Расторжение договора аренды и выселение

Содержание

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры в 2020 году

Расторжение договора аренды и выселение

Многие жители России сдают жилье по договорам аренды и даже без них. В определенных ситуациях владелец недвижимости желает прекратить арендные отношения. Наниматели не всегда согласны с выселением. Как правильно поступить в таком случае?

Как выселить жильцов из квартиры, если с ними не заключен договор

Отсутствие договора аренды – обычная практика в России. За счет отсутствия письменного соглашения задача по выселению жильцов решается просто: владелец недвижимости вправе попросить покинуть посторонних свою квартиру.

Поскольку нет соглашения об аренде, квартиранты являются обычными гостями, которые задержались в чужой квартире. Следовательно, им придется покинуть жилплощадь по требованию законного владельца (или его представителя). Если они откажутся добровольно исполнять требование, можно обратиться в полицию.

Попытка решить вопрос с выселение арендаторов в обход закона приведет к нежелательным последствиям:

  • гражданско-правовой ответственности;
  • штрафным санкциям;
  • уголовной ответственности.

При отсутствии договора к хозяину недвижимости могут быть применены санкции со стороны государства. Его легко обвинить в незаконном предпринимательстве и уклонении от уплаты налогов. Проверка проводится, если наниматели напишут заявление в ФНС.

Для правильного выселения посторонних из своего жилья стоит придерживаться алгоритма.

Как выселить жильцов без договора – пошаговая инструкция

  1. Направить письменное требование освободить квартиру. Требование владельца недвижимости должно быть исполнено в разумный срок. Документ отправляется по почте заказным письмом, либо вручается арендатору лично под подпись.
  2. Обратиться с заявлением в полицию.

    Отсутствие реакции на письменное требование – основание для обращения к участковому уполномоченному. Если сотрудник МВД не сможет выселить арендаторов, то он составит акт о нахождении посторонних лиц в квартире собственника.

  3. Обратиться в суд.

    В качестве доказательств к иску о выселении прикладывается акт участкового уполномоченного, а также подтверждение требования о выселении.

Поскольку требования собственника жилого помещения являются обоснованными, суд принимает позицию истца. Квартирантам придется подчиниться судебному решению.

Для выдворения квартиранта по судебному решению собственнику необходимо обратиться в территориальное подразделение ФССП. Если арендатор упорствует и не покидает квартиру, ему придется нести ответственность в соответствии с положениями ст. 315 УК РФ.

Как выселить арендатора из квартиры, если заключен договор аренды

Письменное соглашение подразумевает, что обе стороны обязаны придерживаться его условий, в том числе и для расторжения сделки. Следовательно, для досрочного расторжения договора необходимы достаточные основания, к числу которых относится:

  • систематические пропуски сроков платежей арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность;
  • отказ от оплаты услуг ЖКХ (если это предусмотрено договором);
  • систематические жалобы соседей;
  • нарушение правил проживания в многоквартирном доме;
  • использование жилья не по назначению;
  • причинение ущерба недвижимости, имуществу, расположенному в нем;
  • смена собственника жилья;
  • прочие основания, указанные в договоре и не противоречащие законодательству РФ.

При наличии оснований для выселения собственнику жилого помещения необходимо отправить письменное уведомление о выселении. Но далеко не все квартиросъемщик соглашаются исполнить требование собственника, что приводит к необходимости судебного разбирательства.

Порядок действий

  1. Уведомить нанимателя о желании расторгнуть договор. В уведомлении указать причины, по которым дальнейшая аренда жилплощадь невозможна. Если у договора истек срок действия направляется письменное требование об освобождении квартиры в разумный срок.
  2. Обратиться в судебные органы.

    Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ).

  3. Принять участие в процессе, по окончании которого получить решение суда.
  4. Обратиться в ФССП, если квартиранты отказываются добровольно покидать жилье.

Как выселить жильцов из сдаваемой жилплощади через суд

Исковое заявление о принудительном выселении квартирантов и расторжении аренды составляется с учетом требований ст. 131 ГПК РФ. В иске необходимо указать:

  • наименование суда, сведения об участниках процесса;
  • название искового заявления;
  • обстоятельства, приведшие к нарушению прав собственника квартиры;
  • сведения о нарушении прав истца с указанием конкретных пунктов договора, нарушенных ответчиком;
  • подтверждение позиции истца доказательствами, нормами законодательства;
  • конкретные требования владельца недвижимости;
  • перечень приложений;
  • дата и подпись.

К исковому заявлению необходимо приложить:

  • копии иска по числу участников процесса;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор аренды;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • доказательства предпринятой попытки урегулировать спор без вмешательства суда;
  • доказательства нарушения прав истца – выписку из банка, ведомость квартплаты, полицейские протоколы, показания свидетелей и пр.

