Расторжение договора аренды при продаже квартиры

Содержание

Можно ли отменить договор купли продажи квартиры

Расторжение договора аренды при продаже квартиры

В некоторых случаях оказывается, что заключенный договор купли-продажи квартиры необходимо аннулировать.

Такое желание может возникнуть, если при его заключении были допущены нарушения, либо одна из сторон нарушила согласованные условия (например, покупатель не полностью внес оплату).

Соглашение можно расторгнуть, а его последствия – отменить и по желанию сторон. Подробнее о том, как действовать в этих случаях, читайте ниже.

Расторгнуть по взаимному согласию

Это самый простой способ, который можно применить, если продавец и покупатель готовы прекратить его действие. Единственное условие – с юридической точки зрения расторгнуть уже исполненный договор невозможно.

Если уже была передана квартира, зарегистрировано право собственности, оплачена ее цена и выполнены все иные условия, считается, что обязательства исполнены в полном объеме. Такой договор расторгнуть нельзя, т.к. у сторон отсутствуют неисполненные обязательства. В такой ситуации можно только заключить соглашение об обратной купле-продаже квартиры.

Для расторжения по согласию обеих сторон необходимо заключить соглашение об этом. Порядок действий сторон различается в зависимости от того, на какой стадии исполнения договора купли-продажи заключено соглашение о его аннулировании:

  • если расторжение происходит до регистрации перехода права собственности к покупателю, обращаться в Росреестр не требуется;
  • если же в единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) уже была внесена запись о смене собственника квартиры на покупателя, соглашение о расторжении договора будет основанием для внесения новой записи о возврате недвижимости к продавцу.

Для того, чтобы Росреестр внес запись об обратной передаче, в соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно прописать подробный порядок возврата купленной недвижимости и ее обратной перерегистрации.

В случае, если стороны уже подписали акт приема-передачи, квартира должна быть возвращена продавцу.

Если действие договора прекращено, когда документы уже поданы в Росреестр, но регистрация не состоялась, необходимо подать заявление об отзыве документов и прекращении регистрационных действий. Соглашение о расторжении необходимо приложить к нему, как основание.

Когда можно расторгнуть по желанию одной из сторон

Помимо взаимных договоренностей, расторжение договора возможно и по желанию одной из сторон. При этом действуют два условия:

  • исполнение договора все еще не завершено (так же, как и в случае с расторжением по взаимному согласию);
  • закон или договор предусматривают возможность такого расторжения.

Одностороннее расторжение может быть (хотя и не обязательно) связано с нарушением договора другой стороной. К примеру, основанием для отказа продавца от сделки может стать неисполнение покупателем обязанности по оплате цены квартиры.

Покупатель же может отказаться от заключенного соглашения, если:

  • продавец не передал ему квартиру,
  • у недвижимости обнаружились существенные недостатки,
  • документы на квартиру не соответствовали действительности,
  • зарегистрированные в квартире лица не освободили ее и т.п.

Возможен и отказ без каких-либо оснований, если это право предусмотрено договором.

Отменить в суде

Аннулировать действие договора купли-продажи можно и через суд при наличии существенных нарушений, которые дают право одной из сторон прекратить его.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, через суд можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры в случае, если одна из сторон допустила его существенное нарушение.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Для некоторых видов соглашений в законе предусмотрены дополнительные основания расторжения.

К примеру, договор долевого участия о приобретении квартиры у застройщика может быть расторгнут по специальным основаниям, предусмотренным п. 1.1. ст.

9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается такое нарушение, в результате которого одна из сторон в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать. Вопрос о существенности тех или иных нарушений вызывает немало споров, поскольку при его определении очень велико воздействие субъективных факторов.

Кроме того, зачастую сложно доказать, что одна из сторон действительно не знала о тех или иных обстоятельствах, послуживших мотивом для подачи иска в суд.

