Расторжение договора аренды по инициативе нанимателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения: основания, способы

Расторжение договора аренды по инициативе нанимателя

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Человек пользуется домом или квартирой либо по праву собственности, либо по найму. Приобретя квартиру (приватизация, покупка), гражданин становится ее законным владельцем, снимая — арендатором (нанимателем). Если собственник жилья – государство в лице муниципалитета, то это – социальный наем.

В зависимости от инициатора, расторжение возможно двумя способами:

  • добровольное;
  • через обращение в суд.

Законные причины

В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.

Основания прекращения договора можно разделить на две группы:

  • нарушение нанимателем условий договора. Инициатором выступает собственник жилья;
  • решение гражданина о прекращении проживания по данному адресу.

Основания расторжения договора социального найма перечислены в ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Список причин ограничен, самостоятельно расширить его нельзя.

Аннулирование договора соцнайма жилого помещения осуществляется путем:

  • разрушения жилого помещения, в том числе и по непреодолимым причинам;
  • кончина нанимателя, если он проживал один;
  • по взаимному согласию;
  • по желанию нанимателя, в том числе, в случае переезда в другое жилье;
  • по инициативе собственника – по причинам постоянных нарушений жильцом условий соглашения.

Когда нельзя расторгать соглашение?

Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.

В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.

Не подлежит расторжению договор соцнайма с лицами:

  • осужденными к отбыванию наказания;
  • проходящими лечение в психиатрических организациях здравоохранения;
  • длительный период не находящиеся в жилье по уважительным причинам (например, командировка военнообязанных лиц).

Как расторгнуть договор социального найма по инициативе одной из сторон?

Имея намерение, жилец вправе расторгнуть договор в любое время.

При этом, закон обязывает его:

  • произвести расчет по жилищно-коммунальным платежам;
  • передать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии.

Важно! Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.

Основной причиной расторжения договора социального найма жилого помещения по желанию нанимателя является его выезд по другому адресу. Датой прекращения отношений в данном случае будет день освобождения квартиры семьей гражданина.

По инициативе наймодателя возможно прекратить правоотношения, если:

  • квартиросъемщик имеет долги по ЖКХ более, чем 6 месяцев;
  • помещение имеет значительные повреждения по вине нанимателя или лиц, за чьи поступки он в ответе (его члены семьи, гости, поднаниматели). Понятно, что при вторжении грабителей или в случае пожара, предотвратить повреждение жилья человек не сможет;
  • гражданин ведет образ жизни, систематически нарушающий права соседей. Такие случаи распространены — музыкальное сопровождение в ночное время, к примеру;
  • наниматель самовольно поменял целевое назначение жилья, например, открыл там салон услуг или наладил промышленное производство.

Расторжение договора по обоюдному согласию наймодателя и нанимателя

Самый приятный вариант расторжения договора социального найма жилого помещения – обоюдное согласие. Обе стороны считают прекращение правоотношений правильным и необходимым. Инициатором в данном случае может выступать любая сторона – и жилец и наймодатель.

Если договор расторгается по инициативе гражданина, то ему необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет в любое время — ограничений для подачи такого ходатайства нет. Другой вариант, когда инициатива расторжения исходит от наймодателя, а гражданин не доводит дело до судебных разбирательств и добровольно выселяется из квартиры.

Обращение в суд

В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • подлинный договор социального найма;
  • сведения о регистрации (прописке) гражданина;
  • переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
  • копию техпаспорта помещения.

Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.

Образец искового заявления

Строгая форма искового заявления законодательно не закреплена. Необходимо лишь соблюсти основные условия, указанные ниже.

Структура искового заявления о расторжении договора социального найма выглядит так:

  • наименование судебного органа;
  • наименование и реквизиты истца (юридический адрес, телефон);
  • сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства, телефон);
  • название иска;
  • информация о ситуации, послужившей основанием для обращения в суд;
  • доказательства нарушения ответчиком условий договора;
  • указания на нормы действующего законодательства РФ, согласно которым выставлены исковые требования;
  • суть исковых требований;
  • перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
  • дата подачи заявления, подпись истца или его представителя.