Госпошлина

При обращении в судебные органы необходимо оплатить госпошлину, размер которой составляет 300 руб. (ст. 333.19 НК РФ) при отсутствии задолженности. Если же квартиранты накопили долг по квартплате, госпошлина увеличивается в соответствии с ценой иска.

Цена иска, тыс. руб.Фиксированная часть, тыс. руб.Процент от цены иска
До 204% (минимум 400 руб.)
20 – 1000,83%
100 – 2003,22%
200 – 1 0005,21%
1 000 и более13,20,5% (максимум 60 тыс. руб.)

Как выселить арендатора из квартиры, если срок действия договора истек

Договор аренды жилья заключается на определенный срок.  По его истечении сторонам придется вновь заключить сделку, либо подписать дополнительное соглашение о пролонгации аренды. Но ни одна из сторон не может принудить другую подписать соглашение.

Не стоит забывать о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Если владелец недвижимости сдаст квартиру 3-им лицам, арендатор вправе оспорить аренду.

Что делать, если на арендатора жалуются соседи

Многочисленные жалобы людей, проживающих в соседних квартирах, могут являться достаточным основанием для выселения квартиросъемщика.

Принудительно расторгнуть аренду можно только через суд. В качестве доказательств используются свидетельские показания соседей, а также полицейские протоколы в случае, если квартирант нарушал общественный порядок.

Что делать при наличии задолженности по квартплате

Если квартирант систематически не вносит арендную плату, он нарушает условия договора. При наличии письменного соглашения взыскать задолженность через суд возможно. Но есть некоторые нюансы:

  • при заключении договора на срок менее 1 года расторгнуть договор и взыскать задолженность можно при просрочке платежей на 2 месяца;
  • при заключении договора на срок более 1 года арендодатель вправе требовать расторжения сделки и взыскания долга лишь при просрочке более 6 месяцев.

Что делать, если квартиросъемщик не оплачивает услуги ЖКХ

Наниматель обязан оплачивать счета за ЖКХ только в случае, если это указано в договоре. Взыскать задолженность возможно через суд.

Если соответствующего пункта в соглашении нет, то коммунальные платежи обязан совершать домовладелец. Суд отклонит требование арендодателя о взыскании задолженности.

Что делать, если причинен вред имуществу и (или) квартире

Большинство арендаторов халатно относится к арендованному имуществу (мебель, техника) и жилью (отделка, окна, двери). Но взыскать причиненный ущерб получится только в том случае, если имущество и квартира передавались аренду в надлежащем состоянии, о чем имеется подписанный сторонами акт приема-передачи.

В ином случае доказать нанесенный ущерб будет сложно.

Что делать, если квартирант залил квартиру соседей

Поскольку квартиросъемщик использует арендованную квартиру, ему придется выплачивать компенсацию соседям в случае залива. Иногда нанимателям удается доказать, что залив случился не по их вине, а в следствие скрытых дефектов трубопроводов. Трубы являются неотъемлемой составляющей квартиры, хозяину жилья придется выплачивать компенсацию.

Ответственность собственника жилья

Если владелец недвижимости действует строго по закону, то ему не грозят какие-либо санкции со стороны государства. При нарушении порядка выселения домовладельцу грозит ответственность в зависимости от совершенных действий.

  • Применение силы, либо угроза ее применения. Уголовная ответственность за причинение вреда здоровью, либо угрозы физической расправы.
  • Повреждение имущества нанимателей. Уголовная ответственность (хулиганство), гражданско-правовая ответственность в виде компенсации причиненного ущерба.
  • Замена замков в квартире. Уголовная ответственность (обвинение в краже).

Судебная практика

При анализе судебной практики по делам, связанным с принудительным выселение арендаторов из жилья, можно выделить следующие моменты:

  • Суд принимает решение о выселении нанимателей при нарушении условий договора, либо при нарушении квартирантами жилищного законодательства.
  • Если у квартиросъемщика есть дети, суд обяжет найти новое жилье в разумные сроки. Судья откажется выселять детей на улицу.
  • Взыскание задолженности по арендной плате возможно, если наниматель не сможет доказать с помощью расписок или банковских квитанций факт оплаты жилья.

Заключение

При выселении арендаторов из квартиры без договора владельцу проще уладить вопрос без обращения в суд, поскольку в большинстве случаев ситуация разрешается либо в претензионном порядке, либо через обращение в полицию.

Для выселения нанимателей при наличии договора придется обращаться в суд, если они добровольно откажутся покидать жилплощадь. Но в этой ситуации домовладелец защищен от санкций со стороны государства.

Отрицательный момент принудительного выселения – проживание квартирантов в квартире в течение всего срока судебного процесса и в течение 30 дней после вынесения решения.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/kak-vyselit-zhiltsov-iz-kvartiry.html

​​Как выселить квартирантов, которые не платят?

