Расторжение договора аренды по инициативе

Содержание

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Расторжение договора аренды по инициативе

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Основания

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

  • по последующему взаимному согласию сторон;
  • на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

  • при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
  • осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды — образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора: уведомление

Расторжение договора аренды по инициативе

По российскому законодательству аренду жилых или нежилых помещений необходимо закреплять договором, который должен соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Расторжение соглашения также является юридической процедурой, положения которой должны соответствовать ранее заключенному договору и не противоречить законам.

Разберем, на каких основаниях происходит досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Аренда жилых помещений и ее особенности

В законодательстве РФ аренда жилых помещений именуется коммерческим наймом и имеет юридические особенности, связанные с правоотношениями сторон.

Наймодатель ограничен в своем праве досрочного расторжения соглашения, а наниматель вправе расторгнуть соглашение без наличия уважительных причин, оговоренных в законодательстве.

Также увеличены сроки предварительного уведомления сторон о досрочном расторжении.

А также сроки неуплаты арендных платежей, что признается обоснованием для расторжения.

Максимальный срок коммерческого найма составляет 5 лет, при отсутствии в тексте соглашения временных сроков, договор считается заключенным на этот срок.

Еще одной особенностью является проживание в квартире связанных с нанимателем лиц. Без их согласия наниматель не вправе расторгнуть договор по своей инициативе.

Расторжение действующего договора в судебном порядке может основываться на основании ГК РФ либо на условиях договора.

Законы и нормативные акты

Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.

Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.

Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.

Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.

О предоставлении жилья по договору социального найма читайте в нашей статье.

Основания для прекращения соглашения

Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.

Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.

ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.

Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:

  1. арендатор не оплачивает аренду более 2 раз подряд либо вносит ее позднее заявленного в договоре срока,
  2. арендатором нарушаются условия соглашения,
  3. существенно ухудшается состояние имущества,
  4. жилье и имущество используются не по назначению,
  5. арендатор не проводит капремонт помещения, если это обусловлено заключенным договором.

Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:

  • арендодатель препятствует использованию квартиры либо вовсе не предоставляет ее согласно заключенному договору,
  • помещение и имущество становится непригодным к использованию не по вине арендатора,
  • жилье и имущество передано в пользование арендатору с существенными недостатками, о которых было известно арендодателю,
  • арендодатель не производит капремонт помещения, если это обусловлено договором.

Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.

К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.

Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.

Источник: https://domosite.ru/zakon/osnovaniya-i-poryadok-dosrochnogo-rastorzheniya-dogovora-arendyi-po-initsiative-arendatora

Как действовать при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе

Зачастую договор аренды расторгается в том случае, когда истекает его срок заключения или же, когда у обеих сторон возникает обоюдное решение прекращения действия документа. Законодательство разработало отдельные случае, при наличии которых арендатор, так же, как и арендодатель, может потребовать прекращения договорных отношений в судебном или досудебном порядке.

Общие нормы касательно расторжения договора аренды

Такой договор представляет собой особый документ, который заключается весьма распространено, а его подписантами могут выступать как физические, так и юридическими.

У каждого гражданина при наступлении определенного случая может возникнуть необходимость в расторжении документа, именно поэтому желательно включать такой пункт в сам договор аренды.

Чем расторжение договора аренды отличается от отказа выполнять обязательства?

Эти понятия имеют существенные различия, которые зачастую сводятся:

  • к причинам реализации любого из этих действий;
  • к процедуре осуществления любого такого действия.

Основания для прекращения договора

Любой документ, который носит в своем содержании договорные отношения, может иметь причины для его расторжения.
В этом случае такими основаниями выступают:

  1. Окончание срока аренды, который прописан в документе.
  2. Соглашение между сторонами на добровольной основе.
  3. По инициативе владельца.
  4. По инициативе квартиросъемщика.

К сожалению, в последних двух случаях часто возникают споры между сторонами, которые не получается разрешить без вмешательства суда.

По соглашению сторон

Когда речь идет о расторжении какого-либо договора, то обязательным условием является составление сторонами специального соглашения о расторжении/прекращении. Оно также оформляется после истечения срока документа.

Главное, что необходимо сделать арендатору и арендодателю – это прийти к консенсусу, после которого не придется посещать зал суда.

Само соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон должно содержать следующую информацию касательно проводимой процедуры:

  • № договора, который подлежит расторжению;
  • личная и контактная информация обеих сторон сделки;
  • основания, которые послужили поводом для прекращения отношений;
  • отсутствие претензии от обеих сторон.

Составленный и подписанный в двустороннем порядке документ подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе. Это соглашение в обязательном порядке должно быть оформлено в двух экземплярах, которые носят одинаковую юридическую силу.