Последствия

После прекращения действия договора социального найма жилого помещения все обязательства наймодателя по отношению к гражданину аннулируются. Самым тяжелым последствием является выселение из жилья.

Важно! Выселение на основании решения суда по иску муниципалитета производится без предоставления гражданину другого жилья.

Несмотря на тяжесть санкций следует сказать, что вина за такое решение полностью лежит на самом гражданине, который упорно не принимал меры к исправлению нарушений.

Доведение муниципалитетом дела до суда происходит в крайних случаях, когда все иные возможности исчерпаны. Есть исключение: если выселяют из-за задолженности по ЖКХ, то другое жилье обязаны дать, но по нормативам для общежитий.

Законом предусмотрена обязанность обеспечения иным жилым помещением при выселении, если нет возможности сохранить имеющееся в натуральном виде: его снос, перевод в нежилое, капитальный ремонт или реконструкция.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-socialnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Основания для расторжения договора найма жилого помещения. Как происходит процедура?

Расторжение договора аренды по инициативе нанимателя

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. В некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость его расторжения. Как это сделать по закону рассмотрим ниже.

Основанием для прекращения действия соглашения может быть желание одной или двух сторон. Процедура происходит как в судебном, так и внесудебном порядке и подразумевает взаимное прекращение договорных прав и обязанностей.

Целесообразно указывать отдельным пунктом возможность досрочного прекращения договора найма ещё на этапе его подписания.

Законы

Все вопросы, связанные с договором аренды найма жилых помещений регулирует Гражданский кодекс в части 2 главе 35 по ст. 657 и 658, а также Жилищный кодекс глава 10 ст. 101-103.

Порядок процедуры

Процесс имеет четкий алгоритм действий, необходимых для законного расторжения сделки.

Уведомление

Сторона, желающая расторгнуть договор должна уведомить о своем решении другую сторону. В случае, если заявителем является собственник – необходимо заранее уведомить квартиросъемщика, а также предоставить заявление под роспись в письменном виде.

Согласно статье 610 ГК РФ можно отказаться от договора предупредив другую сторону за 3 месяца. Также законом или договором может быть установлен иной срок для уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьи 450 и 453 ГК РФ предусматривают расторжение сделки без предварительного уведомления. В данном случае арендодатель обязан выплатить аванс, в случае его наличия, а также неустойку в размере одной заработной платы по региону.

Данные обязательства снимаются в случае порчи квартирантом имущества или наличии долга за арендную плату. Договор по желанию нанимателя может быть расторгнут без каких-либо оснований при отсутствии долга за арендную плату и сдачи квартиры в ее первоначальм виде.

Справка: Уведомление о расторжении договора осуществлятся заранее сроком от двух недель до одного месяца или любым другим сроком, предусмотренным в договоре о найме помещения.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма жилого помещения

Следующим шагом является составление документа о прекращении действия сделки, а именно – соглашение о расторжении договора найма. Составляется в письменном виде на листе формата А4 и включает в себя:

  1. паспортные данные обеих сторон;
  2. номер договора, подлежащего расторжению;
  3. условия расторжения договора;
  4. дата и время прекращения действия договора найма;
  5. подписи сторон.

Акт сдачи помещения необходим на случай возникновения споров о сохранности имущества, а также может являться свидетельством выполнения обязанностей сторон. В акте необходимо указать отсутствие претензий арендодателя к квартиросъемщику, а также факт передачи ключей владельцу помещения.

В Российском законодательстве выделяют два вида найма жилья:

Порядок его расторжения будет различаться.

Социальное жилье

Жилье по социальному найму предоставляет государство или муниципалитет. Как правило, подобный вид сделки осуществляется для:

  • военнослужащих;
  • государственных работников;
  • работников культуры;
  • малоимущих граждан.