Расторжение договора аренды и выселение

Договор аренды, уплата налогов в ФНС, поддержание дружеских отношений с соседями не застраховывают наймодателей от непорядочных жильцов. В ряде случаев приходится насильно требовать от арендаторов освободить жилплощадь. Как правильно выселить нарушивших условия соглашения квартирантов, указано в нескольких законах РФ.

Нормативное регулирование

Законодательство защищает права собственника и лиц, вступивших с ними в гражданско-правовые отношения. Особенности подписания и расторжения договора прописаны в ГК РФ. Стороны имеют право устанавливать условия проживания, в том числе основания для выселения.

На основании ст. 687 ГК расторжение соглашения аренды возможно:

  • по желанию квартирантов;
  • по желанию владельца жилого помещения;
  • на основании решения суда, если имеются спорные моменты.

В статье также упоминается, что право продлить договор об аренде имущества есть только у нанимателя.

Согласно ст. 687 ГК одностороннее расторжение договора может осуществить исключительно арендатор, уведомив собственника о выселении за 3 месяца.

В ст. 98 ЖК есть предупреждение о систематическом нарушении жильцами спокойствия соседей. Если принимаемые меры не имеют эффекта, на основании ст. 293 ГК данную жилплощадь могут продать с публичных торгов.

Принудительное выселение квартиросъемщиков без обращения в судебные органы расценивается как самоуправство.Согласно КоАП наймодатель облагается штрафом 100-300 руб.

Если действия владельца недвижимости нанесли вред имуществу жильцов, то, согласно ст. 167 УК его оштрафуют на сумму до 80 тыс. руб. или арестуют на срок до 6 мес.

Собственнику, применившему насилие или угрожавшему о его применении относительно квартиранта, на основании ст. 330 УК грозит арест на 6 месяцев-5 лет.

Статья 687 Гражданского кодекса РФ «Расторжение договора найма жилого помещения»

Статья 98 Жилищного кодекса РФ «Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан»

Статья 293 Гражданского кодекса РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»

Статья 167 Уголовного кодекса РФ «Умышленные уничтожение или повреждение имущества»

Статья 330 Уголовного кодекса РФ «Самоуправство»

Основания для выселения

Чтобы понять, как лучше выселить недобросовестных квартирантов без решения суда, понадобится обратиться к ст. 293 ГК. В ней прописаны основания прекращения гражданско-правовых отношений между жильцами и арендодателями:

  • нецелевое использование квартиры или дома;
  • постоянное нарушение спокойной жизни соседей;
  • снос несущих стен у чужой жилплощади;
  • выполнение капитальных ремонтных работ с перепланировкой без регистрации;
  • прекращение брачных отношений с владельцем недвижимости;
  • незаконное заселение в жилье;
  • фактическое проживание в другом месте;
  • прекращение действия договора найма;
  • продажа квартиры новому владельцу;
  • отсутствие оплаты за коммунальные услуги.

Кто имеет право выселения?

Принудительное выселение осуществляется с участием:

  • владельца недвижимого имущества;
  • судьи районного суда на основании иска и веских доказательств;
  • судебного пристава, действующего по исполнительному листу.

Читать так же:  Кооперативная квартира

У всех уполномоченных лиц должны быть соответствующие документы.

Как выселить квартирантов, если нет договора

Для собственника отсутствие договора аренды существуют риски выезда жильцов, не расплатившихся с долгами по коммунальным услугам.

Последствия для собственника

Закон предусматривает налоговую ответственность лица за незаконную сдачу квартиры. На основании НК гражданин:

  • облагается штрафом от 100 до 300 тыс. руб. или в размере зарплаты за 1-2 года;
  • выплачивает штраф в размере 5% от аренды за каждый месяц за непредставление декларации о доходах;
  • отдает за неуплату пошлины еще 40% от общей суммы сделки.

Но на основании ст. 674 ГК РФ стороны могут заключить устный договор найма, но юридической силы у него не будет. В качестве доказательств на основании которых можно выселить других людей, собственник может предъявить аудиозапись разговора, расписку о получении денег.

Статья 674 Гражданского кодекса РФ «Форма договора найма жилого помещения»

Действия владельца жилья

В 90% случаев сдача квартиры без письменного договора производится «под честное слово». У арендаторов есть права обращения в органы. Его действия сводятся к:

  • посещению территориального отделения милиции и написания заявления. В документе указывается, что квартира была занята незаконно посторонними лицами;
  • сбору документов, удостоверяющих личность права собственности на имущество;
  • обращению в МЧС. Сотрудники службы при выселении открывают дверь и принимают принудительные меры.

Как выселить без суда, если договор заключен

Как выселить при наличии контракта квартирантов из муниципальной, коммунальной или своей квартиры, зависит от типа отношений. Договор закрепляет факт аренды, поэтому на него распространяется закон. У формального соглашения есть несколько нюансов:

  • хозяин жилплощади не может выселить квартиросъемщиков в одностороннем порядке;
  • в тексте договора должны быть четкие причины его расторжения;
  • соблюдается последовательность выселения, иначе жильцы могут взыскать с собственника штраф.

