Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе арендодателя

Содержание

Как правильно досрочно прекратить договор аренды помещения и не остаться должником? Разберемся в деталях

Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе арендодателя

Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все, мимо проходившие, на мой канал случайно заглянувшие.

Эта статья, скорее будет интересна для представителей юридических лиц, нежели для простых граждан. Но все же информация, которой я хочу с Вами сегодня поделиться, может оказаться полезной для всех без исключения – ведь закон писан для всех одинаково, а арендатором помещения может быть как гражданин, так и любая организация.

Итак. Допустим, Вы планируете досрочно съехать из арендованного помещения. Что ж, это Ваше право.

Вот только платить за арендованное имущество все равно придется, если договор аренды срочный и у вас нет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Другое дело, когда самим договором такое право предоставлено, тогда прекратить аренду будет несколько проще, но риски все же останутся. Нужно будет внимательнее отнестись к уведомлению арендодателя.

Рассмотрим оба варианта, как нужно действовать, если нам нужно прекратить аренду досрочно.

1. Проверьте, есть ли в условиях договора право на безусловный односторонний отказ. Если такого права нет, а Вы уведомите арендодателя об отказе от договора и освободите помещение, придется платить до конца срока договора.

Если договором аренды предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения условий договора, направляем соответствующее уведомление.

Чтобы отказаться от бессрочного договора или договора, который продлевали на неопределенный срок, уведомите о расторжении арендодателя за три месяца. Договор, который заключили на определенный срок, прекратить сложнее. Арендодателям невыгодно терять контрагентов, поэтому они часто ограничивают в срочном договоре право арендаторов на односторонний отказ от соглашения.

Уведомить об отказе, но продолжать использовать помещение без оплаты тоже не получится. Суды всегда поддерживают арендодателей, которые ограничивают доступ к помещению из-за задержки арендных платежей.

Иногда договор может разрешать односторонний отказ после истечения определенного срока. Если поспешите и съедете раньше, платить опять же придется вплоть до даты, когда возникнет право на односторонний отказ.

Изучите договор и вглядитесь в его условия, может, им предусмотрены иные основания, по которым можно расторгнуть договор.

Например, если арендуемое здание признали аварийным или арендодатель не поддерживает в работоспособном состоянии системы водоснабжения, вентиляции или канализации.

Если заявите требование о досрочном расторжении договора аренды по такому основанию, придется это подтвердить доказательствами в суде.

Если перечня оснований в договоре нет или там указаны расплывчатые формулировки, а со стороны арендодателя не было никаких нарушений, суд не удовлетворит иск о досрочном расторжении договора аренды – даже не пытайтесь отстаивать такое право в Суде – потеряете время и деньги.

Так же Суд также не удовлетворит и требование расторгнуть договор из-за существенных изменений обстоятельств, если такого основания в договоре аренды нет.

2.Если в договоре нет условий об одностороннем отказе, проверьте, нет ли законных оснований расторгнуть сделку, которые изложены в законе (ст.ст. 612 и 620 ГК РФ).

В частности, можно расторгнуть договор, если арендодатель нарушил его условия: не пускал арендатора в арендуемое помещение или возникли другие обстоятельства, по которым объектом аренды нельзя пользоваться.

Например, в судебной практике есть дело, по которому суд вынес решение о расторжении договора аренды, поскольку помещение опечатали приставы после возбуждения исполнительного производства в отношении арендодателя.

Другим нарушением, как основание для прекращения аренды, может явиться тот факт, что арендодатель предоставил объект с существенными недостатками.

Например, в одном деле арендодатель передал помещение в ограниченно работоспособном состоянии, в кладке были трещины, стальные перемычки проржавели. Эти факты арендатор подтвердил с помощью технического заключения.

Суд принял документ в качестве доказательства того, что в арендованном помещении есть скрытые недостатки, и прекратил договор аренды.

Соберите доказательства, что арендодатель допустил нарушения. Чтобы увеличить шансы на то, что арендодатель подпишет соглашение о расторжении в досудебном порядке, направьте вместе с проектом соглашения доказательства нарушения. Кроме того, если подать иск, но заранее не уведомить арендодателя о выявленных нарушениях и не потребовать устранить их, суд не удовлетворит требования.