Расторгнуть договор можно путем написания заявления со стороны квартиросъемщика. Договор найма жилья прекращает свою силу после освобождения помещения жильцами.

В случае, когда прекратить договорные отношения желает арендодатель, в данном случае – государство, необходимо обращение в суд с указанием причин рассторжения сделки. Другие причины расторжения договора найма:

  • признание жилья аварийным;
  • смерть квартиросъемщика;
  • передача помещения в собственность частной организации;
  • в случае изменения планировки жилища нанимателем составляется новый договор.

Физическими лицами

Здесь расторжение происходит несколько проще. По сути, основным условием считается предварительное уведомление второй стороны о расторжении договора найма жилья. Еще проще обстоит ситуация, когда между нанимателем и собственником сложились хорошие неформальные отношения – достаточно будет устного соглашения или даже телефонного звонка.

Внимание! В случае возникновения споров или не выполненных обязательств одной из сторон – расторжение договора может происходить в судебном порядке.

Российским законодательством предусмотрено заключение договора для аренды жилого помещения. Однако, случается так, что в силу обстоятельств или по друим причинам никакого документа составлено не было.

И если квартиросъемщику в данной ситации достаточно просто собрать вещи и уйти, то арендодателю придется тяжелее. В случае необходимости выселения нежелательных жильцов – потребуется обращение в милицию о незаконном проживании третьих лиц в квартире собственника.

Наличие у квартиранта долгов за аренду, а также факт порчи имущества придется доказывать в суде всеми доступными способами, включая показания свидетелей. Практика показывает, что данные деяния являются труднодоказуемыми. Взыскать ущерб можно лишь при наличии неоспоримых фактов против конкретного квартиросъемщика.

Односторонняя инициатива

В случае одностороннего желания расторгнуть коммерческий договор необходимо соблюдение ряда условий, при наличии которых сделка будет законно аннулирована.

Инициатива со стороны собственника:

  • нарушение жильцом правил, прописанных в договоре;
  • несвоевременная выплата арендной платы;
  • порча имущества;
  • несоблюдение тишины в установленные часы, а также нарушение общественного порядка;
  • использование жилплощади не по назначению.

Инициатива со стороны жильца:

  • отсутствие мебели, техники и прочих предметов быта, прописанных в договоре;
  • несоответствие жилья критериям, указанным в договоре;
  • посещение квартиры арендодателем без согласия или предварительной договоренности с квартиросъемщиком;
  • непригодность площади для проживания ввиду признания ее аварийной;
  • по желанию квартиросъемщика при отсутствии долгов и иных обязательств перед арендодателем.

Когда обращаться в суд?

Обращение с иском в суд целесообразно лишь в случае грубого нарушения условий договора, а также подсудность может возникнуть при невыполнении обязательств одной из сторон и возникновения серьезных споров между арендодателем и жильцом.

Необходимо составить исковое заявление, включающее такие пункты, как:

  • паспортные данные истца и ответчика;
  • суть искового заявления;
  • варианты решения спора;
  • контактные данные сторон;
  • дата и подпись.

К заявлению необходимо приложить квитанцию об оплате госпошлины и договор аренды.

В случае оформления договора по социальному найму действует статья 103 ГК РФ , согласно которой выселению не подлежат следующие категории лиц:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп (в случае получения инвалидности в результате профессиональной деятельности);
  • родственники и члены семьи погибшего сотрудника, которому была предоставлена служебная квартира по социальному найму жилья.

Эти правила действуют при условии отсутствия у вышеперечисленных категорий лиц иного жилья. В случае отсутствия подходящей для проживания жилплощади или отсутствие премлемых условий на действующей – закон обязует предоставить другое жилье.

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Как заключение договора, так и его расторжение должно осуществляться в соответствии с законодательством во избежание споров и других не приятных последствий.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sem-naim/dogovor-n/rastorzhenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.