Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя

Содержание

Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя

С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.

Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.

1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.

В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т.п.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.

Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя.

То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений.

При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.

В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.

2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.

2.Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества.

Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества.

Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.

Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.

Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций.

Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.

Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора.

Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок.

Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.

Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.

На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении.

Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п.

В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.

В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них.

Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений.

Между тем, подобная цель – в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, – не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.

2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.»

Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования.

В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды.

Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.

3. Lex specialis derogat lex generalis.

К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.

Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.

2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».

Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.

При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.

1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.
Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/3/25/pravo_na_odnostoronnij_otkaz_i_dolgosrochnaya_arenda

Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен.

В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор.

До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества.

Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года.

При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателязаявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

  • Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
  • Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
  • Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
  • Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

  • Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
  • Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
  • Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет.

С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки.

А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/dosrochnoe-i-obychnoe-rastorjenie-dogovora-arendy-jilogo-pomesheniia-po-iniciative-arendodatelia-ili-arendatora/

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: порядок действий и образец соглашения

Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя

Обычно договор аренды жилого объекта расторгается по причине истечения его срока действия. Но законом предусмотрен ряд ситуаций, при которых можно прекратить отношения по сделке раньше установленного периода. Важно понимать, когда допустимо расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке и что делать, если второй контрагент выступает против такого решения.

Условия расторжения договора раньше срока

Отношения касательно аренды жилого помещения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК). Этот документ был введен в действие еще в 1996 году Федеральным законом №14. За это время он успел претерпеть немало изменений.

Актуальной по состоянию на сегодняшний день является редакция от 3 июля 2019 года. Знание положений законодательных актов, регламентирующих сферу арендных отношений, поможет грамотно отстоять свои права и интересы, выйти из ситуации с минимальными финансовыми потерями.

Согласно Гражданскому кодексу, досрочное расторжение аренды квартиры возможно по требованию нанимателя или наймодателя. Основания для таких действий приведены в статьях №619 и 620 рассматриваемого нормативно-правового документа.

Дополнительные причины досрочного прекращения арендных отношений определяются сторонами сделки и фиксируются документально.

Для расторжения договора должны выполняться следующие условия:

  • один из участников сделки желает прекратить арендные отношения. Контрагент не против этого;
  • инициатор расторжения договора своевременно и в установленной законом форме оповестил вторую сторону о своем решении;
  • было составлено дополнительное соглашение о досрочном прекращении отношений по поводу аренды квартиры.

Если одна из сторон отказывается от расторжения договора, тогда придется обращаться в суд с исковым заявлением.

По инициативе нанимателя

Чаще всего арендные договора прекращают свое действие по требованию нанимателя. Существует масса причин для принятия подобного решения. Список законных оснований приведен в статье №620 ГК.

Арендатор вправе потребовать расторжения договора в таких случаях:

  • наймодатель не предоставил обещанное помещение для жилья;
  • имеются определенные препятствия, не зависящие от арендатора, по использованию переданного недвижимого объекта. Например, наймодатель предоставил не ту связку ключей, в помещении проживают другие квартиросъемщики;
  • в ходе эксплуатации недвижимости было выявлено наличие существенных дефектов, которые мешают в полной мере пользоваться представленным имуществом. О наличии скрытых недостатков арендодатель умолчал при заключении договора. Во время осмотра квартиры никаких дефектов наниматель не заметил;
  • арендодатель не производит в срок ремонтные работы жилого помещения;
  • имущество в силу определенных обстоятельств пришло в непригодность.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя также возможно по таким причинам:

  • арендатор нашел аналогичное жилье, которое ему готовы предоставить во временное пользование, но по более низкой цене;
  • наймодатель необоснованно и сильно повышает стоимость ежемесячной платы;
  • арендатор утратил необходимость в пользовании объектом, предоставленным ему по договору. Например, купил собственную квартиру, поступил в ВУЗ и получил комнату в общежитии, решил переехать на ПМЖ в другой район или город.