Большинство из существенных причин для расторжения можно обезвредить, грамотно проведя проверку недвижимости перед покупкой и юридически грамотно составив договор. Однако, если избежать проблем не удалось, остается подать иск в суд.

Перед этим необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке – возможно, это позволит избежать траты времени и усилий на судебный процесс. Досудебное урегулирование проводится путем направления другой стороне письменного требования (претензии) с предложением расторгнуть заключенные договоренности.

В системе общей юрисдикции существуют также мировые суды, рассматривающие дела по небольшим спорам. Однако из-за высокой стоимости недвижимости иск о расторжении договора купли-продажи квартиры попадет именно в районный суд.

Исковое заявление составляется по правилам, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ. В нем указывается:

  • наименование суда и сторон спора;
  • описание обстоятельств дела – когда, какой договор и в отношении какой квартиры заключен;
  • что именно было сделано или не сделано сторонами по нему;
  • основания для расторжения (аннулирования) договора;
  • иные обстоятельства, имеющие значение для дела;
  • требования истца – отменить договор, вернуть недвижимость или уплаченные за нее деньги.

Важно, что по общему правилу исполненное до расторжения соглашения не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Исковое заявление облагается госпошлиной, размеры которой зависят от суммы требований одной стороны к другой.

В какой срок

Гражданский кодекс устанавливает общий срок исковой давности для предъявления требований о расторжении договора в суде – 3 года с момента, когда одной из сторон стало известно о нарушении ее прав.

После принятия искового заявления судом будет назначено одно или несколько заседаний, в которых стороны будут представлять свои аргументы. По итогам рассмотрения суд вынесет решение о расторжении либо об отказе в иске. Решение суда можно обжаловать в апелляционной и кассационной инстанциях путем подачи соответствующих жалоб.

Расторжение договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/mozhno-li-otmenit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Можно ли продать квартиру которая сдается в найм: Что нужно делать

Расторжение договора аренды при продаже квартиры

В некоторых субъектах Российской Федерации налоговые органы обязывают людей, которые желают продать квартиру, которая сдается в наем, заплатить не только восемнадцать процентов от стоимости квартиры в качестве налога на добавочную стоимость, а еще и тринадцать процентов от стоимости квартиры в качестве НДФЛ.

При этом работники местных отделений налоговой инспекции Российской Федерации придерживаются мнения, что если продаваемая квартира до этого сдавалась в аренду, а, соответственно, ее владелец получал доход, то он обязан платить налог на добавочную стоимость даже если он и не зарегистрирован в налоговой инспекции Российской Федерации в качестве индивидуального предпринимателя.

По данным экспертов в ближайшем будущем налоговый вопрос будет являться главным в процессе совершения различного рода сделок с объектами недвижимого имущества.

Огромное количество граждан Российской Федерации уже в настоящее время начали испытывать сомнения по поводу того, имеет ли смысл делать инвестиции в недвижимое имущество чтобы получать доход от сдачи его в аренду с последующей перепродажей.

Решить данную проблему можно путем официального оформления арендодателем своего бизнеса с последующим переходом налогообложения на щадящий режим или же с приобретением патента на осуществление деятельности, которая заключается в сдаче жилых помещений в аренду.

На самом же деле подобного рода предпринимательская деятельность просто невыгодна. К примеру, в столице Российской Федерации городе Москве данная разновидность предпринимательской деятельность осуществляется нелегально, а государственные меры, которые направлены на борьбу с этим, являются малоэффективными.

Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать

Многие люди, которым требуется продать квартиру, сдающуюся в аренду, задаются вопросом Как расторгнуть договор найма квартиры.

Данная разновидность юридических процедур регулируется статьей номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения совершается в той же форме, что и сам договор.

Это означает, что если сам договор имеет простую письменную форму, то для того, чтобы его расторгнуть, вполне будет достаточно простого соглашения, подписанного сторонами.