Представьте в суд акты или письма, которые подтверждают, что Вы получили имущество в ненадлежащем состоянии или неполном объеме. Для выявления недостатков помещения придется привлекать экспертную организацию. До обследования будет необходимо известить арендодателя, что будет обследоваться помещение. Без извещения суд может посчитать заключение ненадлежащим и недопустимым доказательством.

Проведение досудебной экспертизы поможет зафиксировать также необходимость капитального ремонта. При этом важно установить два факта. Первый – арендодатель уклоняется от капитального ремонта.

Второй – арендатор в связи с этим не может использовать помещение по назначению. Суд откажет арендатору в требовании расторгнуть договор аренды, если тот не представил доказательства, что не мог использовать по назначению арендованное помещение.

(тому пример из судебной практики – Определение ВС от 02.11.2018 по делу № А21-6700/2017)

Как бы странно ни звучало, но нотариус сможет помочь в удостоверении того факта, что арендодатель ограничил допуск в помещения или передал объект третьим лицам. Например, в деле, разрешенном Постановлением Восьмого ААС от 30.04.

2019 по делу № А46-9430/2018 , нотариус удостоверил в протоколе осмотра доказательств, что арендуемое компанией нежилое помещение занимает другая организация.

Суд посчитал нотариальный протокол достаточным доказательством того, что арендованным помещением пользуется третье лицо, и договор аренды расторг.

Дополнительными доказательствами того, что арендодатель нарушил договор, могут быть и внутренние документы компании . Например, в деле, разрешенном Постановлением Десятого ААС от 10.10.

2019 по делу № А41-36744/2019, арендатор, как работодатель составил акт о простое, в котором разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с сохранением зарплаты.

Суд принял документ как доказательство, что арендодатель не пускал арендатора в помещение.

Если арендодатель препятствует пользованию арендуемым имуществом, составьте акт и зафиксируйте этот факт. К подписанию акта по возможности привлеките третьих лиц. Например, охранное предприятие или управляющую организацию.

Направляйте юридически значимые сообщения в адрес арендодателя надлежащим способом, который указан в договоре, и сохраняйте доказательства отправки для суда. Лучше всего отправлять ценным письмом почтой с описью вложений. Если ограничитесь только уведомлением по электронной почте, есть риск через продолжительное время обнаружить в суде иск о взыскании долга по аренде и действующий договор.

Я искренне надеюсь, что данная статья окажется для Вас полезной.

Будьте бдительны при заключении любых договоров, всегда действуйте со всей необходимой мерой предусмотрительности.

Подписывайтесь на канал, ставьте лайк, делитесь публикацией в своих социальных сетях и просвещайтесь совершенно бесплатно.

С уважением к Вам, Т.С.

P.S.Выражаю огромную благодарность своему постоянному читателю и подписчику Алексею за любезно предоставленные замечательные фото, использованные мной в этой публикации.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist13ru/kak-pravilno-dosrochno-prekratit-dogovor-arendy-pomesceniia-i-ne-ostatsia-doljnikom-razberemsia-v-detaliah-5e20d2123d5f6900b0ad482f

Расторжение договора аренды (в суде)

Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе арендодателя

8 июля 2020 в 19:45

В хозяйственной деятельности любого предприятия может возникнуть необходимость прекратить досрочно действие арендного договора. Причины могут быть разные. Юрист поможет все правильно оформить, грамотно составить необходимые документы, взыскать штрафы, убытки, пени, основной долг. Итак, поговорим про расторжение договора аренды, в том числе, в суде.

Порядок расторжения

Расторжение договора аренды возможно:

  • по договоренности между обеими сторонами;
  • в судебном порядке.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

По инициативе одного из контрагентов возможно расторжение договора аренды, если он бессрочный. Необходимо уведомить контрагента за 1 месяц (за 3 месяца, если речь идет о недвижимости).

Внимание! Законодательным актом или договором могут предусматриваться другие сроки. Поэтому проверяйте договор.

В этом случае не нужно идти в суд, получать согласие другой стороны, объяснять причину расторжения.

Порядок такой:

  • составьте письменное уведомление об отказе от арендного договора;
  • направьте его курьером или почтой с уведомлением и описью вложения;
  • через месяц (три месяца) сдайте объект по акту.Плюсы: в любой момент без объяснения причин можно прекратить действие договора.Минусы: нужно ждать в течение 1 (3) месяцев, за это время арендодатель не может заключить новый договор, а арендатор должен продолжать платить.