Письменная договоренность предусматривает прекращение обязательств двумя способами — расторжение по согласованию сторон или через суд.

Выселение по сроку окончания договора

Если срок контракта истек, а пролонгации не предусмотрено, он является прекратившимся. В данной ситуации со следующего дня после окончания срока не имеют права быть на территории жилплощади.

В случае отбытия квартирантов и неуплаты долга владелец подготавливает исковое заявление в суд. Он обязательно указывает необходимость взыскания оплаты, процентов, неустойки.

Досрочное выселение

Как досрочно можно выселить своих квартирантов, устанавливает текст контракта. Процедура начинается, если суд принял решение о расторжении сделки. Закон отмечает 3 варианта досрочного выселения. Основаниями для обращения в суд будут длительная неуплата аренды, порча имущества, аварийное состояние помещения.

Уведомление о выселении

Принудительное выселение следует начинать после того, как не удалось решить вопрос мирно. При отказе жильцов добровольно освободить помещение, собственник пишет уведомление. В тексте документа указывается:

  • личная информация о квартиросъемщиках;
  • претензия с подробным ее описанием;
  • период, за который нужно покинуть жилье.Предупреждение о выселении из квартиры

Уведомительный документ отправляется заказным письмом. Квартирант должен расписаться о получении.

Читать так же:  ​​Где можно жарить шашлыки

Сложные ситуации

При нежелании выселяться арендаторы могут привести несколько спорных причин. Они рассматриваются судом.

Особенности выселения из коммунальных квартир и малосемеек

Когда соседнюю муниципальную квартиру или комнату в коммуналке занимают неспокойные люди, выселить их может только собственник. Несколько соседей или один человек должен:

  • сообщить владельцу недвижимого имущества, то жильцы мешают окружающим — мусорят, шумят, ведут аморальную жизнь;
  • пожаловаться участковому, который проведет проверку квартиросъемщиков.

Санкции для квартирантов в этой ситуации имеют вид административной ответственности за проживание без регистрации. Владелец выплачивает штрафы в ФНС.

Выселение в зимний период

Как зимой выселить квартирантов с арендным договором, если существует мнение, что с ноября по март этого делать нельзя? Данное утверждение неверно. Его придумывают сами жильцы по причине сложности с поиском жилья в январе — в основном, квартиры сданы или на них завышена арендная плата.

Если договора нет, у собственника есть право обращения в правоохранительные органы. При наличии соглашения понадобится задействовать суд.

Квартиранты с детьми

Наличие детей у квартирантов представляет сложность для выселения. Причина — защита прав ребенка органами опеки и попечительства.

Арендаторы с детьми имеют право заселяться в следующих случаях:

  • в договоре найма прописано, что заселяются взрослый (родитель, усыновитель, опекун, законный представитель) и ребенок;
  • к соглашению прилагаются паспортные данные нанимателей и сведения из свидетельства о рождении ребенка;
  • для детей обязательно оформляется временная регистрация;
  • ООП ставятся в известность, где будет проживать ребенок.

Выселение жильцов с детьми осуществляется только с выпиской несовершеннолетнего. Он должен быть в течение 2 дней зарегистрирован по новому месту проживания.

Выселение жильцов, которые являются родственниками

Родственники в большинстве случаев проживают в квартире на бездоговорной основе. Закон защищает права собственника, но устанавливает ряд поблажек для арендаторов:

  • суд накладывает на владельца обязательство предоставления жилого помещения на срок до 1 года, если у родственника нет дохода;
  • аналогичное решение принимается относительно жильца, у которого нет денег, но есть работа;
  • дети квартиросъемщиков-родственников ходят в школу рядом с местом временного проживания.

Выселение жильца с временной регистрацией

Квартиранта, проживающего без договора, но на основании временной регистрации, выселить проблематично.

Согласно законодательству, граждане имеют право зарегистрироваться по адресу фактического проживания, если они не живут по месту основной прописки более 90 суток.

Собственник квартиры обязан предоставить регистрацию. Он выплачивает штраф, если сдавал помещение на платной или бесплатной основе более 3 месяцев.

Образец временной регистрации

Досрочное прекращение соглашения будет основанием для завершения временной регистрации в следующих случаях:

  • квартиросъемщик не проживал более 6 месяцев;
  • арендатора призвали на военную службу или направили в МЛС;
  • временно зарегистрированный гражданин пропал без вести или скончался;
  • квартирант не платит за коммуналки и не ухаживает за квартирой;
  • лицо с временной регистрацией портит имущество собственника, соседей, нарушает общественный порядок и закон;
  • жилец сфальсифицировал данные для временной регистрации.