Однако если регистрация договора аренды жилого помещения осуществлялась в соответствии с требованиями, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, то и соглашение о расторжении такого договора также будет подлежать обязательной регистрации в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке.

Если же наниматель отказывается расторгать договор аренды жилого помещения в добровольном порядке, то арендодатель имеет право на обращение в судебные органы Российской Федерации с заявлением о принуждении арендатора расторжению договора аренды жилого помещения согласно пункту номер два статьи номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Что делать с арендаторами квартиры

При продаже жилого помещения, которая сдается в аренду, вполне логично возникает вопрос Что делать с арендаторами квартиры. Имеет ли смысл их вообще об этом уведомлять? И как лучше подготовить их этому? Здесь возможно три варианта.

Рассмотрим каждый из этих вариантов подробно.

  • Вариант первый. Освобождение жилого помещения и его последующая продажа. Подавляющее большинство риэлтерских агентств Российской Федерации считают такой вариант решения проблемы арендаторов в продаваемом жилом помещении оптимальным. Потому как в данном случае продавец жилого помещения получает полную свободу действий. То есть он может как угодно ее рекламировать и показывать абсолютно в любое удобное для него время. Да и для покупателей гораздом более предпочтительным вариантом является жилое помещение, в котором никто не проживает, потому как в занимаемом жилом помещение всегда разбросаны вещи, имеются различного рода неприятные запахи.

Само собой разумеется, что все это портит впечатление потенциальных покупателей от продаваемого жилого помещения. Кроме того, потенциальные покупатели жилого помещения, которое занято арендаторами, будут обеспокоены проблемой их выселения.

Из этого можно сделать однозначный вывод: из двух помещений, одно из которых свободно, а другое занято арендаторами, потенциальный покупатель со стопроцентной вероятностью выберет первое. Но, с другой стороны, если жилое помещение будет пустовать, то оно не будет приносить ее владельцу абсолютно никакой прибыли.

А продажа в определенных случаях может занимать два года и более. При нынешней стоимости аренды, собственники пустующих жилых помещений теряют около тысячи долларов в месяц.

  • Вариант второй. Продажа жилого помещения без выселения арендаторов. В данном случаев арендаторов необходимо будет уведомить о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. Делать это следует в как можно более вежливой, можно даже сказать ласковой и заботливой форме. То есть, сказать арендаторам много теплых слов в их адрес, которые бы могли их успокоить по поводу того, что скоро им придется покинуть занимаемое жилое помещение. Упор при этом необходимо делать главным образом на то, что между намерением продать жилое помещение и фактической продажей жилого помещения имеется очень большая разница.

Как уже было сказано выше, в определенных случаях процесс продажи жилого помещения может занимать очень большое количество времени. То есть имеет смысл намекнуть арендаторам на то, что возможно им вовсе и не придется покидать занимаемое ими жилое помещение.

В настоящее время достаточно большое количество покупателей жилых помещений являются инвестиционными. Это означает, что они приобретают жилые помещения не для того, чтобы в них проживать, а для того, чтобы просто вложить в них свои денежные средства.

Даже в том случае, если покупатель жилого помещения будет являться чистым спекулянтом, то есть будет приобретать жилое помещение с целью последующей его перепродажи, все равно он не станет возражать, если в жилом помещении будут проживать арендаторы.

Ведь от этого он будет получать прибыль.

Не лишним будет предоставить арендаторам определенного рода гарантии того, что если им и придется освобождать занимаемое жилое помещение, то они будут извещены об этом заблаговременно (минимум за два месяца).

Выполнять обещания или же нет – это уже на усмотрение продаваемого жилого помещения. Также стоит заблаговременно установить приемлемый для каждой из сторон график показов продаваемого жилого помещения. Например, показы могут осуществляться два дня в неделю.

Таким образом, арендаторы могут не беспокоиться по поводу того, что их неожиданно потревожат в неурочное время. Что же касается финансовой стороны данного вопроса, то арендаторам необходимо предложить определенную скидку.