По инициативе наймодателя

Нередки ситуации, когда арендные отношения хочет прекратить сам наймодатель. Причины такого решения могут быть разные. Перечень обстоятельств, при которых арендный договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию наймодателя, приведен в статье №619 ГК.

В соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право потребовать прекращения арендных отношений, если наниматель не соблюдает условия сделки.

В качестве примеров стоит привести такие:

  • в ходе проживания в квартире арендатор сильно ухудшает ее внешний вид и эксплуатационные качества. Например, портит мебель, облицовочное покрытие, не проводит уборку;
  • более двух месяцев подряд не вносится арендная плата в полном объеме без уважительных причин;
  • жилое помещение используется не по назначению и не в соответствии с оговоренными условиями договора. Например, арендатор сделал из квартиры офис или магазин;
  • наниматель не проводит капитальный ремонт помещения в установленные сроки и в соответствии с договором.

Среди прочих причин досрочного прекращении арендных отношений по инициативе наймодателя, можно назвать следующие:

  • было принято решение подарить недвижимое имущество, сдаваемое во временное пользование, родному или близкому человеку;
  • владелец квартиры, которая находится в аренде, хочет переехать в нее жить;
  • собственник решил продать помещение;
  • наймодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Как расторгнуть?

Прекращать арендные отношения важно в порядке, установленном законом. В противном случае, могут возникнуть серьезные проблемы. Алгоритм действий во многом зависит от того, по каким причинам проводится расторжение договора, согласна ли на это вторая сторона. Большую роль играет то, на какой срок была заключена сделка.

Прекращение арендных отношений по основаниям одной из сторон осуществляется в таком порядке:

  • направление уведомления о намерении досрочно расторгнуть договор аренды. Делать это необходимо в письменном виде. Иначе при возникновении спорной ситуации не получится доказать свою правоту в суде. Подается уведомительное письмо за три месяца до запланированной даты прекращения арендных отношений. В таком документе должны быть указаны сроки и причины расторжения договора. Рекомендуется ссылаться на положения действующего законодательства;
  • ожидание ответа в течение месяца;
  • оформление соглашения о прекращении арендных отношений. Если контрагент откажется от предложения, то надо будет составить исковое заявление и обратиться в суд.

Алгоритм действий по расторжению договора по соглашению сторон:

Если арендный договор был заключен на срок более 12 месяцев и зарегистрирован в Росреестре, то для снятия обременения прав после его расторжения нужно будет снова обращаться в данную госструктуру с соответствующим заявлением.

Как правильно оформить соглашение?

Соглашение о прекращении арендных отношений составляется в той же форме, что и подписанный ранее договор. Это требование установлено статьей №452 ГК. Это означает, что если арендный договор был заверен нотариусом, то и соглашение о его расторжении тоже нужно будет удостоверять в нотариальной конторе. Если использовалась простая форма, то достаточно будет подписей сторон.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

  • название документа;
  • место, дата заключения соглашения;
  • личные данные контрагентов (ФИО, паспортные сведения);
  • реквизиты заключенного ранее договора;
  • описание квартиры;
  • основания для прекращения арендных отношений;
  • требования, выраженные в уведомлении;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Оформить соглашение можно от руки либо с помощью печатной техники.

Сегодня чаще всего применяется второй вариант. Важно писать грамотно, не делать ошибок и не пытаться их исправить в случае допущения зачеркиванием ручкой или закрашиванием корректором.

Образец

Лучше составлять соглашение о расторжении арендного договора по примеру. Во-первых, это исключит допущение грубых ошибок. Во-вторых, процесс оформления документа пройдет быстрее и проще.

Образец соглашения о расторжении договора найма квартиры можно скачать здесь.

Таким образом, договор аренды квартиры, может быть расторгнут досрочно по инициативе наймодателя или нанимателя. Для этого нужно составить уведомительное письмо и подать его на рассмотрение второму участнику сделки.