Порядок выселения через суд

Выселить квартирантов в судебном порядке можно на основании уведомления. Через 30 дней после его предоставления собственник обращается в суд:

  1. Пишет и подает исковое заявление с доказательствами. Документы подаются по месту проживания ответчика или по месту расположения спорной квартиры.
  2. Аргументирует свою позицию в ходе разбирательства лично или через адвоката.
  3. Получает решение о расторжении договора. Документ вступает в силу через 30 дней.
  4. Повторно обращается в суд для исполнительного листа. Это возможно, когда жильцы не хотят добровольно освободить помещение.
  5. Передает судебное решение, исполнительный лист в ФССП.
  6. Участвует в принудительном выселении вместе с судебным приставом.Исковое заявление о выселении жильцов

Доказательствами для суда будут договор аренды с актом приема-передачи квартиры, платежная документация, опись имущества, претензия от истца и ответ, выписка об имуществе из ЕГРН, квитанция об оплате пошлины.

Читать так же:  Закон об ОСАГО

Выселение в судебном порядке занимает несколько месяцев, но это единственный вариант, когда съемщик отказывается съезжать добровольно.

Собственник жилья может выселить квартирантов при наличии или отсутствии договора. Если конфликт не регулируется мирно, хозяин недвижимости обращается в суд. При отсутствии контракта действия арендодателя расцениваются как сокрытие дохода.

Источник: https://zakonoved.su/kak-vyselit-kvartirantov-kotorye-ne-platyat.html

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды и выселение

Чтобы на законных основаниях снять недвижимость, необходимо заключить письменное соглашение. В дальнейшем обе стороны могут провести расторжение договора аренды, если на то будут соответствующие основания.

Когда допустимо?

Аннулирование договора вправе запросить обе стороны по разным мотивам:

  • любой из участников нарушил условия соглашения аренды, но решили разойтись без разбирательства в правоохранительных органах;
  • появились обстоятельства, из-за которых одному участнику необходимо прервать сотрудничество.

Основаниями для прекращения взаимоотношений не всегда служат негативные факторы. Например, арендодателю может потребоваться продать квартиру, из-за чего съемщик будет вынужден съехать с занимаемой жилплощади. Арендатор тоже может решить в силу неотложных причин перебраться в другое место.

Заключенное соглашение регламентирует все взаимоотношения между сторонами, в т.ч. и порядок разрыва договора. В ст. 310 ГК закреплено, что отказаться от взятых обязательств без одобрения второго участника соглашения можно лишь в исключительных ситуациях.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Договор аренды квартиры: образец и бланк

Если в документе присутствуют пункты об условия прекращения сотрудничества, то можно аннулировать взаимоотношения по собственной инициативе. Необходимо лишь уведомить другую сторону о желании разорвать договор.

В письме необходимо привести:

  • обязательства, которые были не исполнены, в т.ч. финансовые;
  • реквизиты хозяина/квартиросъемщика;
  • сообщение о том, что полученное оповещение означает прекращение сотрудничество.

Затем имущество возвращается владельцу, и стороны обсуждают финансовые нюансы.

Отправить оповещение можно на адрес, где располагается съемная недвижимость. Если заявитель знает иные адреса, где живет другая сторона, при желании извещения можно выслать и туда.

Прекращение аренды по желанию собственника через суд прописывается в ст. 619 ГК.

Собственник вправе аннулировать соглашение, если квартиросъемщик:

  • навредил имуществу, ухудшив его состояние (понятие «ухудшение» не подразумевает износ помещения) и т.н. полезные свойства, что принесло арендодателю убытки;
  • неоднократно нарушал условия пользования жильем, зафиксированные в соглашении (к примеру, завел домашних животных);
  • не провел ремонт помещения (актуально, только если в соглашении прописано, что именно съемщик обязан проводить ремонт);
  • не соблюдал сроки внесения оплаты (тогда начисляется пеня за просрочки или дополнительные санкции, а при продолжительном нарушении сотрудничество прекращается);
  • совершал с квартирой действия, не прописанные в договоре, и не согласованные с хозяином (провел перепланировку и т.п.).

Расторжение проводится в 2 этапа:

  1. Сперва направляют письменное обращение к съемщику. В письме перечисляются причина такого решения.
  2. Если ответ не был дан в течение 10 дней, собственник может направить иск в суд.

Двухэтапный порядок действует и при досудебном урегулировании ситуации.

По инициативе арендатора

Обе стороны вправе обращаться в судебные инстанции для разрешения конфликта. Условия аннулирования договора съема недвижимости в судебном порядке регламентируются в ст. 620 ГК.

Квартиросъемщик вправе запросить принудительное расторжение, если:

  • имущество пришло в негодность не из-за действий временного пользователя;
  • владелец не дозволяет использовать объект соответствующим образом (не предоставил доступ к жилплощади, не соблюдал сроки, приведенные в договоре и т.п.);
  • собственник отказался в установленные в договоре временные рамки выполнить ремонт помещения (точный период могут не оговаривать, тогда речь идет об индивидуально трактуемом понятии «разумные сроки»);
  • уже после подписания соглашения арендатор обнаружил у жилплощади недостатки, о которых хозяин умалчивал ранее, в силу чего нельзя полноценно пользоваться объектом (проблемы с линиями снабжения и т.п.).