Как считает подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации, лучше всего, если она будет составлять десять процентов от текущей стоимости аренды жилого помещения.

Кроме того, в случае продажи жилого помещения бывшим арендаторам необходимо будет дать определенную денежную сумму за причиненные неудобства. Но здесь имеется один нюанс, который заключается в том, что даже если арендаторы и согласятся покинуть жилое помещение на словах, на деле они все равно будут всячески препятствовать освобождению занимаемого ими жилого помещения от себя.

К примеру, они могут намеренно устраивать беспорядок в продаваемом жилом помещении, чтобы затянуть процесс продажи.

Также они могут рассказывать потенциальным покупателям различного рода неприятные вещи о продаваемом жилом помещении, как то: отсутствие горячего водоснабжения, перебои с электрической энергией, постоянное пребывание наркоманов или же алкоголиков на лестничной площадке.

На практике встречается достаточно большое количество случаев, когда собственник продаваемого жилого помещения сам лично не присутствует при показах. А арендаторы говорят потенциальным покупателям о том, что они тоже намерены приобрести это жилое помещение и уже внесли задаток.

  • Третий вариант. Вовсе не ставить арендаторов в известность о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. В этом случае собственник продаваемого жилого помещения просто ставит арендатором перед фактом и называет определенную дату, когда арендаторы обязаны будут освободить занимаемое ими жилое помещение. Собственник продаваемого жилого помещения вовсе не несет каких бы то ни было материальных потерь. Тем не менее, подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации не советует использовать этот вариант, потому как правда все равно рано или же поздно вскроется. К примеру, в процессе показа продаваемого жилого помещения, которое сдается в аренду . В этом случае продавцу будет достаточно трудно объяснить арендаторам причины своего пребывания в квартире, да еще и вместе с посторонними лицами.

Если вы решите поступить подобным образом, то тем самым очень сильно обидите человека. По этой причине стоит всегда помнить о том, что он имеет огромное количество возможностей для того, чтобы вам отомстить, потому как проживает в вашей квартире.

Например, он может вывести из вашего жилого помещения абсолютно все, начиная от мебели и бытовой техники и заканчивая батареями отопления. Практике также известен случай, когда арендатор, узнав о том, что арендуемое им жилое помещение выставлено на продажу, просто залил канализационные трубы бетоном.

Собственнику жилого помещения тогда пришлось потратить огромное количество денежных средств на ремонт.Как бы то ни было, абсолютно любой конфликт между собственником жилого помещения и арендаторами необходимо решать мирным путем. Всегда должны быть соблюдены условия договора найма жилого помещения.

В том числе и при смене собственника жилого помещения.

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму следующий: сначала расторгается договор аренды жилого помещения, а затем жилое помещение выставляется на продажу. Само собой разумеется, что такой порядок продажи квартиры, которая сдается в аренду, арендаторам не нравится, потому как в данном случае они вынуждены искать себе новое съемное жилье в экстренном порядке.

Но наличие в продаваемом жилом помещении арендаторов, как уже было сказано выше, может существенным образом затянуть сам процесс продажи. Исключение составляют только лишь случаи, когда человек приобретает жилое помещение с целью последующей сдачи его в аренду.

В этом случае покупатель даже обрадуется тому, что в приобретаемом им жилом помещении уже имеются арендаторы

Как регистрируется сделка по купле продажи жилого помещения, которое сдается в аренду

Расскажем о том, Как регистрируется сделка по купле продажи, которая сдается в аренду. Как и при оформлении любой другой сделки с недвижимым имуществом, стороны обязаны заключить. Однако обязательной регистрации в данном случае будет подлежать только лишь переход права собственности на недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы можно было продолжать вести общей реестр объектов недвижимого имущества Российской Федерации. При этом отменяется свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое в народе называется зеленкой.