В нем описывается причина принятого решения и сроки прекращения арендных отношений. Если контрагент не возражает против расторжения договора, тогда заключается соответствующее соглашение. Важно придерживаться формы, установленной на законодательном уровне. Если вторая сторона выступает против прекращения отношений по аренде, то придется обращаться в судебную инстанцию.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-2.html

В каких случаях можно расторгнуть договор найма недвижимости? инструкция +

Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя

Как расторгнуть договор аренды жилого помещения? Как правило, договор аренды заключается на срок одиннадцать месяцев, однако стороны сделки имеют право определять срок найма недвижимости самостоятельно по договоренности.

При любом раскладе составления договора, его нужно будет рано или поздно расторгать, в некоторых случаях и до окончания срока его действия. Причинами досрочного расторжения договора аренды могут быть различные причины, по инициативе, как арендодателя, так и арендатора. В этом процессе нужно ориентироваться на правовые нормы по вопросу расторжения договора аренды.

Рассмотрим, как расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия.

Причины досрочного расторжения договора аренды

Общие причины прекращения арендных отношений и их изменений прописаны в Гражданском кодексе России. Вообще, договор считается автоматически расторгнутым после окончания срока его действия. Иногда возникают ситуации, когда договор нужно расторгнуть досрочно.

Официальные причины досрочного прекращения договора найма квартиры по статье 450 Гражданского кодекса России:

  • по договоренности сторон;
  • по решению суда при наличии нарушений условий договора одной из сторон сделки, по требованию второй пострадавшей стороны;
  • по решению суда, если одна из сторон выставила требование, в тех случаях, которые прописаны в гражданском кодексе России или же в самом договоре;
  • если произошел односторонний отказ от выполнения условий договора, если такая причина допускается законодательством или стороны сами приняли такое решение.

Важно! В жизни наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора аренды является требование одной из сторон договоренности, при условии, что вторая сторона нарушает условия соглашения.

К таким ситуациям относится тот случай, когда арендатор не вносит вовремя арендную плату, или же арендодатель сдал квартиру с неподходящими условиями для проживания там.

Если между сторонами соглашения есть дружественные отношения

… то процесс расторжения договора аренды недвижимости по соглашению обеих сторон или же по требованию одной из них, должно пройти без обращения в суд. В этом случае вопрос можно решить с помощью телефонного договора или в процессе личной встречи.

Если отношения между сторонами напряженные

… то лучше всего действовать по официальному порядку расторжения договора.

Рассмотрим, из каких этапов состоит процедура расторжения договора аренды:

  • сторона-инициатор отправляет уведомление с требованием о расторжении второй стороне;
  • стороны должны составить соглашение о расторжении договора;
  • участники сделки подписывают соглашение, и после этого арендодатель по закону может требовать выселения нанимателя из квартиры, а он по соглашению должен покинуть квартиру.

Рассмотрим каждый этап более подробно, какие есть особенности при расторжении договора найма.

Отправка уведомления

Если договор аренды еще действует, то одна из сторон должна уведомить вторую сторону. С этой целью должно быть оставлено уведомление в письменном виде. Документ нужно передать арендатору или арендодателю при встрече или же по почте.

По Гражданскому кодексу России отправить уведомление о том, что вы желаете прекратить действие договора аренды нужно не позднее, чем за три месяца. Но обычно в уведомлении указывают срок от двух недель до месяца, и стороны могут добровольно установить срок. Поэтому важно соблюдать условия договора.

В законе не прописаны определенные требования к оформлению уведомления о прекращении действия договора о найме недвижимости. Важно! Соглашение о прекращении договора аренды может быть составлено в произвольной форме.

При этом обязательно в соглашении должны быть указаны:

  • наименование документа;
  • все реквизиты того, кто составляет и получает уведомление, их ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, номера телефонов, ИНН;
  • реквизиты договора, к которому составляют уведомление, где и когда составлен и подписан, номер соглашения;
  • основания и причины составления уведомления и отправки его;
  • прописать требования в уведомлении;
  • когда составлен документ, поставить подпись и расшифровку.