После обоюдного согласия на прекращение отношений подписывается уже и сам договор о расторжении. При выполнении этого действия, стороны обычно прикладывают акт обратной передачи арендодателю его арендованного имущества. Именно этот документ будет считаться конечным доказательством того, что сделка была прекращена.

Так как договор аренды между владельцем и съемщиком подлежал государственно регистрации, то необходимо произвести аналогичную процедуру в случае его расторжения.

Внимание! Если возникают споры и стороны не могут договориться самостоятельно, то это дело передается на рассмотрение в суд.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:

  • вывалена порча имущества, нанесенная арендатором;
  • неоднократное нарушение условий договора со стороны съемщика;
  • на протяжении двух месяцев арендатор не вносил арендную плату за помещение;
  • не производился капитальный ремонт арендатором (в случаях, когда ответственность за это возложена на временного пользователя).

Список причин для совершения прекращения может дополняться, если нарушаются иные обязанности или условия договора.

По инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит на следующих основаниях:

  • имущество не было предоставлено в аренду или владелец препятствовал его использованию по назначению;
  • были выявлены существенные недостатки после заключения документации, которые не могли быть обнаружены при осмотре до подписания сделки;
  • не производился капитальный ремонт собственником (в случаях, когда ответственность за это возложена на арендодателя);
  • имущество негодно для использования, но пользователь не имеет к этому какого-либо отношения.

Неточности в формулировке условий о праве арендатора на отказ

Если в договор аренды включается пункт о расторжении, то нужно внимательно отнестись к составлению формулировки. Если фраза будет носить двусмысленный характер, то судья может вынести свое решение исходя из своих убеждений.

В договоре не прописана возможность расторжения договора в досудебном порядке

Бывают случаи, когда в договоре указывают фразу только о том, что съемщик может потребовать у второй стороны расторжения договора, но это не значит, что он может в прямом смысле расторгнуть договорные отношения.

Но спасением для него в такой ситуации может стать наличие отдельного пункта в договоре о прекращении сделки, где прописаны конкретные действия обеих сторон.

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Часто арендодатели включают пункт, в котором арендатор обязан будет уведомить владельца о досрочном освобождении здания. Только здесь ничего не упоминается о праве временного пользователя имущества на отказ от договора.

Это серьезное нарушение, ведь данная фраза не наделяет правом арендатора обратиться в суд с иском в одностороннем порядке.

Право на расторжение договора в зависимости от его срока

В соответствии с ГК РФ ст. 610 договор может иметь следующие виды срока:

  • определенный;
  • неопределенный.

Важно! Если документы имеют неопределенный характер, то прекращение сделки по поводу недвижимого имущества должно уведомляться стороной договора за 3 месяца. Но подписанты имеют право в договоре обозначить иные сроки о предупреждении подобных действий.

Чтобы выполнить все этапы расторжения деловых отношений, нужно собрать документы:

  • о приеме-передаче арендного имущества;
  • о передаче имущества, которое соответствует всем техническим требованиям и условиям договора;
  • об имуществе, находящегося внутри арендуемого объекта недвижимости;
  • о передаче дубликата ключей арендатору здания;
  • об отсутствии каких-либо претензий со стороны съемщика.

Внимание! Список может дополняться в зависимости от требований судебного органа, в котором, вероятно, будет проходить слушание по делу.

Наем жилья зачастую путают с арендой здания, но существует конкретное и единственное отличие между этими понятиями. Нанимателем в таких отношениях может выступать только физическое лицо, а вот юридические лица смогут воспользоваться лишь схожей услугой – арендой здания.

Уведомление второй стороны о прекращении договора

Наем, в отличие от аренды, не предусматривает обязательного извещения второй стороны о будущем расторжении отношений. Но если это прописано в договоре найма, то сторона уведомляет о своих намерениях за 3 месяца до совершения расторжения.

При этом наличие срока договора никак не влияет на решение сторон, пользователь может расторгнуть договор тогда, когда ему это будет удобно. Письмо о расторжении контракта аренды направляется на регистрационный адрес собственника.

Срок ожидания ответа

Если стороны отношений изначально договорились о предупреждении жильца за нарушения условий договора и наймодателем было дано определенное время, чтобы вторая сторона смогла испарить ситуацию, то этот период должен быть зафиксирован в договоре найма помещения.

Обычно это время называют «разумный срок», определяется конкретный период, которого должно хватить для исправления всех ошибок и недочетов. Но если за это время не было выполнено никаких исправительных действий, то дело передается в судебный орган.

Подписание соглашения

Соглашение обычно выступает как самый простой и быстрый документ, который можно заключить и применить между сторонами сделки. Он оформляется либо для исправления определенных нарушений или же для расторжения отношений.