Вместо него органом реестра объектов недвижимого имущества Российской Федерации выдается выписка.

Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры

Многих продавцов и покупателей жилых помещений, которые сдаются в аренду, интересует вопрос Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры. Это возможно. Но сделать это могут только лишь те лица, которые имеют непосредственное отношение к заключенному договору.

К таковым, в частности, относятся следующие лица:1) продавец жилого помещения, которое сдается в аренду;2) покупатель жилого помещения, которое сдается в аренду;3) лица, интересы которых затронут договор купли-продажи жилого помещения, сдаваемого в аренду (бывшие супруги, опекуны, незаконно выписанные из проданного жилого помещения лица).

Важно! По всем вопросам о продаже квартирыили дома, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищным правоотношениям, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/mozhno-li-prodat-kvartiru-kotoraya-sdaetsya-v-naym-chto-nuzhno-delat/

Как расторгнуть договор с риэлтором правильно

Расторжение договора аренды при продаже квартиры

Как расторгнуть договор с риэлтором правильно, условия, причины и порядок прекращения договора в одностороннем прядке на покупку или продажу квартиры, дома, аренду квартиры, без оплаты штрафа и неустойки, как вернуть деньги. Судебная практика и постановление Высшего арбитражного суда о неустойке по агентским договорам на продажу и покупку квартиры.

Довольно часто риэлторские компании прописывают в агентских договорах на продажу квартиру условия оплаты услуг за рекламу в случае одностороннего расторжения соглашения со стороны собственника.

Естественно подобное положение дел не устраивает продавцов, которые интересуются, можно ли расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке и вернуть оплаченные за не оказанные услуги деньги. Давайте разбираться по порядку!

Узнайте способы, как не платить риэлтору

Желание расторгнуть договор с риэлторской компанией возникает у клиентов, если риэлтор не выполнил условия договора, например:

  • перестал показывать квартиру, выставленную в продажу;
  • при появлении покупателя со своим агентом отказывает в показе, потому что посредник покупателя просит поделиться комиссией.

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры

Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).

Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор

Что это значит для вас:

  • если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
  • подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.

Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.

Порядок расторжения договора с риэлтором

  1. составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
  2. вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
  3. убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
  4. только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.

Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.

Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:

  • обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
  • ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
  • конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
  • сроки и формат предоставления отчетов;
  • количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
  • действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
  • указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны;виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
  • даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
  • вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.

Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа возможно только по истечении срока договора, если прописана конкретная дата, окончания соглашения. Если вы продадите квартиру сами, а договор еще не истек, то посредник потребует свои комиссионные.

Однако, есть и бессрочные договора, т.е. без указания срока действия, т.е. посредник будет продавать ваше жилье или дом до тех пор пока не продаст или вы не откажетесь в одностороннем порядке.

Если прописано «исключительное» право на продажу вашей квартиры, дома, то убедитесь, что никаких штрафов за нарушение этого пункта нет и начинайте искать покупателя сами.

Что касается обоснования затрат агентством, то если вы подписали, что согласны оплатить за суету 10-15 тыс. рублей на старте продаж квартиры, а потом еще комиссию, то значит, знаете за что платите и поэтому расписывать на что идет расход ваших денег фирме нет нужды. Пункт о предоставлении отчета должен быть ясно и конкретно прописан в соглашении.

Можно расторгнуть договор с риэлтором в случае:

  • если подписывал договор агент без доверенности вместо руководителя ООО (ИП);
  • если агентство существенно нарушило подписанный между вами договор, т.е это размер ущерба, который наносится действием или бездействием посредника.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки (штрафа)

Превентивные меры: четкое прописывание условия и варианты расторжения договора с риэлторским агентством в случае одностороннего отказа от исполнения соглашения.