В интернете можно найти образец письма-уведомления и заполнить своими данными, также можно заполнить документ вручную.

Соглашение

Если арендатор или арендодатель согласен с полученным уведомлением, то нужно составлять и подписывать соглашение о расторжении договора аренды квартиры. По законным актам России соглашение составляется в такой же форме, как и договор аренды.

Также, сделка может быть прекращена отдельным соглашением, или же составлением двух писем, когда одна сторона это инициатор, а вторая сторона согласна на процесс расторжения соглашения об аренде.

Важно! Соглашение о том, что договор аренды будет расторгнут, может быть составлен только по взаимной договоренности арендатора и арендодателя, иначе нужно обращаться в суд. То есть, если одна сторона отказалась расторгать договор аренды или же вообще не откликнулась на уведомление в течение месяца, то только после этого можно идти в суд.

В соглашении о расторжении договора аренды обязательно нужно указать дату его подписания, также желательно указать в документе пункт о том, что нет претензий у сторон друг другу, и описание состояния квартиры или дома. В конце должны быть все реквизиты сторон, и причины расторжения договора аренды. Обе стороны должны подписать договор и указать расшифровки подписей.

Договор считается полностью расторгнутым и обязанности прекращаются, когда права по распоряжению квартирой вернулись к собственнику, и наниматель с вещами уехал из квартиры.

Для того чтобы сделка была полностью прекращена, нужно также выполнение условий:

  • арендатор должен полностью выплатить все платежи за аренду, долгов оставаться не должно;
  • и квартира, и имущество в ней должны находиться в исправном и рабочем состоянии, иначе нужно будет возместить убытки;
  • наниматель должен съехать с квартиры со своими вещами, иначе ему могут выставить штрафы по решению суда.

После этого договор аренды можно считать расторгнутым, и, следовательно, обязательства обеих сторон также исполнены.

Важно! Если арендный договор не был зарегистрирован, то и регистрировать расторжение договора не нужно. Регистрация требуется обычно при долгосрочной аренде.

Обращение в суд

Если договоренности между сторонами не достигнуто, и одна из сторон считает, что ее права нарушены вторым участником сделки, то следует идти в суд и подавать иск. В иске указывается информация об истце и ответчике, их паспортные данные, контакты для связи. В тексте искового заявления нужно точно обозначить все требования и претензии, и ссылки на нормативные документы.

К исковому заявлению нужно приложить квитанцию о том, что была уплачена государственная пошлина, и сам договор аренды. При наличии же доказательств того, что ваши права были нарушены, также приложить документы об этом.

После проведения разбирательства и заседания суда, будет оглашено решение, которое должно быть обязательно для исполнения проигравшей стороной.

По закону есть определенные условия для того, чтобы стороны могли расторгнуть договор найма.

Арендодатель имеет на это право в следующих случаях:

  • если арендатор не вносил платежи более двух месяцев или же вносит не полную сумму;
  • имущество квартиры было испорчено;
  • соседи жалуются на жильцов из-за шума;
  • поселяет в снятой квартире третьих лиц и не согласует свои действия с хозяином;
  • без согласования с собственником квартиры делает перепланировку в жилье, меняет мебель.

Для квартиросъемщиков есть следующие основания для расторжения договора аренды:

  • арендодатель препятствует заселению арендатора разными условиями;
  • собственник жилья не сказал арендатору, какие недостатки есть у недвижимости, то есть состояние квартиры не соответствует описанию.
  • жилье пришло в негодность для использования и проживания по тем причинам, которые не зависят от нанимателя;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт в квартире, хотя это его обязанность.

Если у нанимателей есть в недвижимости временная прописка, то их нельзя просто так выселить, обычно суд дает 30 дней на поиск нового жилья. Как видим, расторжение договора аренды это важный этап, как и заключение его.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-mozhno-rastorgnut-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-podrobnye-instrukcii-i-video-sovety.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.