищном кодексе РФ и каковы его основные признаки?
  • 2. Каковы условия заключения договора социального найма жилого помещения?
  • 3. В чем заключаются права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения?
  • 4. Каковы права членов семьи нанимателя и кто к ним относится?
  • 5. Что понимается под изменением договора социального найма?
  • 6. Каковы условия и порядок расторжения (прекращения) договора социального найма?
  • 7. Укажите назначение специализированного жилищного фонда.
  • 8. Какие жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду?
  • 9. Каковы условия и порядок предоставления жилых помещений в специализированном жилищном фонде?
  • 10. В чем особенности договора найма специализированного жилого помещения?
  • 11. Каковы особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования?

Источник: https://studref.com/321244/pravo/rastorzhenie_prekraschenie_dogovora_nayma_spetsializirovannogo_zhilogo_pomescheniya

Тема 9. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Расторжение договора найма служебного помещения

В.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

9.3. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Жилищный кодекс РФ различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям.

Кроме того, такими иными основаниями могут быть, например: прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы – для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст.

104); прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы – для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст.

105); истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, – для прекращения указанного договора (ст. 106).

Следует полагать, что такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.

В случае отказа освободить такие жилые помещения, указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1)  члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2)  пенсионеры по старости;

3)  члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4)  инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в части 2 статьи 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Обратим внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Перечень категорий граждан, которым предоставляется другое жилое помещение при выселении из служебных жилых помещений и общежитий, в Кодексе существенно сокращен по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г.

В него не включены такие, например, категории граждан, как участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; лица, проработавшие в организации-наймодателе более 10 лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и другие, которые прежде не могли быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения:

Для сравнения можно также напомнить, что в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР 1983 г.

без предоставления другого жилого помещения из общежитий могли быть выселены только прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.

При этом прочие работники организации, предоставившей общежитие, могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в трех случаях увольнения с работы: по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины и совершение преступления.

Таким образом, ЖК РФ существенно расширил круг лиц, которые могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Однако здесь следует иметь в виду положения ст.

13 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят в соответствии с п.

1 ч. 1 ст.

51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

Источник: http://www.aup.ru/books/m238/9_3.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.