Внимание! За отказ от бессрочного договора плата не взимается (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

Расторжение по соглашению сторон

Самый удобный, малозатратный и быстрый способ прекратить арендный договор – это заключить соглашение между сторонами.

Порядок расторжения договора аренды следующий:

  • направьте письменное предложение, лучше сразу вместе с проектом соглашения;
  • подпишите акт сверки, погасите все денежные обязательства;
  • подпишите соглашение о расторжении;
  • в согласованный срок подпишите акт приема-передачи арендованного имущества.Плюсы: можно самим устанавливать, когда прекратиться договорМинусы: вторая сторона может отказаться.

Расторжение по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды арендатором в суде возможно, если он:

  • не получил имущество;
  • не может его использовать из-за арендодателя;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт в срок или допустил иное значительное нарушение договора.

Внимание! Чтобы легче было убедить суд, что нарушения существенные, прописывайте все их в договоре.

Также договор расторгается судом досрочно, если:

  • имущество имеет значительные недостатки, которые стороны не оговорили;
  • вещь пришла в непригодное состояние по причинам, не зависящим от арендатора.В договоре можно указать и иные основания.

Порядок досрочного расторжения:

  • Обязательно письменно предложите арендодателю прекратить арендный договор с указанием причины (п. 2 ст. 452), отправьте курьером или письмом с описью и уведомлением о вручении;

Внимание! Направить иск в суд возможно только через тридцать дней после получения стороной уведомления, иначе суд оставит заявление без движения, а затем вернет его.

  • Если арендодатель не захочет прекращать договор или промолчит, направляйте иск в арбитражный суд.

Расторжение по инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды арендодателем в суде возможно, если арендатор:

  • допускает значительные или многократные отступления от договора при использовании имущества;
  • значительно снижает качество имущества;
  • многократно не платит за аренду (боле 2-х раз);
  • не делает капитальный ремонт, если это его обязанность;
  • допускает иное существенное нарушение договора.

Порядок такой же, как и при расторжении по инициативе арендатора.

Но до того, как направить арендатору предложение расторгнуть арендный договор, арендодатель должен предложить арендатору устранить нарушение.

Срок должен быть достаточным с учетом характера нарушения, но не менее семи дней (Определение ВС РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

Расторжение в связи с существенным изменением обстоятельств

По этому основанию договор расторгнуть очень сложно. Суды редко признают изменения обстоятельств настолько существенными, чтобы прекратить договор.

Необходимо доказать, что при заключении сделки стороны не могли предугадать такое изменение, не могли предотвратить его, и что ущерб от сделки больше, чем предполагаемая выгода.

Например, закрытие одного из банковских офисов по финансовым причинам не является поводом для прекращения договора аренды. (Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2014 по делу N 309-ЭС14-3223, А71-11083/2013).

Расторжение договора аренды: коронавирус

Этот вопрос волнует многих арендаторов на протяжении нескольких месяцев.

По причине коронавируса возможно расторжение договора аренды помещения, здания или иной недвижимости, но нужно соблюдать определенные условия.

Если арендатор:

  • является малым или средним предпринимателем (компанией);
  • осуществляет деятельность в пострадавших областях согласно Перечня Правительства;
  • заключил сделку до возникновения чрезвычайных обстоятельств.Порядок действий такой:
  • арендатор письменно просит уменьшить плату на 1 год;
  • арендодатель отказывается;
  • через 14 дней после отказа арендодателя, но не позднее 1 октября арендатор отказаться от договора, уведомив другую сторону.Следствие отказа (закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ):
  • арендатор не возмещает убытки, вызванные прекращением договора и не платит за односторонний отказ, если такое условие есть в договоре;
  • обеспечительный платеж остается у арендодателя.

Чем еще может помочь юрист в случае расторжения договора аренды в суде

Арендатор после прекращения сделки может продолжать пользоваться имуществом.

В этом случае юрист поможет направить претензию и составить иск о возврате имущества и о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом без договора.

Мы в Адвокатском бюро “Правовая гарантиЯ” представляем интересы своих доверителей в арбитражных судах Омска и Москвы с 2003 года.

Споры по договору аренды – частая причина обращения организаций и предпринимателей в наше Бюро, особенно в связи с ограничениями в связи с эпидемией COVID-19.