п. 16 Закона «О защите прав потребителей» разрешает не взимать неустойку, если это ущемляет права клиента. поэтому, если видите в агентском договоре штрафы, пени и неустойки, считайте, что данные сборы незаконны.

Отказ от договора с риэлтором содержит решение суда: п. 76 постановления №25 Пленума ВС РФ (23.06.2015). «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

Судебная практика
Постановление Высшего арбитражного суда о по делу А64-7196/08-23 (7.09.2010) о том, что практика взимания штрафов и неустойки при одностороннем разрыве (отказе) исполнять заключеное соглашение между клиентами риэлторских компаний и маклерами — незаконна!

Расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа можно, если посредник не сможет доказать, что фактически понес расходы на выполнение своих обязательств, прописанных в соглашении, а это квитанции и чеки (п. 1 ст 450 ГК РФ).

Учтите, что обязательно составление и вручение уведомление нарочно или по почте (с уведомлением) на адрес риэлторской фирмы. Если дело дойдет до суда, то квиток, который, выдают на почте при отправке почтового отправления либо подпись руководителя риэлторской конторы о получении уведомления будет доказательством, что вы изъявили желание как разорвать договор с риэлтором на оказание услуг.

Чтобы расторгнуть договор с риэлтором без уплаты неустойки укажите в уведомлении основание расторжения договора — передумали продавать посемейным обстоятельствам или сами нашли покупателя.

Важно помнить: сделку с покупателем начинаете оформлять только после того, как расторгли договор с агентством недвижимости. Это значит, что риск оплаты вознаграждения есть даже при заключении предварительного договора купли продажи в обход агентства.

Момент прекращения обязанностей по соглашению наступает в момент, когда вы вручили уведомление адресату (когда вручаете лично — дата должна быть написана в оглавлении уведомления. А при отправке почтой 7 дней с дня отправки, также следите по трек-номеру дату вручения.

Сможет ли агентство недвижимости доказать фактически понесенные затраты?
На практике риэлтору почти нереально доказать размер понесенных расходов, если вы захотите расторгнуть договор на реализацию жилья и не платить затраты. Почему?

Потому что, например, при работе риэлторской компании с досками объявлений существует договоренность по оплате рекламы в пакетном режиме и вычленить стоимость рекламы вашего объявлений из потока остальных просто нереально.

Поэтому, если что-то и смогут подтвердить, то на сумму не более 1000 рублей.

Вы узнали, как расторгнуть эксклюзивный агентский договор с риэлтором и вернуть деньги и не платить штрафы и пени по агентскому договору, если сами нашли покупателя, условия и порядок расторжения соглашения с риэлторской конторой.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-rastorgnut-dogovor-s-rieltorom-pravilno.html

Как расторгнуть договор аренды досрочно – арендатором и арендодателем

Расторжение договора аренды при продаже квартиры

Договор аренды в отношении объектов недвижимости – один из самых распространенных правовых документов. Он является двусторонним, в качестве обеих сторон могут выступать физические или юридические лица. Законодательством определены ситуации, при которых можно досрочно расторгнуть договор аренды.

Основные понятия

Нередко понятия «аренда» и «наем» считают синонимами. Однако между ними есть существенные различия. Под арендой понимают передачу имущества организации, а договор найма составляют при передаче в пользование недвижимости физическому лицу. Последний необходимо составлять в письменном виде, а аренда может заключаться и по устной договоренности. Существуют и другие отличия:

  • если аренда продолжается больше 1 года, то договор понадобится зарегистрировать;
  • аренду оформляют арендатор и арендодатель. При найме участники договора именуются как наниматель и наймодатель. Подобные наименования обязательно фиксируются в тексте договора;
  • договор найма составляется только при передаче жилых объектов недвижимости, аренду можно оформить на нежилые объекты (склады, подсобные помещения);
  • в случае с наймом существует ограниченный срок действия соглашения – 5 лет. Аренда может быть бессрочной;
  • правила аренды прописаны в ст. 34 Гражданского кодекса РФ, найма – в ст. 35 того же закона.