При этом для принудительного расторжения необходимо, чтобы съемщик недвижимости соблюдал следующий порядок действий.

Как регистрировать договор аренды

Сначала арендатор обращается к владельцу, обозначая причины, которые побудили для прекращения взаимоотношений. Обращение стоит составить в письменном виде. Не обязательно запросить ликвидацию проблем с недвижимостью, можно лишь перечислить желание расторгнуть договоренности, приведя соответствующие причины.

Если владелец не ответил на обращение, то можно начинать судебное разбирательство. Но для подачи должно пройти не меньше 10 дней после получения хозяином составленного прошения.

В какие сроки происходит расторжение

Нарушение сроков внесения арендной платы является причиной для разрыва отношений. Но если средства перечислили до получения оповещения от владельца недвижимости, последний все же сохраняет право аннулировать соглашение.

Если со дня погашения долга минуло достаточно времени, а новых просрочек допущено не было, то событие (т.е. долг) считается исчерпанным, и не считается веской причиной для разрыва сотрудничества. Но определять срок, признающийся достаточным, предстоит в индивидуальном порядке.

Есть 3 варианта разрыва договора аренды:

  1. с согласия обеих сторон (проще всего, поскольку сторонам достаточно подписать дополнительное соглашение);
  2. по желанию одной стороны, т.е. без одобрения второго контрагента;
  3. через суд.

Из перечисленных способов 2 последних обычно используются, когда арендодатель или съемщик нарушили правила основного соглашения. Кроме преждевременного аннулирования соглашения пострадавшая сторона вправе потребовать возмещение убытков.

Расторжение договора обычно является крайней мерой, к которой прибегают лишь в случаях неоднократных нарушений. Как правило, сначала отсылают сообщение о несоблюдении договора, с указанием на то, что повтор инцидента или игнорирование полученного уведомления приведет к разрыву отношений.

Во внесудебном порядке

Подразумевается, что стороны пришли к обоюдному мнению и договорились об условиях разрыва договора. Такая возможность предусмотрена в ст. 450 ГК, даже если в документе не предусмотрено обстоятельство о взаимном расторжении.

Для правильного разрыва аренды необходимо составить дополнительное соглашение, которое отражает, что действие основного договора подходит к концу. После его нужно зарегистрировать в соответствующем госоргане, где ранее регистрировали изначальный договор.

В допсоглашении можно указать, с какого именно момента основное соглашение считается расторгнутым. Обычно договор признается расторгнутым еще в момент подписания дополнительного документа, но можно указать и другие сроки.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

В допсоглашении, которое подтверждает факт разрыва прежних договоренностей между сторонами, указывают;

  • дату и место составления документа;
  • причины аннулирования;
  • условия взаиморасчетов между сторонами (есть ли у арендодателя или арендатора претензии, взыскивает ли один из них денежную компенсацию);
  • стадию, на которой в данный момент находится исполнение договора (т.е. указывается, был ли передан объект в пользование, или пока нет);
  • срок, в течение которого жилплощадь вернется ее владельцу.

Чтобы подстраховаться, стоит подготовить акт приема-передачи недвижимости, в котором оба контрагента ставят свои подписи. Такой документ подтвердит, что у них отсутствуют претензии друг к другу.

В акте описывают состояние, в котором был принят объект, а также обнаруженные дефекты (если таковые были найдены). Если повреждения появились по объективной вине временного пользователя жилья, в бланке указывают запрашиваемую с него сумму компенсации убытков.

Образец приведен ниже:

В судебном порядке

Если стороны не пришли к соглашению, разрешить спор они могут только через суд.

Как составить письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Если арендатор устранит обозначенные нарушения в установленный или разумный период, арендодатель более не вправе обращаться в суд. То же работает и в обратном направлении.

В письме с требованием устранить нарушение необходимо предложить расторгнуть соглашение досрочно.

В какой суд обращаться и как правильно составить иск

Заявление должно включать:

  • наименование инстанции, принимающей обращение;
  • сведения об истце и ответчике;
  • выставленные требования;
  • список поданных вместе с иском бумаг;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • информация о том, какие именно нормы были нарушены ответчиком.

Рассмотрением обращение занимаются арбитражные суды по месту прописки обвиняемого.

Необходимые документы

Для начала разбирательства потребуется предоставить исковое заявление и приложить доказательства собственной правоты.

В качестве подтверждающих свидетельств могут выступать:

  • оповещение, ранее направленное ответчику об устранении нарушений;
  • бумаги и заключение о наличии у имущества повреждений.

Как долго ждать рассмотрения дела?