Чем можем ВАМ помочь:

  • Правовая экспертиза договора аренды;
  • Консультация юриста по расторжению договора аренды в досудебном порядке;
  • Консультация юриста по расторжению договора аренды в суде;
  • Представительство в арбитражном суде по расторжению договора аренды;
  • Составление исковых заявлений, жалоб, претензий для судебного процесса.

Все интересные новости по тегу “Договор аренды”

В хозяйственной деятельности любого предприятия может возникнуть необходимость прекратить досрочно действие арендного договора. Причины могут быть разные. Юрист поможет все правильно оформить, грамотно составить необходимые документы, взыскать штрафы, убытки, пени, основной долг. Итак, поговорим про расторжение договора аренды, в том числе, в суде.

Расторжение договора аренды помещения: юридические аспекты

Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды помещения

Досрочное расторжение договора аренды

Соглашение о расторжении договора аренды, срочного или бессрочного

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем без согласия второй стороны

Расторжение договора аренды арендатором

Как должен оформляться расторжение договора аренды нежилого помещения?

В тех случаях, когда нет возможности приобрести свое помещение, обычно используется договор аренды или найма. Но бывают ситуации, когда условия договора перестают устраивать одну или обе из сторон – и аренду необходимо расторгнуть. Это нужно сделать правильно и не нарушая законов.

Досрочное расторжение договора аренды

Действующее законодательство предусматривает, что любой договор должен действовать, пока не истек его срок. При этом период действия – одно из основных условий для многих из них.

Однако аренда – одно из немногих исключений.

Для нее не всегда действует жесткий срок – скорее напротив: в законе прямо указано, что если договор не содержит условий о времени действия, то он является бессрочным и расторгается лишь по желанию одной из сторон.

Таким образом, одностороннее расторжение договора аренды в некоторых случаях является единственным вариантом. Кроме того, даже в срочном договоре возможны ситуации, когда допускается расторжение раньше времени.

Соглашение о расторжении договора аренды, срочного или бессрочного

Самый простой порядок расторжения договора аренды – это соглашение, заключенное обеими его сторонами. В этом случае арендодатель и арендатор просто договариваются о том, что они не желают больше поддерживать деловые отношения.

В том случае, если срок расторжения договора аренды прямо не указан, та сторона, которая желает его прекратить, должна обратиться к контрагенту с заявлением.

Закон указывает, что сделать это в отношении жилого помещения нужно не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения, если условиями договора или нормами законодательства в этом конкретном случае не указано иного.

В том же случае, если аренда предусматривает конкретный срок, обе стороны тоже имеют установленное действующим законодательством право расторгнуть договор раньше времени. Однако в этом случае никаких условий о времени на предупреждение нет.

Расторжение договора аренды, заключенного добровольно, по соглашению сторон при таких обстоятельствах должно происходить именно так, как стороны об этом договорились.

Даже если арендатор и арендодатель хотят прервать действие договора прямо на следующий день – они вправе это сделать, и закон никаких препятствий чинить им не будет.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения или жилья в этом случае оформляется следующим образом:

  • одна из сторон направляет второй предложение расторгнуть договор;
  • готовится и согласовывается проект соглашения;
  • если обе стороны согласны с условиями расторжения – соглашение подписывается;
  • если договор был заключен на срок больше года и регистрировался в ЕГРП – в Росреестр подаются документы об исключении записи об обременении объекта недвижимости.

Расторжение договора аренды арендатором

Однако свои права есть и у другой стороны отношений. Законом допускается и преждевременное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Оно производится, если есть одно из следующих обстоятельств, предусмотренных законом:

  1. Арендодатель либо вообще не передал помещение в пользование, либо каким-то образом мешает им пользоваться (например, не вывез оттуда свои вещи, хотя по договору он обязан был это сделать).
  2. В момент, когда договор подписывался не были оговорены недостатки объекта – а они внезапно обнаружились во время использования. При этом недостатки должны быть такого рода, что не могли быть обнаружены при осмотре, но при этом препятствуют использованию помещения по назначению.
  3. Нет капремонта, если его обязан проводить арендодатель.
  4. Помещение по любым причинам не может быть использовано. Какого рода препятствия использованию существуют – неважно, главное, чтобы причиной недостатков были не действия арендатора.