Договоры аренды и найма регламентируют отношения обеих сторон, устанавливают их обязательства и права, предусматривают алгоритм действий в конфликтных ситуациях.

Причины, по которым можно расторгнуть договор

Договор об аренде жилого помещения прекращается, если истекает срок его действия. Регистрировать подобные договоры в Росреестре необходимо, если срок аренды превышает 12 месяцев. Для того чтобы избежать государственной регистрации договоры составляют на 11 месяцев. Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда допустимо досрочное прекращение отношений:

  • по соглашению сторон, при составлении соответствующего документа;
  • по инициативе одного из участников в суде, если имели место причины, указанные в ст. 619, 620 ГК РФ;
  • если одна из сторон желает прекратить отношения по причинам, предусмотренным в тексте договора.

Обоюдное согласие позволит быстро и без лишних конфликтов прекратить действие договора, не требуется привлечение третьих лиц.

Существуют обстоятельства непреодолимой силы, при которых отсутствует ответственность с обеих сторон.

К ним относят военные действия и техногенные катастрофы в регионе проживания, природные бедствия, отказ коммунальных служб обслуживать дом, в котором расположена квартира, если причиной не явилась задолженность по платежам.

Одностороннее расторжение возможно в таких случаях:

  • если упомянутая жилплощадь не была передана в распоряжение нанимателя, либо наймодатель чинит какие-либо препятствия для ее использования;
  • собственник квартиры не выполняет свои обязательства по ремонту жилья;
  • после подписания документа были выявлены существенные недостатки, препятствующие надлежащему использованию недвижимого объекта;
  • если жилье больше не пригодно для проживания по причинам, не зависящим от арендатора;
  • если арендатор нарушает сроки и правила внесения арендной платы;
  • жилплощади был нанесен существенный ущерб арендатором;
  • помещение используется не по целевому назначению.

Если подобные основания для расторжения имеются, то сторона-инициатор отправляет другой стороне требование о прекращении договора. Далее алгоритм действий отличается в зависимости от решения другой стороны. Досудебный порядок расторжения актуален при согласии обеих сторон или одностороннем желании нанимателя.

Если достигнуто согласие

Если обе стороны согласны на досрочное расторжение договора аренды, то им необходимо зафиксировать свое решение в письменной форме. Важно учитывать следующее:

  • тот, по чьей инициативе происходит расторжение, должен отправить уведомление другому участнику;
  • составляется соглашение;
  • стороны ставят свои подписи, после чего аренда прекращается. Жилье возвращается в распоряжение его владельца, а наниматель освобождает помещение.

Подобный способ позволяет избежать длительных разбирательств, уплаты возможных штрафных санкций. Передача имущества происходит на основании акта приема-передачи, составленного при заключении договора, фиксируется состояние жилплощади.

Расторжение по инициативе арендатора

Нанимателю необходимо предупредить арендодателя о своих планах за 3 месяца. Если в тексте договоре о найме зафиксирован иной срок уведомления, то ориентироваться нужно на него. При этом обязательно согласие всех лиц, которые проживают в указанной квартире.

Уведомить собственника квартиры можно при личной встрече или путем отправки ему заказного письма с уведомлением. Срок отсчитывается от даты получения документа арендодателем. Когда установленный срок истечет, договор будет считаться недействительным.

Если расторгнуть отношения хочет арендодатель

Прекращение договора по инициативе арендодателя возможно:

  • если квартиросъемщик причинил ущерб имуществу собственника или совершал действия, нарушающие права соседей;
  • если квартира находится в аварийном состоянии и дальнейшее проживание в ней не представляется возможным;
  • при просрочке оплаты в течение двух месяцев при сроке договора менее года, или неуплата в течение полугода при долгосрочном договоре.