Процесс может растянуться на несколько месяцев, если ни одна из сторон не предъявит существенных доказательств. Когда решение суда вступит в силу, сотрудничество будет прекращено, кроме случаев, когда требовали исполнить обязанность по уплате аренды или исправить иные нарушения.

Частые вопросы

Ниже приведены ответы на вопросы, чаще всего возникающие при разрыве соглашения и прекращения аренды недвижимости.

Как происходит взыскание арендной платы после расторжения договора аренды?

С проживающего могут запросить покрытие т.н. накладных расходов.

Это такие траты, которые касаются уплаты:

  • налога на владение недвижимостью;
  • штрафов, начисленных за нарушение норм пользования имущества;
  • ЖКУ и т.п.

Эти арендодатели возлагают на пользователей недвижимостью согласно п.2 ст. 616 ГК. В данной норме установлено, что арендатор должен поддерживать предоставленное имущество в исправном состоянии, проводить и оплачивать из собственного кармана ремонт помещения.

Как выселить квартирантов? Советы юриста

Вообще в законодательстве закреплено, что собственники не вправе возлагать бремя содержания имущества, которое им не принадлежит.

Владельцы жилья не вправе обязывать съемщиков решать вопросы, касающиеся заключения соглашения с управляющей компанией, и обязывать взять на себя расходы по содержанию общего имущества многоквартирного здания (ст. 161 и 162 ЖК).

Хозяин обязан самостоятельно договариваться с упр компанией и вносить платежи за содержание общего имущества.

В документе могут прописать обязанность оповещать о расторжении второго участника не позднее определенного периода. Если любой из участников не соблюдает договоренность, с него можно взыскать убытки из-за упущенной выгоды, а также запросить уплату неустойки.

Необходим ли обеспечительный платеж при расторжении договора аренды?

Если съемщик отказывается от дальнейшего сотрудничества, владелец недвижимости вправе удержать сумму, которую получил владелец в качестве обеспечительного платежа, но только если такое условие не было прописано договоре. Речь идет либо о залоге, или об оплате за оставшийся месяц аренды.

В документе подобная компенсацию может быть названа штрафом, но ее суть – не наказание провинившейся стороны, решившей раньше времени отказаться от своих обязательств, а предоставление права на выход из соглашения, не объясняя мотивы такого решения.

Чем отличается расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок?

Договор о передачи в пользования недвижимости может заключаться без указания конкретного срока. Формально расторгнуть такое сотрудничество разрешено в любое время.

В ст. 610 закреплено право любой стороны аннулировать соглашение по собственному желанию, если оно было заключено на неопределенный период. Желающему выйти из договора достаточно предупредить другого контрагента как минимум за 1 месяц до выезда.

Подобное соглашение также действует, когда период основного соглашения истек, но владелец и арендатор продолжают сотрудничество без взаимных возражений. В таком случае документ действует бессрочно (ст. 621 ГК).

Указанные правила актуальны и для соглашений субаренды – как пролонгированных на неопределенный период, так и сразу подписанных с данным условием.

Отличие одностороннего расторжения договора от отказа исполнять обязательство?

Если одна из сторон запрашивает прекращение сотрудничества по собственному желанию, или из-за фиксации совершенных нарушений, это действие не приравнивается к отказу от соблюдения договоренностей.

При одностороннем разрыве достаточно наличия желания от одного из участников. После принятия решения суда вторая сторона все еще сможет отстоять свою позицию и опротестовать итоги рассмотрения дела. А при отказе от выполнения своих обязанностей подобная возможность у ответчика отсутствует.

Особенности расторжения договора аренды при смене собственника

Если владелец недвижимости сменится, действовавшие ранее договоренности силы не теряют. При этом любой из участников может запросить разрыв соглашения.

Смерть любой стороны не влечет автоматическое расторжение соглашения. Опираясь на ст. 617 ГК, права перейдут к наследникам в рамках завещания или порядке очередности.

Нельзя разрывать отношения и в случаях, когда съемщик или собственник из-за имеющихся обязательств находится в менее выгодной ситуации. Арендатор не вправе запросить аннулирование, если он приобрел другое жилье или землю.

Итак, выход из арендного соглашения допускается в ряде случаев по усмотрению одной из стороны, или по совместному решению. Ориентироваться следует на положения основного договора, в котором приводятся обязанности каждого участника, а также последствия за их несоблюдение. В конфликтных ситуациях спор решается через суд.

Источник: https://Oformovich.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-arendy.html

Как досрочно расторгнуть договор с арендатором квартиры и выселить + исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения в связи с нарушениями условий проживания и неоплатой

Расторжение договора аренды и выселение

Часто люди, сдавая в аренду квартиру, подвергаются многим рискам. Например, арендатор может долго не погашать долг, или еще того хуже, пустить туда жить неизвестно кого. При таких обстоятельствах необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды квартиры.