Этот перечень оснований не является полным. В конкретных случаях допускается досрочное расторжение договора аренды арендатором и по иным основаниям, предусмотренным в тексте соглашения либо в законе. К примеру, если речь идет о жилых помещениях, снимаемых обычными гражданами (то есть, по сути, о договоре найма), такими основаниями будут:

  • просто желание жильца. Если он предупредил за три месяца – договор прекращает действие и будет рассматриваться в качестве расторгнутого независимо от желания владельца квартиры;
  • аварийное состояние жилья или невозможность использовать помещение для проживания. Здесь нужно ориентироваться на санитарные и жилищные нормы.

В том случае, если арендодатель возражает, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора должно производиться через суд. И в суде лучше иметь на своей стороне адвоката или юриста, специализирующегося по вопросам недвижимости.

Как должен оформляться расторжение договора аренды нежилого помещения?

В тех случаях, когда арендуется не любой тип жилья, а нежилое помещение, расторжение имеет свои особенности. Прежде всего, нужно указать, что расторжение возможно:

  1. По истечению срока договора.
  2. По соглашению сторон.
  3. По желанию арендодателя.
  4. По воле арендатора.

Однако есть и свои особенности. Прежде всего, для нежилой недвижимости не действует правило о трехмесячном предупреждении. Более того, никакого автоматического расторжения договора по заявлению арендатора закон не предусматривает: либо соглашение сторон – либо суд.

В том же случае, если стороны достигли согласия, они подписывают акт расторжения договора аренды нежилого помещения. В документе такого рода сторонами должно быть указано:

  • с какого момента соглашение больше не действует;
  • в каком состоянии передается объект;
  • как стороны решили вопрос об арендных платежах. В частности, акт может предусматривать возврат денег, отсутствие компенсации либо их замену на что-то иное – в зависимости от того, о чем договорились обе стороны договора. Закон здесь не ставит никаких ограничений, и в акте можно прописать все, что угодно.

Подводя итог, можно сказать так: наем или аренда, несмотря на кажущуюся простоту, хранит в себе немало «подводных камней». И если вдруг возникли проблемы лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Судебные тяжбы, проведенные неправильно, могут закончиться проигрышем – и не в каждом случае удастся отыграть все обратно. Помощь специалиста полезна тем, что многих проблем проще избежать, чем решать позднее.

Поэтому если при сдаче помещения, жилого или нежилого, возникли проблемы – лучше с самого начала обратиться за юридической помощью, чем потом разбираться с последствиями и оспаривать уже вынесенные судебные решения.

Источник: https://manswell.ru/zhilisnyi_jurist/yuridicheskie_nyuansy_rastorzheniya_srochnogo_ili_bessrochnogo_dogovora_arendy_zhilogo_ili_nezhilogo_pomescheniya_arendatorom_ili_arendodatelem/

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе арендодателя

Здравствуйте, уважаемые читатели! Односторонний отказ от любого договора без обращения в суд допускается не всегда. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем не исключение. В одних ситуациях прекратить отношения с арендатором во внесудебном порядке можно. В других нужно обращаться в суд.

Всё зависит от срока договора аренды и его содержания. Чтобы не получить лишней головной боли, нужно правильно оформить прекращение арендных отношений.

1. Расторжение договора аренды по соглашению сторон
2. Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды
3. Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком
4. Что делать, если арендатор пропал?
5. Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Если арендодатель хочет прекратить аренду, то имеет смысл сначала попробовать договориться с арендатором.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.

В нем нужно указать какой договор и с какого момента считается расторгнутым.

Но сперва нужно составить и подписать акт приема-передачи предмета аренды. В качестве примера я буду использовать аренду помещения, но все то же самое будет относится к аренде другого имущества (зданий, сооружений, транспортных средств и т. д.).

Акт подтверждает возврат имущества арендодателю и фиксирует его состояние на момент передачи (внешний вид, коммуникации и т. д.). Пригодится, если к состоянию помещения возникнут претензии.

В акте нужно указать:

  • между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
  • имена и должности представителей сторон;
  • причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
  • адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
  • описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
  • факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.

Акт в двух экземплярах должны подписать обе стороны. Один экземпляр остается у арендодателя, второй — у арендатора.

После передачи имущества арендодателю и оформления акта можно подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

Если арендатор не согласен съезжать, то план действий зависит от содержания договора.

Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды

Когда в договоре не указан срок договора аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Порядок расторжения такого договора установлен в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ:

«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

В примере с договором аренды помещения предупредить арендатора о расторжении договора нужно за три месяца. Если в договоре указан другой срок для уведомления, то ориентируйтесь на него.

В уведомлении обязательно укажите дату, с которой договор будет считаться расторгнутым. При направлении уведомления по почте дату прекращения договора прибавьте период, достаточный для доставки письма арендатору.

В этом же письме напомните арендатору о необходимости привести имущество в надлежащее состояние.

Заканчиваем процедуру расторжения договора составлением акта приема-передачи.

Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком

Если в договоре аренды указан срок его действия, то порядок его расторжения в одностороннем порядке может быть судебным и внесудебным. Это зависит от содержания договора.

Статья 450 ГК РФ позволяет любой из сторон договора обратиться в суд с требованием его досрочного прекращения:

  • в случае существенного нарушения условий договора другой стороной;
  • в других случаях, которые прямо указаны в законе или договоре.

По аренде эти другие случаи прописаны в ГК РФ. В соответствии со ст. 619 суд по требованию арендодателя может расторгнуть договор досрочно, если установит, что арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта, если такая обязанность за ним закреплена.

Условием для обращения в суд ст. 619 ГК РФ ставит направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сначала нужно направить претензию. И только если арендатор ее проигнорирует, можно обращаться в суд.

Если арендатор задолжал арендную плату, то обязательно потребуйте погашения долга в претензии. Это позволит в рамках одного дела и расторгнуть договор, и взыскать задолженность.

Без обращения в суд арендодатель может отказаться от договора с установленным сроком действия, только если такое право за ним прямо закрепляет договор. Такое условие не противоречит закону.

Если право на односторонний отказ есть, то нужно проверить условия, при которых арендодатель может им воспользоваться.

Договор может предусматривать возможность отказа от договора:

  • в любой момент по желанию арендодателя,
  • при наличии конкретных обстоятельств.

В обоих случаях для реализации права нужно направить уведомление об отказе от договора арендатору. Как правило, еще на стадии заключения договора стороны согласуют и срок, в течение которого нужно уведомить другую сторону об одностороннем отказе. Если вдруг он не согласован, то руководствуемся п. 1 ст. 450.1 ГК РФ: договор прекращается с момента получения уведомления.

Когда наступает день расторжения договора, нужно оформить все тот же акт приема-передачи имущества. Но это получается сделать не всегда. Причин может быть две: арендатор пропал или он не спешит возвращать имущество.

Что делать, если арендатор пропал?

Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.

Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.

В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.

Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.

[adsense1]

Фактическое получение арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора не является обязательным. Если письмо вернули с пометкой «истек срок хранения» или «организация по указанному адресу отсутствует», то арендатор все-равно считается уведомленным надлежащим образом в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Лицо должно обеспечить получение писем по адресу, указанному в договоре.

Но проблемы могут остаться. Иногда в помещении остается имущество арендатора.

Если тот по-прежнему не выходит на связь, то нужно подавать исковое заявление в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения. Придется подождать, пока суд рассмотрит дело и решение вступит в законную силу. Потом нужно обратиться к судебным приставам, чтобы они предприняли меры по освобождению помещения от имущества арендатора.

Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Арендатор не всегда возвращает имущество сразу. Тогда приходится возвращать его через суд.

Если договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, то нужно подавать отдельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного пользования.

А если договор расторгается через суд, то имеет смысл заявить сразу два требования: и о расторжении договора, и об истребовании предмета аренды. Тогда не придется ходить в суд дважды и вы сразу получите исполнительный лист, на основании которого судебные приставы смогут организовать принудительный возврат имущества.

Добросовестный же арендатор сразу вернет вам его по акту приема-передачи.

При наличии долга по арендным платежам они взыскиваются в обычном порядке: сначала претензия, при ее отклонении — обращение в суд. Здесь ничего нового нет.

Опять же, если договор расторгается через суд, то включаем в иск требование о взыскании задолженности (всего получается три). Подробности читайте в этой статье.

Таковы правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Еще больше интересных материалов вы найдете в моей группе ВКонтакте. Подписывайтесь!

Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-po-initsiative-arendodatelya.html

Порядок расторжения договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе арендодателя

Многие предприниматели начинают свое дело с минимальным стартовым капиталом, и потому не имеют возможности приобрести собственное помещение. Посему они арендуют полезные площади у других лиц и фирм, которым такая сделка приносит немалый регулярный доход.