Возможны и другие ситуации, предусмотренные жилищным законодательством РФ. Жильцов необходимо уведомить о выселении в срок, указанный в договоре. При отсутствии их согласия вопрос решается в судебном порядке.

По постановлению суда нанимателю квартиры предоставляют срок, не превышающий одного года, для ликвидации совершенных им нарушений. Если никаких мер предпринято не было, арендодатель повторно обращается в суд, договор расторгается.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Вопросы оплаты

Если заблаговременно расторгнуть договор желает владелец жилья, а какие-либо нарушения со стороны нанимателя отсутствуют, то арендодатель должен оплатить расходы на поиск нового жилья и переезд, если иное не зафиксировано договором. Денежные средства выплачиваются в момент расторжения соглашения.

Если расторгает договор наниматель жилья, не уведомив при этом владельца в указанный срок, то он должен заплатить штраф в размере половины суммы от ежемесячной оплаты. Если причиной расторжения стали значительные нарушения условий договора (например, причинение имущественного вреда), то пострадавшая сторона вправе требовать возмещение понесенных убытков.

Как правильно составить соглашение о расторжении?

Типичный образец подобного документа включает следующие сведения:

  • наименование документа;
  • личные данные обоих участников договора с указанием данных их паспортов, ИНН, места регистрации и контактного телефона;
  • причины, по которым действие договора прекращается;
  • подтверждение факта, что у обеих сторон отсутствуют претензии друг к другу;
  • дата расторжения сделки.

Оформить соглашение необходимо так же, как и сам договор. Если договор заверял нотариус, то и соглашение должно быть заверено таким же образом. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами с указанием расшифровки подписей.

Расторжение, если на него согласны обе стороны, возможно, если:

  • жилплощадь и находящееся в ней имущество собственника находится в надлежащем состоянии;
  • нет задолженности по арендной плате у нанимателя;
  • наниматель жилья вывез свои личные вещи и покинул квартиру.

При соблюдении всех указанных выше пунктов договор признается расторгнутым, обе стороны освобождаются от наложенных обязательств. Если в тексте первоначального договора аренды было указано условие выплаты компенсации при досрочном прекращении аренды, то инициатор обязан совершить все положенные выплаты.

Примерный образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно скачать здесь

Как расторгнуть договор в суде?

Прежде чем обращаться в суд, нужно отправить уведомление второму участнику договора. Передают его лично либо пользуются услугами почты. Документ должен быть в письменном формате, в нем важно отразить следующее:

  • наименование;
  • полную информацию об участниках сделки найма;
  • реквизиты договора о найме помещения;
  • причины, по которым было послано подобное уведомление;
  • формулировка требования о расторжении договора о найме квартиры досрочно.

Изначально в текст договора должны быть включены сведения о том, в каком порядке его можно прекратить. Причины расторжения должны соответствовать нормам ГК РФ.

Для расторжения сделки найма, если участниками являются физические лица, обращаются в суд общей юрисдикции по адресу регистрации ответчика. Требования к исковому заявлению обозначены в ст. 131 ГПК РФ.

Иск должен быть составлен в письменной форме и включать такую информацию:

  • реквизиты судебной инстанции;
  • сведения о сторонах разбирательства;
  • информация о том, чьи права были нарушены;
  • сведения о том, было ли отправлено предварительное уведомление другому участнику договора.

К заявлению истца необходимо приложить:

  • копию договора аренды;
  • копию уведомления и подтверждение его получения другой стороной;
  • если причиной расторжения становится задолженность по оплате, то нужно представить соответствующие квитанции;
  • если был причинен имущественный ущерб, то прилагается копия акта с перечислением причиненного ущерба.

В зависимости от ситуации список документов может меняться, уточнить их точный перечень можно при подаче иска. Суд может приобщить к делу показания свидетелей или заключения специалистов. Рассмотрение дела, в среднем, занимает 2 месяца, в отдельных случаях – до полугода.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-dosrochno

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.