Бывали случаи, когда наниматели квартир меняли не только замки, но и саму входную дверь. Соответственно, хозяин в свою квартиру попасть уже просто не может.

Как же в этом случае следует поступить и осуществить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Как правильно оформить договор аренды ( найма) квартиры

Многие в подобных случаях вызывают полицию, однако помощь ее, также как и усилия участкового, сводятся часто к нулю. Поэтому единственным способом добиться справедливости является выселение недобросовестного постояльца в судебном порядке.

На самом деле, множество рисков можно предупредить, если правильно составить договор аренды квартиры. Если есть сомнения в добросовестности арендатора, лучше заключить соглашение на 11 месяцев с последующей пролонгацией по истечении срока.

Так можно выиграть ряд важных для себя моментов:

  1. В договоре прописывается условие не разрешать арендатору поселять в квартиру чужих людей.
  2. В ваших силах лишить нынешнего жильца квартиры преимущественного права на пролонгацию договора.

Кроме того, можно запретить делать без письменного согласия собственника любые капитальные ремонтные работы в квартире (в том числе и установку входных дверей с замками).

Если же вы вверяете в пользование квартиру, в которой находится бытовая техника и иные ценные вещи, обязательно составьте их опись в качестве приложения к договору. Также пропишите основания, по которым договор аренды может быть расторгнут по вашей инициативе (отсутствие платы за пользование, ухудшение состояния жилья и прочее).

Соседи – ваши помощники

Если арендатор систематически нарушает заключенные договоренности, обратитесь за помощью к соседям. Ведь кто как не они смогут письменно изложить все те претензии, которые они имеют к нынешним пользователям вашей квартиры.

Вот лишь краткий перечень действий арендатора квартиры, которые мягко говоря приносят неудобства вашим соседем:

  1. Затопление квартир нижних этажей.
  2. Громкая музыка, и постоянный шум.
  3. Посторонние люди.

Эти пояснения помогут вам доказать свою правоту когда дело дойдет до принудительного выселения в судебном порядке.

Что должно быть в исковом заявлении о расторжении договора аренды ( найма) жилого помещения

Сейчас законодательство допускает досрочное расторжение договора аренды, и как следствие, выселение из квартиры в судебном порядке. Для этого собственник жилья подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.

В иске о расторжении договора должны присутствовать следующие основные пункты:

  1. Название суда и полная информация относительно участников процесса.
  2. Вся подробная информация относительно заключения договора аренды.
  3. Причины, по которым следует досрочно выселить арендатора.
  4. Ссылку на нормы законодательства, а также на положения договора аренды.
  5. Просьба о выселении нежелательных постояльцев.

В делах такого рода, есть одна тонкость. Если арендатор впустил проживать в квартиру и других постояльцев, то стоит попросить выселить и их. Не стоит забывать и о приложениях. Ведь без них суд не сможет принять решение в вашу пользу.

В качестве таковых можно рассматривать копию договора найма, письменные свидетельства соседей, а также иные, собранные с специалистов, материалы. Помните, что если договор аренды расторгается ввиду отсутствия арендной платы, доказать противное должны не вы, как собственник квартиры, а ее арендатор.

Однако, как показывает практика из жизни, выселение арендаторов может затянуться надолго. Поэтому многое зависит от правильной подготовки искового заявления и тесного участия юриста в сопровождении вверенного ему дела.

 Исковое заявление о расторжении договора найма квартиры

Обращаясь в суд о выселении арендатора с занимаемой площади, следует оплатить госпошлину. Поскольку иск с такими требованиями относится к неимущественным, то в 2018 году размер государственной пошлины составляет 300 рублей.

Ее стоит внести перед подачей иска, а саму квитанцию приложить к исковому заявлению. Что же касается реквизитов для уплаты, то их можно без проблем уточнить в суде, куда будет подан иск.

Как добиться выселения арендатора квартиры

В таких вопросах не обойтись без судебных приставов. Если решение суда вступило в законную силу, то нужно оформить в суде исполнительный лист. После этого, нужно обратиться в орган ФСПП по месту нахождения квартиры с заявлением об открытии исполнительного производства.

Дальше судебный пристав назначает время, когда будут проводиться конкретные исполнительные действия. Во время них специалистом, в присутствии участкового и пристава, вскрывается замок и собственник получает свободный доступ в квартиру. После этого решение о выселении арендатора считается исполненным.

Возможно ли взыскание убытков

Недобросовестный арендатор, помимо нарушения условий договора, должен компенсировать собственнику помещения и причиненные убытки в связи с порчей или утратой имущества, находящегося в квартире.

Здесь и пригодится та самая опись к договору аренды, о которой упоминалось вначале. Ущерб можно взыскать и по рыночным ценам, действующим на момент предъявления искового заявления.

Олег Владимирович Росляков, источник sud-isk.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://sud-isk.ru/zhili-pra/kak-dosrochno-rastorgnut-dogovor-s-arendatorom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.