Если наем был заключен более чем на один год, то договор должен пройти обязательную государственную регистрацию в ЕГРН. Соглашение же в этом случае послужит основанием для прекращения сделки и регистрации в Росреестре расторгнутого договора.

Акт приема-передачи жилплощади

Если соглашение между членами контракта все-таки было достигнуто, то в таком случае должен быть оформлен акт приема-передачи имущества. Он не обязательный, но в случае возникновения каких-либо споров его наличие существенно окажет положительную роль.

В этом документе указывается:

  • наименование обеих сторон;
  • вид передаваемого в пользование имущества;
  • состояние недвижимости.

Внимание! Если у членов контракта отсутствуют какие-либо претензии или недовольства, то это стоит отразить в самом акте.

Каждый процесс прекращения сделки основан на особенностях и порядках их проведения. Будущий арендатор должен знать существенные различия между ними.

Земельного участка

К сожалению, в ЗК РФ нет конкретной статьи об этапах проведения прекращения таких отношений, но вполне можно руководствоваться общими требованиями кодекса.

Так как землевладение является полноценным объектов арендуемого имущество, то к нему может быть причастно 2 случая расторжения:

  1. Если арендное время не указано в документах и сторона была уведомлена о прекращении сделки.
  2. Если одна из сторон имеет на это право, определенное контрактом.

Когда арендодатель является собственником территории, то арендатору передается право на аренду данного участка. А, когда владелец не имеет отношения к этой недвижимости, то арендатор может получить лишь право пользования.

Нежилого помещения

Что касается нежилых помещений, то законодательство РФ не разделяет порядок прекращения контракта для жилой или нежилой недвижимости. Для нее действуют такие же нормы и правила.

В связи со смертью арендатора

В таком случае право аренды передается наследнику арендатора, а его смерть не является основанием для прекращения контракта. Если в бумагах предусмотрен пункт об односторонней внесудебной аннуляции, то владелец здания может им воспользоваться. В противном же случае этот вопрос урегулирует местный суд.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Если один из членов отношений не идет на уступки, то любой спор всегда можно попробовать решить через государственный орган исполнительной власти.

В какой суд обращаться?

Если дело касается спором между юридическими лицами, то за него берется арбитражный суд. Когда разногласия возникают между физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то решение выносит суд общей юрисдикции.

Составление искового заявления

Иск должен всегда подаваться в письменной форме и содержать в себе:

  1. Полная информация о суде, в которое подается данный иск.
  2. Подробное описание нарушенных условий контракта.
  3. Доказательства и обстоятельства, на которые будет ссылаться истец при ответе.

В заявлении также должно указываться об уведомлении стороны об обращении к судебным приставам.

Прилагаемые документы и доказательства

Главную роль при вынесении решения судьей играют предоставленные ему доказательства и все возможные документы, подтверждающие наличие нарушений второй стороной.

Ими могут выступать:

  • копия договора о расторжении;
  • копия уведомления второй стороны;
  • копия почтовой квитанции;
  • копии выписок по счетам;
  • копии актов с выявленными нарушениями.

Важно! Оба члена контракта имеет право использовать дополнительные доказательства, но только при условии, что они были получены законным путем.

В арбитражном суде иск должен рассматриваться не более чем за три месяца с момента получения соответствующего заявления. А в гражданском суде общей юрисдикции не более чем за 2 месяца соответственно.

Если дело очень серьезное и для его решения требуется больше времени, то срок может быть увеличен до полугода.

Штрафные санкции за одностороннее расторжение договора

Если наложенный штраф не имеет никаких существенных обоснований, то гражданин имеет право подать в суд за предъявление о выплате неустойки. Спор в таком случае будет решаться местными властями по заявлению любого заинтересовавшегося лица.

Последствия досрочного расторжения договора аренды

Иногда арендодатели, которые разбираются в юридических аспектах, нарочно составляют договор об аренде именно таким образом, чтобы съемщик не имел никакой выгоды и понес серьезные убытки.

В случае, когда в договоре имеется информация о лишении залоговой суммы по причине досрочного разрыва контракта, то данный факт является основанием для его отмены и обращения за помощью к юристам.

Заключение

Договор может больше не нести юридическую силу либо по соглашению между двумя участниками контракта, либо в одностороннем порядке одного из них.

Чтобы это реализовать необходимо соблюдать все пункты, предусмотренные законодательством страны и органами исполнительной власти по сбору документации и выполнению всех неотделимых этапов процедуры. Лучшим вариантом для обеих сторон будет самостоятельное урегулирование возникшего вопроса.

Источник: https://1st-urist.ru/nedvizhimost/rastorzhenii-dogovora-arendy-po-initsiative-arendodatelya-i-arendatora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.