Однако заключить договор аренды – дело несложное. С трудностями арендодатель может столкнуться, когда решит его расторгнуть по своей инициативе раньше положенного срока. О том, как осуществить этот процесс на законных основаниях и пойдет речь в данной статье.

 

В каких случаях договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя?

В юридической практике все договоры аренды делят на срочные и бессрочные. Именно от этого, в первую очередь, и зависит порядок расторжения. Если здание или помещение были переданы в наем на определенный срок, проблем с окончанием арендного срока по инициативе собственника не будет: нужно просто за месяц до истечения срока отправить арендатору уведомление, желательно заказным письмом.

Если же договор аренды все же был заключен на неопределенный срок, то его прекращение по желанию арендодателя возможно только в случаях, если арендатор:

  • Регулярно нарушает условия использования имущества, прописанные в договоре;
  • Наносит недвижимости какой-либо вред;
  • Более чем на два месяца просрочивает внесение арендной платы;
  • Не осуществляет капитального ремонта, если таковой предусмотрен договором аренды.

Все перечисленные выше условия являются базовыми. Однако арендное соглашение может предусматривать и иные причины, способствующие тому, что собственник недвижимости решит досрочно изъять её у своего арендатора.

Порядок расторжения договора аренды

Собственник здания или помещения не вправе требовать от своего арендатора немедленного освобождения полезной площади даже при наличии указанных выше обстоятельств. В любом случае придется соблюсти следующие основные процедуры:

  • Направить арендатору письменное уведомление с указанием причины принятого решения заказным письмом или лично в руки под расписку;
  • Если пользователь согласится с представленными условиями, на освобождение помещения ему предоставляется ровно месяц с момента отправки ему уведомления.

По сути, если лицо, арендующее объект, соглашается с претензиями собственника и идет на расторжение договора, то процесс происходит уже не по инициативе одного участника, а по обоюдному решению сторон.

В то же время арендатор может игнорировать послание собственника более одного месяца или дать на него отрицательный ответ, назвав все требования к нему незаконными. В этом случае решать вопрос досрочного расторжения договора придется только через суд.

Советы юристов

Несмотря на видимую простоту процедуры прекращения договора аренды, все же лучше учесть некоторые нюансы осуществления данного процесса по инициативе арендодателя:

  • Адрес отправки письма. Письменное уведомление арендатору следует отправлять на тот адрес, который указан в договоре аренды: даже если письмо вернется с пометкой о невручении или отказе в получении, обязательства собственника недвижимости на этот счет будут считаться выполненными;
  • Порядок учета документов. Если к уведомлению буду приложены конкретные документы, аргументирующие решение арендодателя, или их копии, то на почте нужно будет составить опись вложенных бумаг;
  • Отказ освободить помещение. Если даже при наличии письменного уведомления арендатор отвергает все претензии хозяина имущества и отказывается съехать, то не нужно обращаться в полицию: судебный иск решит все возникшие проблемы;
  • Судебное решение в пользу арендатора. Суд может признать претензии арендодателя неоправданными в том случае, если общая сумма просроченных платежей по арендной плате окажется незначительной или если в течение этого периода лицо не могло пользоваться имуществом в полной мере по вине собственника.

Если арендодатель решил расторгнуть договор по той причине, что уже более двух месяцев он не может получить от арендатора оплаты, то обращение в суд с таким вопросом может привести к весьма противоречивому результату.

По сути, если судебные органы обяжут пользователя помещения покрыть долг перед собственником, то использовать это основание для прекращения правоотношений впоследствии не удастся. Поэтому в исковом заявлении нужно четко указать, что собственник желает расторгнуть соглашение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: Москва и область: +7 (495) 332-37-92 Санкт-Петербург и область: +7 (812) 449-42-27

Все регионы РФ: 8 (800) 700-87-76

Консультация бесплатна!

Таким образом, гражданское законодательство не отрицает возможности расторжения договора о передаче помещения или здания внаем по инициативе собственника имущества. Однако для совершения подобного акта потребуются веские причины, а также предварительное письменное уведомление арендатора, без которого суд не станет принимать дело к рассмотрению.

Источник: http://www.Law-Education.ru/firm/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.